最高法案例解读：2008年后翻建的无证房都是违建？这样认定不靠谱！

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房屋没有证件到底是不是违建，这是不少被拆迁人最关心的问题。国有土地上涉及征收时，行政机关往往会以2008年实施的《城乡规划法》为法律依据对房屋是否属于违法建筑进行认定。

很多地区针对无证房的补偿常采用某一时间为节点，认定这一时间点后的无证房屋为违建。这样的做法于法无据，违建的认定需要结合诸多因素，对此，圣运律师事务所王有银主任将结合相关最高法的案例为大家进行详细解答。

无证建筑就是违建吗？有拆迁补偿吗？

之所以会对无证建筑的认定结果如此在意，是因为违建与否会影响到补偿利益。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十四条：“对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿；

对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。”

那无证建筑就是违建吗？王有银律师表示，这绝不是等同关系。

违法建筑是指未经规划土地主管部门批准，未领取建设工程规划许可证或临时建设工程规划许可证，擅自建筑的建筑物和构筑物。

通常情况下，国有土地上涉及征收时，行政机关往往会以《城乡规划法》为法律依据对房屋是否属于违法建筑进行认定。

但《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十四条明确：“市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。”

不仅如此，《国土资源部关于进一步加快宅基地和集体建设用地确权登记发证有关问题的通知》中也明确，无证房是不是违建应当根据土地现状和历史原因来查明房屋的合法性，如果合法大家可以补办手续，即便是征收，也要给予合理的补偿，不能因为无证就不给补偿。

最高法案例解读未登记房屋的认定

在最高法的案例【（2019）最高法行申9831号】中指出了关于未登记房屋的认定参考：

国有土地上房屋征收范围内被征收房屋未经登记，但符合下列条件之一的，可参照合法建筑补偿标准予以补偿：

（一）1983年12月10日前已建成的房屋；

（二）1983年12月10日至1992年8月13日期间建成，取得建设许可证并按照许可内容明确的层次、面积及房屋用途进行建设或已领取土地使用权证但因历史原因审批手续不完整而未登记的房屋；

（三）1992年8月13日后建成，因历史原因审批手续不完整而未登记的建筑，包括：

1.已取得建设工程规划许可证、村镇建设规划许可证或乡村建设规划许可证，并按照许可内容明确的层次、面积及房屋用途建设但未经相关部门验收的房屋；

2.已取得建设用地规划许可或土地使用权证，且已经按照规定缴纳城市基础设施配套费的房屋；

3.已领取土地使用权证，且已经相关部门罚款处罚的房屋。

（四）经所在区政府批准、因历史原因遗留的可视为合法建筑的其他类型未登记房屋。

根据法院审理的态度，我们可以总结出，无证房是否为违建，要看造成无证的原因。如果非因房屋所有人造成无证，不可武断认定为违建。

对于因为历史原因没有办理权属证书的房屋，行政机关在没有提交充分的证据证明其为违法建筑的情形下，不应认定为违法建筑。

除此之外，一些地区因为招商引资形成的无证建筑，即使客观存在违法性，但信赖利益保护原则也能为我们提供保护。政府一方存在一定的过错，当事人仍可以通过协商途径获取一定程度的补偿或者保障性安置。

最高法案例解读未登记房屋的认定除此，关于“在原有房屋地上翻建的房屋能否认定为违法建筑”的问题也颇受大家关注。

圣运律师代理的一起类似案例中，法院认为，当事人所建房屋虽属未批先建，但属于在原有宅基地上翻建，用于自住，房屋也未超过原有面积，更未加盖。

如果房屋被认定为违建并拆除，当事人和家人必将面临流离失所的可预见结局。最终法院支持了当事人的诉讼请求，撤销限拆决定。

最高法指导案例【（2020）最高法行赔申1385号】也明确了这一点，在原有宅基地上，翻建房屋满足居住用途，未超过原有面积，且是唯一住宅的，不能遇到拆迁就说是违建。

可以看出，是否属于违建与某一时间点并无直接联系，还需要进一步认定考量。

律师提示

实践中部分征收方会以无证为由少给甚至不给拆迁补偿，这样的做法是于法无据的。无证房屋不等于违建，经过调查、认定和处理后认为合法，可参照合法建筑补偿标准予以补偿！实践中，农村无证房屋大量存在，查“违法建筑”涉及当地行政机关的“政绩”和重大利益，并不是简单一纸诉状就能解决。

这需要专业律师在诉讼过程中与行政机关的有力沟通，才能将老百姓的合法权益真正维护到位。如果您正面临同样的问题，建议马上与律师取得联系，掌握维护权益的最佳时机！