物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。
近年来，物业服务合同纠纷案件数量逐年增多，这类纠纷群体诉讼多，社会影响大，如何妥善解决物业服务合同纠纷成为司法实践的热点及难点。
本文梳理了物业服务合同纠纷的相关法律法规及司法解释，结合类案裁判思路，归纳出物业服务合同纠纷的核心裁判观点。裁判规则裁判要旨 1 ：共有部分在物业管理（包括前期物业管理）期间的收益，在没有特别约定的情况下，应属全体业主所有，并主要用于补充小区的专项维修资金。
物业服务企业对共有部分进行经营管理的，可以享有一定比例的收益。案例案号：公报案例——无锡市某业主委员会诉上海某物业管理有限公司等物业管理纠纷案法院观点：本案中争讼收益之产生，一方面得益于被告物业公司、无锡分公司的管理行为，另一方面也应注意到物管企业管理的物业属于全体业主共有。
共有人对共有物享有收益权，这是一项法定权利。对该部分的收益分配，全体业主和物管企业可以通过合同约定进行分配，在没有约定的情形下，应当依法分配。
物业管理有其特殊性，物管企业在实施物业管理期间其服务的对象为小区业主，而其对共有部分进行管理时业主并不给予报酬。
如物管企业付出管理成本后不能获得经济回报，这对物管企业是不公平的。同时，小区共有部分作为小区全体业主的共有物，全体业主才是该物的所有权人，如果在收益分配上排除业主的权利，显而易见，这有悖法律原则。
据此，在存有小区共有部分管理收益的情形下，该收益应主要归属于全体业主享有，同时物管企业付出了管理成本，也应享有合理的回报。
裁判要旨 2 ：物业服务企业对小区共有部分负有保养、维护义务，对于可能对业主财产造成损害的小区共用部分的安全隐患，应当及时消除，否则致业主财产损害后，物业服务企业应承担违约责任，对业主的损失进行赔偿。
即便该安全隐患是第三人造成，也不能免除物业服务企业的违约责任。案例案号：公报案例——陈某与南京某房地产开发有限公司、南京某物业管理有限公司财产损害赔偿纠纷案法院观点：按照一般情况及本案中 A 公司与 B 公司的前期物业服务合同，A 公司对小区的共用部分，如围墙、道路、公共管道等负有保养维护的义务。
小区内的物业通常分为共用部分和专用部分，专用部分的保养维修因物业服务企业无法进入和控制，一般由业主自行负责（有特别约定的储藏室、业主有产权的地下车库等特殊部分例外），而共用部分的维修、养护通常由物业服务企业负责，这是由业主、物业服务企业的能力、社会分工及合同约定所决定的，而小区的共用部分致业主财物受损，对共有部分有维护、保养义务的物业服务企业应当承担违约责任。
如该损失系第三人侵权所致，物业服务企业在承担违约责任后可向第三人追偿。裁判要旨 3 ：由于业主与物业服务企业并未就业主私人财产的保管、保护进行特别约定，物业服务企业对业主室内财产丢失不担责。
业主不得以物业服务企业未履行管理义务为由，向物业服务企业主张因室内被盗遭受的财产损失。案例案号：（ 2016 ）京 0116 民初 44 号法院观点：案涉物业公司作为物业服务的提供者，其义务是维护小区的公共管理秩序、保障公共财产的安全并对显而易见的安全问题进行防范和制止。
李某、杨某被盗的财产在其家中，由李某、杨某负责管理和支配。李某、杨某未与案涉物业公司就其房屋内个人物品签订保管合同，故对其房屋内的物品的毁损、灭失不承担赔偿责任。
李某、杨某称案涉物业公司未尽其应尽的义务，未对监控设施进行维护而导致其损失发生。虽案涉物业公司认可李某、杨某家被盗当时小区内监控设备损坏，但不能就此认定小区内监控设备损坏与李某、杨某家被盗存在因果关系。
综上，对李某、杨某要求案涉物业公司赔偿其被盗损失的诉讼请求，本院不予支持。裁判要旨 4 ：作为物业服务企业，物业服务企业对小区负有相应的安全保卫义务，若其未提供证据证明在物业服务过程中尽到了相应的安全防范和巡视义务，对置于物业公共区域的财产被盗具有一定的过错，应在订立合同时可预见及能够防止损害的范围内承担相应的赔偿责任。
案例案号：（ 2019 ）京 0105 民初 42170 号法院观点：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。陈某与 A 公司签订的《房屋委托管理合同》是双方当事人的真实意思表示，合法有效，本院予以确认。
各方当事人均应当按照合同约定履行各自的义务。现陈某表示其车辆电池被盗，车体被损毁，并主张 A 公司未尽到安保义务，应当承担责任。
虽然 A 公司表示并未收取过停车费，但是其作为物业服务企业，对小区负有相应的安全保卫义务，现其未提供证据证明在物业服务过程中尽到了相应的安全防范和巡视义务，其对于陈某的车辆电池的被盗具有一定的过错，应当承担相应的责任。
但是，物业公司并非公安机关，其对小区的安保职责仅限于物业公共区域内防范性安全保卫活动，且电瓶车电池系被盗而遗失，并非 A 公司的违约行为直接造成，A 公司仅系对合同义务的违反，而非对陈某的人身、财产权利的直接侵害，故其仅应在订立合同时可预见及能够防止损害的范围内承担相应的赔偿责任。
关于具体的赔偿数额由本院结合本案具体案情酌情确定。裁判要旨 5 ：物业服务企业对业主装修应有巡查、要求整改的义务，对影响公共利益的装修或其他行为应及时劝阻。
业主财产遭受损害后，若物业服务企业没有证据证明其已尽到管理义务，法院将推定其存在一定过错，应对财产损害承担部分赔偿责任。
案例案号：（ 2021 ）津 01 民终 2619 号法院观点：原告主张被告物业公司对共用设施未充分履行维修、养护及管理的责任，未充分履行物业合同义务，被告物业公司对此不予认可并提交清掏记录，结合庭审查明的事实，堵塞管道的杂物包含部分装修垃圾，该情况显然系业主装修房屋导致，但结合物业合同可知，被告物业公司对业主装修应有巡查、要求整改的义务，对影响公共利益的装修应及时进行劝阻，虽被告物业公司定期对管道进行清掏，但被告物业公司对涉诉户型业主装修是否拆改均不知情，现被告物业公司没有证据证明其对业主装修已尽履行装修管理的义务，存在一定过错，故应对管道堵塞承担部分赔偿责任。
裁判要旨 6 ：即使未签订物业服务合同，但物业服务企业与业主之间形成事实物业服务关系的，物业服务企业可要求业主交纳相应的物业费，业主不得以未与物业服务企业签订书面物业服务合同为由拒绝支付物业费。
案例案号：（ 2020 ）川民申 6062 号法院观点：本院经审查认为，案涉前期物业服务合同虽已自然终止，但在新的物业公司进场前，A 物业公司于 2018 年 10 月至 2019 年 5 月 31 日之间仍继续为案涉项目提供物业服务，原审认定其与 B 公司之间存在事实物业服务关系，并无不当，物业服务企业可要求业主交纳相应的物业费。
裁判要旨 7 ：物业服务收费标准属于“有关共有和共同管理权利的其他重大事项”，物业服务企业欲调整物业服务收费标准，须经“专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主”同意。
案例案号：（ 2018 ）粤民申 7888 号法院观点：A 物业公司另主张自 2015 年 12 月起物业管理费支付标准调整为每月 0.6 元/平方米，其提交了 2015 年 3 月 17 日居委会发出的《关于 A 物业公司管理有限公司南浦基地住宅调整物业服务收费标准意见征询表决结果的公告》等作为证据。
一、二审法院查明，上述证据显示案涉小区物业管理费标准调整事宜已取得“专有部分占建筑面积 1/2 以上的业主且总人数 1/2 以上的业主”的同意，并经过公示及备案等法定程序。
物业服务收费标准属于“有关共有和共同管理权利的其他重大事项”，A 物业公司申请将物业管理费调整为 0.6 元/平方米，已经涉案小区专有部分占建筑面积 1/2 以上的业主且总人数 1/2 以上的业主表决通过，判决敖某于 2015 年 12 月之前按《物业管理委托合同》约定每月 0.4 元/平方米的标准，自 2015 年 12 月起按照每月 0.6 元/平方米的标准支付拖欠的物业管理费，均无不当。
裁判要旨 8 ：建设单位或业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同对业主具有约束力。业主大会、业主委员会未成立，物业服务企业调整物业服务收费标准需遵循与业主协商一致的原则，即使同意的业主比例占三分之二以上，也不能视为业主大会决议的事项，并对全体业主具有约束力。
案例案号：（ 2017 ）云 03 民终 1415 号
物业管理纠纷关乎千家万户的生活，此类合同以物业公司提供符合合同要求的物业服务为前提，若提供了达标的服务，则全额收费；若只提供了部分服务，则只能按照同比例的服务收费。这样的处理原则才符合民法中公平合理、等价有偿的基本原则。否则必然导致物业公司只重视签约，而忽视后期的服务。而对此类案件的举证责任应当如何分配，将直接左右案件的走向，这也正是案件判决值得商榷的地方。举证责任分配原则根据《民事诉讼法》第64
1.合同约定的预租物没有取得建设工程规划许可证的，预租合同应认定无效——案例：浙江银泰投资有限公司诉包头市中冶置业有限责任公司房屋租赁合同案。本案要旨：“房屋预租合同”是指，双方当事人就尚不存在或尚未建成的房屋签订的租赁合同。现行法律、行政法规、司法解释对房屋预租合同无特别规定。在此情形下，其相关问题的认定可参照适用有关房屋租赁合同的法律规定。若合同约定的预租物没有取得建设工程规划许可证的，房屋预
《民法典》关于物业服务合同的最新规定第二十四章 物业服务合同 第九百三十七条 物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。 物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。 第九百三十八条 物业服务合同的内容一般包括服务事项、服务质量、服务费用的标准和收取办法、维修资金的使用、服务用房的管理和使用、服
关于租赁合同纠纷的10个权威案例来源/ 走近民法典 1. 承租人所享有的优先购买权仅适用于自己承租的房屋，不适用于出租人出卖的其他房屋—杨某丽诉中州泵业公司优先购买权侵权纠纷案【《最高人民法院公报》2004年第5期】 案例要旨：根据《合同法》第230条（民法典第726条对此作了完善：出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以
1、物业公司应在原物业管理服务合同终止前三个月，向小区业委会提出续约申请，并提交续约合同草案;2、业主委员会在接到物业公司的续约申请后30日内，召开业主大会，商议并投票表决是否同当前的物业服务企业继续签约;3、经业主大会表决，同意续约后，由业委会提交物业服务协议的草案文本，报业主大会审议（或公示后征集业主意见）;4、物业服务协议经业主大会审议通过后，由业委会通知物业服务企业进行签约;5、签订物业服
物业管理公司物业管理费收入的高低直接与其收取标准及业务量大小有关。一般地讲，物业管理费收取标准越高，则物业管理公司的收入就越高。但是，物业管理费收取标准一方面要受国家有关政策法规的制约，不能乱收费；另一方面，物业管理费收取标准还要受到用户收入水平高低的限制，也要服从优质优价的原则，因此，物业管理费收取标准的确定要遵从一些原则： 第一，不违反国家和地方政府的有关规定。 第二，与用户的收入水平相适
一、物业服务合同纠纷怎么反诉 1、《中华人民共和国刑事诉讼法》第213条：“自诉案件的被告人在诉讼过程中，可以对自诉人提起反诉。反诉适用自诉的规定。” 2、刑事诉讼中的反诉，是指自诉案件的被告人作为被害人控告自诉人犯有与本案有联系的犯罪行为，向人民法院提出请求，要求人民法院合并审理，依法追究其刑事责任的诉讼行为。提起反诉必须具备4个条件： （1）
具有下列情形之一的物业服务合同或有关合同条款应当认定为无效：（1）建设单位未依照《物业管理条例》的规定选聘物业服务企业的；（2）物业服务企业违反《物业管理条例》的规定，在起诉前没有取得相应物业管理资质的；（3）业主委员会违反《物业管理条例》的规定，没有取得业主．大会的授权决定或未按业主大会授权决定的内容签订物业服务合同，且在起诉前未取得业主大会或者专有部分占建筑物总面积过半数同时占总人数半数以上的
一、物业服务合同纠纷是否可反诉 物业服务合同纠纷能反诉，我国《民事诉讼法》当中明确的规定，符合反诉的条件的，当事人可以提出反诉。具体法律依据如下： 1、《民事诉讼法》第五十一条，原告可以放弃或者变更诉讼请求。被告可以承认或者反驳诉讼请求，有权提起反诉。 2、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》：
一、物业服务合同无效的情形有哪些 《中华人民共和国民法典》 第一百四十四条 【无民事行为能力人实施的民事法律行为的效力】无民事行为能力人实施的民事法律行为无效。 第一百四十六条 【虚假表示与隐藏行为的效力】行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。 以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。 第一百五十三条【违反强制性规定及违背公序良俗的民事法律行为
律师观点分析一、接案过程2021年3月底，接到当事人的咨询，称：轿车在小区地库被划，报警后由于地库摄像头覆盖不到车辆停靠位置，找不到肇事者，找到物业协商，物业不愿意承担责任。在了解事情经过后，首先要搜集车辆确系在小区地库被划的证据，其次要落实小区监控的布局，存在缺位失位的情况，最后要准备业主支付物业费及车库管理费的凭证，尽管物业存在一定的过失，但依据过错程度，仅会承担相应的责任，在经释明后，当事人
律师观点分析1、案件基本情况 物业公司与被告签订了物业服务合同，由原告为其所在小区提供物业服务，代缴水费、垃圾费。后因房屋外墙渗水，双方发生矛盾，被告拒绝支付物管费、水费、垃圾费，时间长达4年，2021年物业公司向法院提起了诉讼。2、法律分析 房屋外墙渗水是否应该物业公司负责？根据合同的相对性，房屋质量问题应该开发商承担，物业公司是没有维修义务的。但是一般物业服务协议对质保期内的
1、服务合同是指服务提供者与服务接受者之间，约定的有关权利义务关系的协议，服务合同的标的是提供服务而不是物的交付。2、 服务合同纠纷一般由由《民法典》规定，权利人可以通过和解、调解、仲裁、诉讼等途径解决。当事人首先通过和解或者调解解决合同争议。 3、 当事人不愿和解、调解或者和解、调解不成的，可以根据仲裁协议向仲裁机构申请仲裁。没有订立仲裁协议或者仲裁协议无效的，可以向人民法院起诉。
法律依据：《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定：第十三条 业主请求公布、查阅下列应当向业主公开的情况和资料的，人民法院应予支持：（一）建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况；（二）管理规约、业主大会议事规则，以及业主大会或者业主委员会的决定及会议记录；（三）物业服务合同、共有部分的使用和收益情况；（四）建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况；（五）其他应当
关于律师事务所纳税筹划的15个建议1、刚开始成立后建议先按照小规模纳税人，随着营业收入增大，再转为一般纳税人，前期增值税税负低；2、该属于律师的福利、补贴、日常费用等只要是与单位经营相关的尽量真实再现出来；3、对于律所难以独立完成的一些内部管理服务比如财税服务、信息网络服务、文件整理、数据管理、市场推广、后勤服务等，可以采取服务外包模式；4、日常律所的采购办公用品、维修装修等尽量取得专票来抵扣增值
一、关于审理租赁合同纠纷的司法解释第一条本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定。当事人依照国家福利政策租赁公有住房、廉租住房、经济适用住房产生的纠纷案件，不适用本解释。【解读】本条系关于本司法解释适用范围的规定。本解释只调整城镇房屋即城市规划区、镇规划区范围内的房屋的租赁行为，乡、村规划区内的房屋租赁
物业服务合同效力的认定（一）房地产开发企业签订前期物业服务合同的效力1、业主委员会成立以前，房地产开发企业依照《物业管理条例》第二十四条第二款规定与物业管理企业签订的物业服务合同对业主具有约束力。2、物业服务合同可以约定期限，但是，期限未满，业主物业服务合同效力的认定（一）房地产开发企业签订前期物业服务合同的效力1、业主委员会成立以前，房地产开发企业依照《物业管理条例》第二十四条第二款规定与物业管
律师观点分析上诉人钟XX、陈XX因与被上诉人广州XX公司（以下简称XX公司）物业服务合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2019）粤0105民初6571号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 钟XX、陈XX上诉请求：1.撤销一审判决，驳回XX公司的全部诉讼请求；2.XX公司承担本案一审、二审诉讼费。事实和理由：（一）《前期物业
律师观点分析《物业管理条例》第四十条 物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。第四十一条 业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售
律师观点分析1、简述案件情况 被告向某房地产开发公司购买商品房并办理了预告登记，与物业公司签订了物业服务协议。购买的房屋属于现房，合同约定在买受人支付全部房款或在银行放贷后3个月内交房，如买受人自身原因未到开发商处办理接房手续，视为已交房，应按协议约定支付物业费用。后由于买受人自身原因无力偿还贷款，未到开发商处办理接房手续，其预留的电话也无法联系。几年以后，被告仍然处于失联状态，物业公
