最高法对“房屋租赁合同纠纷”的22条裁判规则

1.合同约定的预租物没有取得建设工程规划许可证的，预租合同应认定无效——案例：浙江银泰投资有限公司诉包头市中冶置业有限责任公司房屋租赁合同案。

本案要旨：“房屋预租合同”是指，双方当事人就尚不存在或尚未建成的房屋签订的租赁合同。现行法律、行政法规、司法解释对房屋预租合同无特别规定。

在此情形下，其相关问题的认定可参照适用有关房屋租赁合同的法律规定。若合同约定的预租物没有取得建设工程规划许可证的，房屋预租合同应认定无效。

2.不定期房屋租赁合同的承租人与定期房屋租赁合同的租赁人同样享有优先购买权，侵害承租人优先购买权造成其损失的，应当承担相应的赔偿责任——案例：李克俭诉韩延伟、邵学美房屋租赁合同纠纷案【案号：（2016）鲁01民终4094号】。

本案要旨：不定期房屋租赁合同的承租人与定期房屋租赁合同的租赁人同样享有优先购买权。侵害承租人优先购买权造成其损失的，应当承担相应的赔偿责任。

优先购买权受到侵害的，承租人的损失系购买所承租房屋的机会利益，其经济损失的数额应当综合考量房屋的实际成交价与承租人知道或应当知道其优先购买权受到侵害时，该房屋的市场价之间的差价损失、租赁期限的长短、购买机会的大小、承租人如参与购买形成的竞价可能等因素予以确定。

3.租赁房屋未取得建设工程规划许可证或未按照建设工程规划许可证的规定建设，应确认租赁合同无效——案例：中交海西投资有限公司诉上海置亚实业有限公司、中国人民解放军93792部队等房屋租赁合同纠纷案【案号：（2014）一中民初字7988号】。

本案要旨：在房屋租赁合同纠纷中，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，如果租赁房屋未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设，则应确认租赁合同无效。

合同无效后，根据《合同法》第五十八条的规定，承租人应负返还租赁物的义务，但若承租人与出租人之间仅存在形式上的交接，从未实际占有使用租赁物，租赁物一直由其他主体占有使用，且出租人对此明知，则不应判决承租人负担返还租赁物的义务。

4.长期且租赁目的明确的租赁合同中，双方约定租期未满一方终止合同应提前告知对方并支付违约金的，该条款系违约条款，而非任意解除权条款——案例：联丰（厦门）房地产开发有限公司诉骆华蓉房屋租赁合同纠纷案【案号：（2016）闽02民终字3323号】。

本案要旨：租赁合同中约定租赁期未满合同一方单方终止合同，应提前告知对方并支付违约金，该条款是否视为赋予合同一方任意解除权，应根据履约本意、违约责任具体约定等客观情况予以具体分析。

若是长期租约且租赁目的明确，应认定该条款约定应系对合同履行中违约责任的约定，并非赋予双方任意解除合同的权利。

5.法院应结合合同的履行事实、日常经验法则、市场交易主体行为习惯等判断缔约双方是否存在恶意串通——案例：宁波市北仑区农村信用合作联社柴桥信用社诉宁波市北仑鑫盛达箱柜厂、宁波博森汽配工贸有限公司房屋租赁合同纠纷案【案号：（2015）浙民申字第2999号】。

本案要旨：第三人主张双方当事人签订的合同存在损害其利益的事实，而应被认定合同无效的，由该第三人承担举证责任。人民法院应结合合同签订后的履行事实、日常生活经验法则、市场交易主体的行为习惯等来判断缔约双方是否存在恶意串通，从而认定合同的效力。

6.承租在建工程的承租人，不得以房屋未经竣工备案为由，主张房屋交付不合格，要求解除合同——案例：李宏斌诉廖文进房屋租赁合同纠纷案【案号：（2014）厦民终字第2883号】。

本案要旨：消防备案包含设计备案与竣工备案，竣工备案可以在装修完成后投入使用前一并进行。承租在建工程的承租人，不得以房屋未经竣工备案为由，主张房屋交付不合格，要求解除合同。

7.公产房原承租人在承租期内死亡，其同居一处、共同生活同户籍两年以上的家庭成员可以申请住房租赁过户——案例：王淑姮诉张洁、第三人天津市宗教房产公司房屋租赁合同纠纷案【案号：（2012）一中民一终字第555号】。

本案要旨：公产房承租人在承租期内死亡，其同居一处、共同生活同户籍两年以上的家庭成员，可以申请住房租赁过户。住房租赁过户按其家庭成员中配偶、子女、其他亲属的顺序，并征得家庭成员同意后方可办理；

对于申请住房租赁过户达不成协议的，法院可以根据案件具体情况确定某一家庭成员享有承租权，但需给其他家庭成员适当的经济补偿。

夫妻双方对公产承租权权属难以确认的，由主张权利的一方负举证责任。当事人举不出有力证据，人民法院又无法查实的，可以参照《最高人民法院关于人民法院审理离婚案件处理财产分割问题的若干具体意见》第七条的规定，由夫妻双方共同享有承租权。

8.租赁合同中“同时租用、同时终止”条款是对合同解除的约定——案例：宁波市鄞州永南服饰有限公司诉宁波市鄞州万嘉工艺品有限公司房屋租赁合同纠纷案【案号：（2012）浙甬民二终字第221号】。

本案要旨：两份约定租赁期限相同的合同主体并不必然成为履行该约定条款的共同体，应当根据合同相对性原则判断三个主体之间签订的两份合同是两个存在一定联系的独立合同还是三方合同。

“同时租用、同时终止”条款实则是对合同解除的约定，一份合同的提前终止导致另一份合同解除条件的成就，享有解除权一方有权行使解除合同。

9.承租人优先购买权被侵害的应以争议时房屋市场价格与实际售价差额确定赔偿额——案例：上海远大学习广场教育科技有限公司诉上海泰润房地产开发有限公司房屋租赁合同纠纷案【案号：（2009）杨民四（民）初字第3177号】。

本案要旨：出租人侵害承租人优先购买权的，应当承担赔偿责任。承租人请求损害赔偿时，应以争议发生时系争房屋市场价格与房屋实际售价间的差额作为赔偿基准。

10.违法建筑租赁合同无效不应给付免租期内占有使用费——案例：扬州富尔亿塑胶有限公司与扬州心致宾馆用品有限公司房屋租赁合同纠纷案【案号：（2016）苏10民终2821号】。

本案要旨：我国法律对违法建筑租赁合同的效力作出了否定性评价，但合同中关于处分违法建筑占有利益的约定，特别是对免租期限的合意，系出租人在意思自治的范畴内对自身权利的处分，在确定给付占有使用费的起止期限时仍应参照适用。

以违法建筑为标的物订立租赁合同，出租人不得因其违法行为或自身过错反从中受益，善意合同相对人也不应由此而承担超过其预期的义务，因此合同无效后，对于出租人请求给付免租期内占有使用费的主张，法院不应予以支持。

11.当事人一方违约，另一方亦因违反合同的附随义务而具有过错的，应当由双方共同承担由此产生的风险和造成的损失——案例：江苏溧水民丰村镇银行有限责任公司诉南京佳客至科技实业有限公司房屋租赁合同纠纷案【案号：（2016）苏01民终8733号】。

本案要旨：当事人不仅应当适当履行自己的合同债务，而且基于诚实信用原则的要求，在必要的限度内，应协助相对人履行债务。

根据合同正义原则的要求，应当合理配置合同的附随义务。在当事人一方存在违约行为，另一方亦因违反合同的附随义务而具有过错的情况下，由此产生的风险和造成的损失，应当由双方共同承担。

12.约定的违约金过分高于造成的损失的，由主张过分高于损失的当事人承担举证责任——案例：林毓东诉漳浦金浦医院房屋租赁合同纠纷案【案号：（2015）漳民终字第1651号】。

本案要旨：合同法对违约金的规定侧重违约金的补偿性，同时有限地承认违约金的惩罚性。约定的违约金过分高于造成的损失的，应由主张过分高于损失的一方当事人承担举证责任，可以请求人民法院或者仲裁机构进行合理调整予以适当减少。

对于金钱给付类违约金过高的调整幅度，应以年利率的24%再上浮30%为标准适当减少为宜。

13.明知发起人为设立公司以自己名义签订合同的合同相对人应向公司追责——案例：中房集团成都房地产开发有限公司诉张之洲、成都市时代经典餐饮有限公司房屋租赁合同纠纷案【案号：（2015）川民终字第579号】。

本案要旨：公司发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人是否享有主张发起人或公司承担责任的选择权，应取决于其签订合同时是否知晓发起人是为设立公司而签订合同。

如果合同相对人在签订合同时明知这一情况，公司设立后实际享有了合同权利并履行了合同义务，则合同相对人不具有选择权，应由公司向合同相对人承担责任。

14.承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物毁损的，应当赔偿出租人租赁物的损失——案例：王红琴诉江苏冠宇机械设备制造有限公司房屋租赁合同纠纷案【案号：（2014）仪新民初字第0424号】。

本案要旨：承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物毁损的，应当赔偿出租人租赁物的损失。承租人因违约造成租赁物毁损，影响出租人将租赁物正常对外出租的，承租人应当赔偿出租人相应的租金损失，但出租人对因其自身原因导致扩大的租金损失应承担相应的不利益，即出租人的赔偿权利范围受到合同法第一百一十九条规定的减损规则的规制。

【合同法第一百一十九条规定：　当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。

当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。】。

15.特殊身份关系可排除优先购买权的行使——案例：上海曼登实业有限公司诉上海立地房地产有限公司房屋租赁合同纠纷案【案号：（2015）沪一中民二（民）终字第98号】。

本案要旨：优先购买权具有法定性，在赋予承租人优先购买权的同时，也应保障出租人的合法权益，而并非牺牲出租人的权利来满足承租人的要求。

出租人基于特殊身份关系以低于市场价格出卖租赁房屋，而离开该特殊身份关系，出租人则不愿出售房屋的，此时的承租人不符合法律规定的同等条件的要求，承租人一般不能行使优先购买权。

16.破产清算组可收回职工居住的非住宅公房——案例：重庆磷肥厂清算组诉李永玲房屋租赁合同纠纷案【案号：（2013）渝五中法民终字第02817号】。

本案要旨：企业破产清算时，职工居住的公有住房应根据房改政策出售给职工。对于企业临时安排给职工居住的非住宅办公楼，其虽具有保障职工居住权的功能，但因不具备房改出售条件，职工无权按照房改政策购买，破产清算组可以收回房屋自行处置。

17.租赁合同因征收终止，承租人无权分割补偿款——案例：重庆市江津区展硕慰商贸有限公司诉廖祖兴租赁合同纠纷案【案号：（2014）渝五中法民终字第00785号】。

本案要旨：租赁合同履行过程中，出租房屋被国家征收，其征收补偿对象是房屋所有权人，承租人并非征收补偿的对象。承租人因出租房屋被征收而向出租人主张分割补偿款项的，人民法院不能根据征收补偿协议以征收补偿项目名称来确定具体补偿款项是否给予承租人的，应根据双方合同约定，并依据合同法的基本原则和有关规定，按租赁合同纠纷予以裁判。

18.农村违法建筑物租赁合同无效但收益权受保护——案例：王昌平与田锡海违法建筑物租赁合同纠纷上诉案【案号：（2013）渝五中法民终字第02602号】。

本案要旨：用地单位租赁农村集体经济组织土地，在未缴纳税费和未履行耕地补平义务的情况下，修建违法建筑物向第三人出租的，建筑物租赁合同无效。

但基于诚实信用原则，为维护交易稳定、实现社会资源有效配置，用地单位对违法建筑的占有收益权利受法律保护，承租方亦应支付占有使用费。

19.因出租人原因解除房屋租赁合同的，形成附合的装饰装修添附物残值赔偿仍应以现实添附物残值价值赔偿承租人——案例：成都优高投资有限公司诉成都大业国际投资股份有限公司、成都大业物业管理有限责任公司房屋租赁合同纠纷案【案号：（2014）川民终字第555号】。

本案要旨：出租人违反先合同义务，租赁合同仍有有效空间，出租人因缔约过失不能继续履行合同义务，承租人主张承担合同违约责任的，应予支持。

因出租人原因解除房屋租赁合同后，其形成附合的装饰装修添附物残值赔偿，仍然应当适用合同相对性原则，以现实添附物残值价值赔偿承租人，无论该装饰装修是否为次承租人添附。

20.承租人违约将房屋给他人使用，出租人强行收回租赁物并造成承租人损失，该自助行为不是自力救济——案例：上海真维斯服饰有限公司与魏长远租赁合同纠纷上诉案【案号：（2011）浙杭民再字第11号】。

本案要旨：承租人未经同意将租赁房屋给他人使用构成违约时，出租人应依法或依约行使权利救济。出租人强行收回租赁物并造成承租人财产损失时，其自助行为不应被认定为自力救济行为，应就此承担赔偿责任。

21.以将来确定可发生之事作为解除租赁条件的视为对租赁期限作出了明确约定——案例：严某与李某等房屋租赁纠纷上诉案【案号：（2013）沪一中民二（民）终字第249号】。

本案要旨：不定期租赁制度的设立，系为了避免租赁关系处于不确定状态，导致当事人利益受损，从而赋予合同当事人以随时解除权。

在审判实践中，当合同双方当事人以未来确定可发生的事实作为租赁关系解除的条件时，应视作双方对租赁期限给予了明确约定。

22.未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同相对无效，经补正可以认定为有效——案例：赵军辉诉浙江现代商贸物流发展有限公司房屋租赁合同纠纷案【案号：（2011）浙杭民终字第114号】。

本案要旨：依据合同法理论及相关立法精神，依法必须经过公安消防机构验收的房屋，未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同，因违反标的需确定、可能和合法的合同有效要件之规定，应当认定合同相对无效。

但在一审法庭辩论终结前经消防验收合格，租赁标的物符合法律规定，无效合同经过补正已变为有效，且效力具有溯及力，自合同成立时发生效力。