（物业服务合同纠纷）房屋漏水，物业未维修是否可以拒绝支付物业费？

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律师观点分析

1、案件基本情况

物业公司与被告签订了物业服务合同，由原告为其所在小区提供物业服务，代缴水费、垃圾费。后因房屋外墙渗水，双方发生矛盾，被告拒绝支付物管费、水费、垃圾费，时间长达4年，2021年物业公司向法院提起了诉讼。

2、法律分析

房屋外墙渗水是否应该物业公司负责？根据合同的相对性，房屋质量问题应该开发商承担，物业公司是没有维修义务的。

但是一般物业服务协议对质保期内的维修都会约定由物业公司负责，物业公司和开发商也会有相应的约定，所以判断物业公司有无维修义务先看物业协议。

协议有约定，质保期间物业公司不履行维修义务，业主最好及时向法院起诉，将物业公司和开发商共同列为被告，要求其履行维修义务和赔偿损失。

质保期，一般房屋买卖合同中有约定，如果没有约定，根据《房屋建筑工程质量保修办法》第七条第一款：“在正常使用条件下，房屋建筑工程的最低保修期限为：（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为５年”，所以一般情况下防水工程的质保期限是5年。

业主最好是在5年内提起诉讼。如果是质保期内发生漏水，过了5年才诉讼，业主要注意收集5年内主张过权利的证据，否则会有败诉的风险。

过了质保期怎么办？过了质保期，开发商和物业公司就没有维修义务了。如果是私有部分漏水，可以与该业主协商解决，协商不成可以向法院提起诉讼。

公共部分，属于业主共同所有，可以启动维修资金进行维修。

本案，房屋外墙渗水，根据业主陈述发生在质保期内，但是该业主只是拒绝交纳物业费、水费、垃圾费，并没有向法院提起诉讼。

物业公司提起诉讼时，其没有证据证明渗水发生在质保期内，也没有提起反诉，败诉风险极大。经过法官的调解，业主苦于无奈最终达成了调解，后支付了相关费用。

3、律师的建议

被物业公司起诉追讨物业费，但是房屋漏水物业未维修或者曾被盗窃有财产损失怎么办？业主可以基于以上纠纷向法院提起反诉，但是在纠纷发生时一定要保存证据（包括但不限于：漏水照片及录像、主张权利的记录、物业的答复、报警记录等），以便自己的权益得到有效维护。