一文读懂建设工程优先受偿权

导读

   建设工程优先受偿权是维护承包人权益的一项重要制度，对于保障承包人债权能够受偿，挽回工程价款损失至关重要。下面本文将在优先受偿权的权利内容、权利实现等方面对建设工程优先受偿权进行细致的介绍，希望借助本文让您对建设工程优先受偿权有较清晰的了解。

   什么是建设工程优先受偿权？

   建设工程优先受偿权全称是“建设工程价款优先受偿权”，最早规定在1999年10月1日起施行的《合同法》第286条：“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。

发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。

建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”但是《合同法》第286条只规定了承包人享有对工程折价或者拍卖的价款优先受偿的权利，对于该权利的范围、具体如何行使等内容没有进一步说明。

   2002年最高人民法院针对上海市高级人民法院“关于合同法第286条理解与适用问题”的请示进行了回复，即《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（以下简称“批复”），批复对优先受偿权、抵押权、购房者物权等权利实现先后顺序，优先受偿权的范围、行使期限做出了规定，虽然对当时存在的问题进行了明确，但随着时间推移又产生了新的问题。

   随着司法实践中遇到的问题越来越多，直到2019年，在众多律师、法官期待下最高院颁布了《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（二）》（以下简称“司法解释二”），对优先受偿权行使主体、条件、范围、期限再次进行了明确，至此建设工程优先受偿权制度有了较完善的法律规定。

   法律规定优先受偿权的背景、意义？

   近几十年以来，我国兴起了人类有史以来最为宏大的城市化浪潮，我国城乡二元结构的坚冰也因此逐渐消融，城乡一体化的大发展使得城市人口大量激增，城市规模逐渐扩大，这也成了推动城市基础设施、房地产业和建筑业发展的助推力。

当前阶段正是我国城市化建设的黄金期，需要兴建大量的公路、隧道、公园等公共基础设施和供居民居住的房屋，建筑业在很长一段时期内仍将是我国国民经济发展的支柱产业。

   建设工程具有标的额巨大、关涉方众多、风险密集、建设周期长等特点，涉及法律关系纷繁复杂，牵涉到建设单位、施工单位、设计单位、实际施工人、银行等金融机构，甚至还涉及购买商品房的普通消费者。

因此，一旦发生纠纷就会出现纷繁复杂的各种索赔法律关系，甚至还会引发群体事件，规范这些错综复杂的法律关系就成为法律要直面的首要问题。

拖欠工程款的事件在公众的视野里已是屡见不鲜，这一现象是阻碍建筑业发展的一大顽疾。垫资承接工程项目的现象已演化为建筑行业的惯例，建设工程款拖欠的问题在现实生活中成了司空见惯的现象，建设工程承包人的利益受到了严重侵害，而这时急需一种法律制度来规制这种现象。

   为了解决这一现实困境，保护建设工程施工合同承包人工程价款债权的顺利实现，从实质公平、社会公共政策目的的角度出发，《合同法》第286条规定了工程款优先权制度，对于建设工程承包人和建设单位利益失衡关系的制衡，保障弱势群体合法权益的顺利实现具有重要的现实意义。

   谁可以行使优先受偿权？

建设工程施工合同的承包人、装饰装修工程的承包人作为法律规定的权利主体，并且是建设领域重要的参与方理所应当享有优先受偿权，除了承包人外，分包人、实际施工人是否也享有优先受偿权？

   我国法律及最高院司法解释一、二并未对分包人及实际施工人的建设工程价款优先受偿权做出明确规定。部分地方法院对分包人、实际施工人的优先受偿权做出了规定（具体内容见文后法条链接），但态度大相径庭，例如：浙江省、安徽省高院有条件地认可了分包人及实际施工人的优先受偿权：

   （1）工程经竣工验收合格，分包人或实际施工人完成了合同约定的施工义务且工程质量合格；

   （2）在总承包人或转包人怠于行使工程价款优先受偿权时，可就其承建的工程在发包人欠付工程价款范围内可以主张工程价款优先受偿权。

   但广东省高院对实际施工人的优先受偿权持相反的观点，因此导致司法实践中存在不同判决，甚至最高院也存在不同观点的判决。

比如在最高人民法院（2013）民申字第283号、（2013）民申字第39号案件中支持了实际施工人优先受偿权，而在最高人民法院（2015）民申字第2311号、（2014）民申字第1083号案件中却未支持。

   可以看出，大部分观点支持分包人、实际施工人享有优先受偿权，这也是考虑到建设工程优先受偿权制度的初衷是保障建设工程中弱势方的基本权益，保障建筑工人的劳动报酬，保障建设工程的顺利建设。

因此，当前建设工程领域存在层层转包、违法分包、资质挂靠等诸多乱象，分包人尤其是实际施工人承担着工程中最重要的建设任务，但却处于利益链的末端，而发包方往往在建设工程中处于强势地位，为保护施工企业以及建筑工人的合法权益，同时考虑到建设工程领域存在施工企业大量垫资的情形，认可分包人、实际施工人的优先受偿权有利于实现优先受偿权制度设计的初衷。

   在司法解释二施行后（2019年2月1日）最高院予以明确：实际施工人不享有优先受偿权，分包人有条件享有优先受偿权：

   （1）如果发包人、总包人、分包人三方共同签订合同，那么总包人、分包人连带享有优先权。

   （2）发包人与承包人合同中如果约定由发包人指定分包人，而且在履行过程中指定分包人完全代替承包人就特定工程项目履行了合同义务，承包人仅承担配合盖章等手续的义务，指定分包人与发包人之间形成了事实上的合同关系，指定分包人享有工程价款优先受偿权。

   （3）如果是发包人与总包人签订合同，总包人再与分包人签订合同，根据合同相对性原理，发包人与分包人之间没有直接的权利义务关系，即发包人对分包人没有支付工程款的义务，也不享有优先受偿权。

   实际施工人或者分包人（无论是技术分包还是劳务分包）施工的范围有限，所得工程价款同样有限，不足以取得与发包人协商变卖或者申请法院拍卖建设工程的地位，在分包人、实际施工人只享有部分工程款或者所占整个建设工程的比例很低的情况下，要求发包人同意折价或者由分包人、实际施工人申请拍卖对发包人亦不公平。

   行使优先受偿的范围有哪些？

   建筑工程优先受偿权的范围包括承包人为建设工程支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用，不包括承包人因发包人违约所造成的损失、建设工程价款的利息、违约金、损害赔偿金等。

在司法解释二没有颁布之前，实践中关于利息是否属于优先受偿权的范围存在较大争议。有人认为利息属于法定孳息，系承包人实际支出费用而产生的，利息随着主物所有权即工程款的转移而转移，其与工程款本为一体，所以应属优先权保护范围，最高院也有相应的判决予以支持，比如（2017）最高法民终611号案件（中建三局集团有限公司、宁夏北方置业开发有限公司建设工程施工合同纠纷二审一案）中最高院二审判决认定承包人中建三局集团有限公司所主张的工程款、利息在工程折价、拍卖价款中享有优先受偿权。

   司法解释二第21条明确规定了承包人针对利息主张优先受偿权法院不予支持，那么在司法解释二施行之后，利息将不属于优先受偿权的范围，最高院认为：

   （1）现行《建设工程工程量清单计价规范》未将利息列为工程款组成部分；

   （2）利息不属于承包人为建设工程实际支出的费用，并未实际投入施工生产作业，也未物化于工程本身，不影响工程价值；

   （3）优先受偿权对抵押权人、发包人及其他债权人利益影响巨大，不宜过度扩大适用范围；

   （4）利润已经是工程款一部分赋予其优先受偿权，已经偏向了承包人一方，在利息保护上应倾向于保护抵押权人、发包人及其他债权人等第三人的权益和交易安全，以实现各方当事人权利的平衡。

   综上所述，利息未列入优先受偿权范围是在坚持了《合同法》第286条规定的立法精神的同时，也做好了各方当事人的利益平衡。

   合同无效承包人是否享有优先受偿权？

   建设工程施工合同无效后，承包人对其承建工程的价款是否享有优先受偿权争议较大，各地高院出台的相关指导意见存在分歧。

   司法解释二第19条规定：建设工程质量合格，承包人请求其承建工程的价款就工程折价或者拍卖的价款优先受偿的，人民法院应予支持。

最高院并未要求以合同有效为承包人行使优先受偿权的条件，是因为：

   （1）实践中施工合同无效的情形较为普遍，若将优先受偿权的行使条件限定为合同有效，会导致大量承包人的优先受偿权落空；

   （2）这也与司法解释（一）第2条规定的施工合同无效但工程竣工验收合格，对承包人要求支付工程款请求予以支持的条件一致；

   （3）无论是导致合同无效的对建设资质的要求还是对招投标管理的要求，根本目的是保证建设工程的质量，防止建设工程施工领域的道德风险，因此，是否享有优先受偿权应以建设工程质量合格为条件，不应以合同是否有效为条件。

   合同解除后未竣工的工程，承包人能否享有优先受偿权？

   根据法律规定，合同解除后，尚未履行的终止履行，已经履行的根据履行情况和合同性质当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施并有权要求赔偿。

具体到建设工程施工合同中，发包人可以根据实际情况要求承包人承担相应的民事责任，作为承包人，其对建设工程进行了施工，投入了大量的劳动力、建筑材等，承包人的投入已物化为建设工程。

在合同解除的情况下，承包人对其投入依法享有主张工程价款的权利。

   一般情况下，合同解除后承包人施工并未完毕，建设工程通常处于未竣工状态，对于未竣工的建设工程，在工程质量合格的情况下承包人享有优先受偿权。

理由有以下几个：

   （1）工程完工并经竣工验收并不是承包人优先受偿权的先决条件，只要符合法定的条件，承包人即享有优先受偿权。

   （2）工程价款包括预付款、进度款、决算款、最终结清款，工程款支付发生在不同阶段，既可能发生在施工过程中，也可能在工程竣工后，又可能在工程停工后，将优先受偿权限定在已竣工工程不符合客观实际，也不利于保护承包人的合法权益。

   （3）导致合同解除承包人未完成施工的原因较为复杂，既有客观原因也有当事人主观事由，特别是因为发包人资金问题导致工程未竣工，认定承包人不享有优先受偿权与立法目的相悖，也与情理不容。

   承包人怎么行使优先受偿权？

   承包人行使建设工程优先受偿权的程序如下：

   （1）催告，催告后给发包人合理期限支付工程款；

   （2）也可直接通过诉讼、仲裁方式主张，应在诉讼或仲裁请求中明确“判令原告（申请人）在被告（被申请人）欠付工程价款范围内对涉案工程价款享有优先受偿权”，并及时对发包人土地、房产进行诉讼保全。

   承包人行使优先受偿权的时间限制？

   司法解释二规定承包人行使建设工程价款优先受偿权的期限为六个月，自发包人应当给付建设工程价款之日起算。但是如何确定发包人应付工程款之日，情况比较复杂，需要根据具体实际案件做客观判断，判断标准主要有：

   （1）合同有约定的按照合同约定日期；

   （2）合同无效，工程经竣工验收合格的，可参照合同约定的付款时间；

   （3）合同解除或者终止履行，若承包人与发包人就价款支付达成合意应以约定日期为准，若双方有争议应付款之日应为承包人提起诉讼之日；

   （4）合同对付款时间没有约定或者约定不明的，应当按照下面的几种情况处理：

   A、工程交付的，以交付之日为应付款之日；

   B、工程已经竣工验收合格但未交付，承包人已在约定时间内提交了竣工结算文件，发包人在规定期限内不予答复的，期限届满时视为应付款之日；

   C、工程没有完工或者完工后没有竣工验收，没有交付和结算，以承包人起诉时间作为应付款时间。

   另外，承包人行使优先受偿权的6个月为除斥期间，不存在中止、中断或延长的情形，承包人应特别注意。

   承包人放弃优先受偿权是否有效？

   承包人与发包人约定放弃或者限制优先受偿权是有效的，但是如果双方的约定导致承包人债权不能实现，进而造成承包人资产负债状况恶化，以至于不能支付建筑工人工资，这种情况下，承包人放弃优先受偿权损害了建筑工人的利益，承包人、发包人关于放弃优先受偿权的约定无效。

   发包人的房产已被其他法院执行拍卖，承包人如何行使优先受偿权？

   如果该法院不是首封法院，承包人可提出执行异议；若是首封法院承包人应向执行法院提出建设工程优先受偿权，主张在土地、房产拍卖价款中优先受偿，该法院若对优先受偿权申请不予答复，承包人可向共同上级法院申请执行监督。

   发包人被申请破产清算，承包人如何行使优先受偿权？

   发包人被申请破产清算，承包人在进行债权申报同时主张优先受偿权，如果承包人有法院生效判决认定其享有优先受偿权，破产管理人应予以认定，若破产管理人未予以确认或者承包人、发包人之间纠纷还未进行诉讼，应在合理期限内提起债权确认诉讼。

   优先受偿权若在破产程序中得到确认后，各类债权在破产程序中受偿的顺序如下：

   （1）建设工程优先受偿权；

   （2）担保债权（有抵押权的债权）；

   （3）破产费用和共益债务；

   （4）破产财产在优先清偿破产费用和共益债务后，依照以下顺序清偿：

   A、职工债权

   B、其他社会保险费用和破产人所欠税款 

   C、普通破产债权。

   优先受偿权对承包人实现债权重要性不言而喻！

   行使优先受偿权时建设用地如何处理？

   根据《物权法》第146条、147条规定，在我国土地使用权和建筑物所有权在处分时具有一体化的特点，即其中任何一项权利被处分将导致另一项权利随之被处分。

那么，承包人在行使优先受偿权时受偿价值范围是否包括土地使用权的？

   在将建筑物价值变现时，根据“房地一体处分”原则要将建筑物和建设用地使用权一起进行处分，但是在一起处分时，要区分开建筑物的价值和建设用地使用权的价值，承包人优先受偿权仅对建筑物的价值部分享有优先受偿的权利。

   不宜折价、拍卖的建设工程有哪些？

   （1）违章建筑；

   （2）工程质量不合格且难以修复的建筑；

   （3）学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施等，该类建筑物权法禁止抵押，也属于不宜折价、拍卖的建设工程。

结语

   以上是建设工程价款优先受偿权在实务中出现频率最多的问题，不足之处望指正。立法和司法在建设工程领域紧密结合，伴随着建设工程司法解释二不断地适用，伴随着更多疑难问题的出现，建设工程价款优先权制度将更加完善，也将更有助于维护建设工程中弱势一方的权益，促进建筑行业的健康发展。

   法条链接：

   1、1999年 《合同法》第二百八十六条

发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。

建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。

   2、2002年 《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》

一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照 《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。

二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。

三、建筑工程价款包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用，不包括承包人因发包人违约所造成的损失。

四、建设工程承包人行使优先权的期限为六个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。

   3、2019年 《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（二）》

第十七条　与发包人订立建设工程施工合同的承包人，根据合同法第二百八十六条规定请求其承建工程的价款就工程折价或者拍卖的价款优先受偿的，人民法院应予支持。

第十八条　装饰装修工程的承包人，请求装饰装修工程价款就该装饰装修工程折价或者拍卖的价款优先受偿的，人民法院应予支持，但装饰装修工程的发包人不是该建筑物的所有权人的除外。

第十九条　建设工程质量合格，承包人请求其承建工程的价款就工程折价或者拍卖的价款优先受偿的，人民法院应予支持。

第二十条　未竣工的建设工程质量合格，承包人请求其承建工程的价款就其承建工程部分折价或者拍卖的价款优先受偿的，人民法院应予支持。

第二十一条　承包人建设工程价款优先受偿的范围依照国务院有关行政主管部门关于建设工程价款范围的规定确定。

承包人就逾期支付建设工程价款的利息、违约金、损害赔偿金等主张优先受偿的，人民法院不予支持。

第二十二条　承包人行使建设工程价款优先受偿权的期限为六个月，自发包人应当给付建设工程价款之日起算。

第二十三条　发包人与承包人约定放弃或者限制建设工程价款优先受偿权，损害建筑工人利益，发包人根据该约定主张承包人不享有建设工程价款优先受偿权的，人民法院不予支持。

   4、2012年 《浙江省高级人民法院民事审判第一庭关于审理建设工程施工合同纠纷案件若干疑难问题的解答》

第22条 建设工程施工合同无效情形下，谁有权行使优先受偿权？

建设工程施工合同无效，但工程经竣工验收合格，承包人可以主张工程价款优先受偿权。分包人或实际施工人完成了合同约定的施工义务且工程质量合格，在总承包人或转包人怠于行使工程价款优先受偿权时，就其承建的工程在发包人欠付工程价款范围内可以主张工程价款优先受偿权。

   5、2009年 《安徽省高级人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的指导意见》

第18条 分包人或实际施工人完成了合同约定的施工义务且工程质量合格的，在总包人或非法转包人怠于主张工程价款优先受偿权时，就其承建的工程在发包人欠付的工程范围内主张工程价款优先受偿权，可予支持。

   6、2004年 《广东省高级人民法院关于在审判工作中如何适用《合同法》第286条的指导意见》

第2条  建设工程合同订立总承包合同后，再由总承包人订立分包合同的，在总承包合同、分包合同均有效的情形下，发包人拖欠工程款的，总承包人可以对工程折价或者拍卖价款主张优先受偿权。

分包人对自己承建部分主张享有优先权的，人民法院不予支持。但如因总承包人怠于行使优先权损害分包人利益，分包人可依照《合同法》第七十三条的规定就其承包工程价款范围内向发包人主张权利。

   7、2004年 《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条

建设工程施工合同无效，但建设工程经竣工验收合格，承包人请求参照合同约定支付工程价款的，应予支持。

   8、2007年《物权法》

第一百四十六条 建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。

第一百四十七条 建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。

第一百八十四条 下列财产不得抵押：

（一）土地所有权；

（二）耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外；

（三）学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；

（四）所有权、使用权不明或者有争议的财产；

（五）依法被查封、扣押、监管的财产；

（六）法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。