房地产开发“拿地”的法律风险
一、拿地过程中的主要风险。
1. 建设用地规划条件
建设用地规划条件明确了土地的具体位置、面积、用地性质等重要信息，可谓是拿地过程中的关键风险点。其中，容积率、建筑密度、绿地率、间距、高度限制、退后距离、用地红线等关键信息直接影响项目的可销售面积，应当重点关注。
此外，在一些建设用地规划条件中还会提及需土地使用权人配合城市轨道交通等其他公益性设施建设，这在审核过程中极其容易被忽略。
而一旦发生前述情况，往往意味着该土地将面临着增加后退距离、重新确定用地红线、限制地下空间使用等问题，直接导致可销售面积减少的不利后果。
2. 政府规划调整
无论是商业、旅游、娱乐和商品住宅项目的开发和销售，都和土地周边的政府规划息息相关。其中有利因素，如周边拟规划轨道交通站点、重点学校、医院、公园等将为项目后期销售增加助力；
不利因素，如周边拟规划垃圾处理厂、污水处理厂、高危、高污染企业等则非常容易成为项目后期销售的阻碍。
3. 土地现状及交付条件
在拿地之前，房地产开发企业需要实地查看该地块的具体情况，如土地是否平整、是否属于林地、是否需要拆迁等。在正式商洽时，还应当明确土地的交付条件，如出让方是否负责三通一平、青苗补偿、房屋拆迁等工作。
尤其是涉及到土地拆迁问题，不仅需要确定该地块是否需要拆迁，还要了解政府对于该地块的具体出让计划，如是否需要待该地块所在片区完成整体拆迁及平整之后才可出让该地块。
4. 土地周边相邻关系
我国《物权法》规定：相邻关系中，不动产权利人不得妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照；挖掘土地、建造建筑物时不得危及相邻不动产的安全等内容。
因此房地产开发企业在拿地过程中，应当充分考虑土地周边的相邻关系，如：项目开发过程中是否会对相邻建筑物的通风、采光和日照等产生影响。
否则即便是在符合土地规划条件的情况下动工建设，也有可能会因为侵犯相邻权利人的合法权益而面临阻碍。
5. 工程质量问题
此类风险一般存在于通过转让房地产以及参股、收购已动工建设的房地产开发企业等拿地方式。前述几种方式中，投资方都是在开工后才介入具体项目的，因此有必要在正式介入项目之前对工程质量进行总体评估，确保后续能够顺利竣工交付。
6. 隐性债务
此类风险一般存在于通过参股、收购公司等拿地方式中。在前述拿地方式中，投资者是通过持股房地产开发企业，进而参与到房地产开发过程。
因此，在交易之前需要对公司进行全面的法律尽职调查和财务审计，从而最大限度了解公司的资产及债务情况，如土地性质、土地规划条件、土地出让金及契税是否缴齐、负债总额等。
否则很有可能出现公司名下持有优质土地，却同时背负巨额债务的情况，造成投资方亏损的局面。
7. 土地闲置风险
此类风险一般存在于通过参股、收购公司等拿地方式中。根据我国相关法律规定：未动工开发满两年的闲置土地可由有关部门无偿收回土地使用权。
二、几种主要拿地方式的优劣及风险评析。
1. 通过公开招拍挂取得国有土地使用权
优点：公开、透明、权属清晰
劣势：竞争激烈、土地成本较高
风险指数：较低
主要风险点：建设用地规划条件、政府规划调整、土地周边相邻关系
早在2002年，国土资源部11号令就明确规定：商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须通过公开的招标、拍卖或者挂牌方式出让。
由于出让人是政府土地管理部门，交付条件往往是净地交付，土地不存在权属争议，更不存在隐性债务等风险。
然而，如此低风险的拿地方式，必然面临众多企业的激励竞争。因此在“价高者得”的游戏规则之下，土地成本自然水涨船高，近年来各地也频频使用“地王”、“天价”等词汇形容招拍挂过程中的激励竞争。
此外，招拍挂过程中政府往往会对竞买人资格设定种种要求和条件，导致许多房地产开发企业因资格不达标而被拒之门外。
2. 通过转让房地产取得国有土地使用权
优点：自由度高
劣势：税务成本增加、操作程序繁琐
风险指数：中
主要风险点：建设用地规划条件、政府规划调整、土地周边相邻关系、工程质量问题
《城市房地产管理法》规定，符合条件的房地产可以转让。转让房地产是市场行为，自由度相对较高。但因操作过程中会发生土地使用人的变更，必然需要缴纳各类税款。
据笔者初步估算，在某些情况下，因土地使用权人变更所需缴纳各类税款总计甚至高于土地成交金额的10%，这无形中增加了交易成本，缩小了利润空间。
此外，转让而来的房地产后续开发建设也将面临报建手续变更、在建工程价格评估、工程质量等实际问题。因此在实践中，鲜有企业会通过转让房地产取得国有土地使用权。
3. 通过参股、收购公司、合作开发等方式间接拿地
优点：操作便捷、自由度高、价格灵活
劣势：风险较高
风险指数：较高
主要风险点：建设用地规划条件、政府规划调整、土地现状及交付条件、土地周边相邻关系、工程质量问题、隐性债务、土地闲置风险
在招拍挂价格居高不下、房地产转让难以操作的情况下，大部分房地产开发企业选择通过参股、收购持有土地使用权的公司、或者与有土地使用权的公司合作开发等方式间接拿地。
通过前述方式拿地有诸多优点，如成本较招拍挂更低、交易方式灵活多样、可操作性强等。但同时也伴随着相当之大的法律风险。
可谓是风险与收益并存的一种方式。因此，明智的房地产开发企业往往会在前期进行全面的法律尽职调查和财务审计，从而将风险控制到较低水平。
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