[案情]
杨某系A县房地产开发公司股东之一。2007年1月，杨某经与恋人王某商定，杨某将其从A县房地产开发公司分得的店面赠与王某，有关房屋办证手续由杨某负责。
同年1月22日，杨某以王某的名义向A县房管局申请办证，房管局依法向王某颁发了产权证书。2007年2月，因杨某与王某闹矛盾，杨某单方向房管局申请注销了王某的店面产权，改将店面注册登记于自己名下，房管局为杨某办理了相关登记手续。
2008年1月，杨某将该店面转卖给了不知情的胡某，并办理了产权过户登记手续。2008年3月，王某得知此事后至法院起诉，要求法院撤销房管局注销王某产权的行政行为，恢复王某产权证的合法有效性，并确认杨某为自己所办的产权证书无效。
[分歧]
本案如何处理，存在三种观点：
第一种观点认为，撤销房管局注销王某产权的行政行为，确认杨某改为自己所办产权证无效。杨某将店面赠与王某并为其办理了产权登记手续，杨某的赠与行为已然完成，此时王某系该店面的合法所有人。
事后，杨某未征得王某同意，私自到房管局申请变更登记，房管局未经严格审查，在王某未到场、未签字认可也未授权的情况下，将王某的产权擅自注销，并将店面转注册于杨某名下，房管局注销及登记行为明显违反法定程序，应予撤销，本可同时判决被告重新作出具体行政行为，但因店面已由杨某卖给了不知情的胡某，并办理产权过户登记手续，胡某对该店面善意取得，如判决房管局重新作出具体行政行为已然丧失意义，故仅撤销房管局注销王某产权的行政行为，确认房管局将店面登记于杨某名下的行政行为无效，但不予恢复王某的产权。
第二种观点认为，撤销房管局注销王某产权行为，同时责令房管局采取补救措施，恢复王某的产权。对于撤销房管局注销王某产权行为的理由同第一种观点，同时杨某的行为已严重侵害了王某的合法权益，现因争议店面已由第三人善意取得，如果不责令房管局采取补救措施，恢复王某的产权，则不利于王某向杨某主张赔偿，从而不利于保护被侵权人的合法利益。
第三种观点认为，应当判决确认房管局将王某产权变更为杨某的登记行为无效。房管局注销王某产权，为杨某办理注册登记行为实际上实施的就是变更产权登记行政行为，由于房管局违反法定程序变更，被诉具体行政行为应无效，加之争议店面产权已由第三人善意取得，恢复王某的产权已无实际意义，故应适用《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第五十七条第二款第（三）项的规定，适用确认判决，确认被诉具体行政行为依法无效。
笔者同意第三种观点。
[评析]
本案中要解决的法律问题主要有两个。一是本案的处理应适用何种判决，二是胡某的行为是否属善意取得。
被诉具体行政行为违法，通常的理解是应当撤销，但《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第五十七条第二款规定，人民法院认为被诉具体行政行为违法，但不具有可撤销内容或者具体行政行为依法不成立或者无效的，都应当作出确认被诉具体行政行为违法或无效的判决。
事实上，本案房管局注销王某的产权登记与为杨某的注册登记行为，实施的就是一个变更产权登记行为，房管局未经店面合法所有人王某同意即擅自变更产权归杨某，明显违法且明显超越行政主体职权，应属无效行政行为。
依照《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第五十七条第二款第（三）项的规定，应当作出确认被诉具体行政行为无效的判决。
同时依照我国民法典第三百一十一条第（一）项的规定，受让人受让该不动产或者动产时是善意的，受让人取得该不动产或者动产的所有权。
本案胡某受让店面时对房产的产权瑕疵完全不知情，且经公平交易受让了房产，属于善意取得。如果判决撤销房管局的变更产权登记行政行为，恢复王某的合法产权，则违反了民法典的规定，侵害了胡某的合法权益。
也就是说，此时该店面的最后权属登记既成事实，被诉具体行政行为虽然明显违法，但不具有可撤销内容，依照《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第二百五十九条第二款第（二）项的规定，亦应当作出确认被诉具体行政行为无效的判决。
根据《行政诉讼法》第七十四条规定，行政行为有下列情形之一的，人民法院判决确认违法，但不撤销行政行为：（一）行政行为依法应当撤销，但撤销会给国家利益、社会公共利益造成重大损害的；（二）行政行为程序轻微违法，但对原告权利不产生实际影响的。行政行为有下列情形之一，不需要撤销或者判决履行的，人民法院判决确认违法：（一）行政行为违法，但不具有可撤销内容的；（二）被告改变原违法行政行为，原告仍要求确认原行政行
根据《行政诉讼法》第七十四条第一款的规定，如果行政行为有下列情形的，人民法院应当判决确认违法，但不撤销行政行为：1、行政行为依法应当撤销，但撤销会给国家利益、社会公共利益造成重大损害的;2、行政行为程序轻微违法，但对原告权利不产生实际影响的。此外，行政行为有下列情形之一，不需要撤销或者判决履行的，人民法院也应当判决确认违法：1、行政行为违法，但不具有可撤销内容的;2、被告改变原违法行政行为，原告仍
根据《行政诉讼法》第七十四条规定，行政行为有下列情形之一的，人民法院判决确认违法，但不撤销行政行为：（一）行政行为依法应当撤销，但撤销会给国家利益、社会公共利益造成重大损害的；（二）行政行为程序轻微违法，但对原告权利不产生实际影响的。行政行为有下列情形之一，不需要撤销或者判决履行的，人民法院判决确认违法：（一）行政行为违法，但不具有可撤销内容的；（二）被告改变原违法行政行为，原告仍要求确认原行政行
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不合法的，明显不当的行政行为应当撤销，现将行政行为撤销的法律后果归纳如下：1、行政行为自被撤销之日起失去法律效力，撤销的效力可追溯到行政行为作出之日。2、行政行为的撤销是因行政主体过错而引起的，那么，由此造成相对方的一切实际损失应由行政主体予以赔偿。3、行政行为的撤销是因相对方的过错或行政主体与相对方的共同过错所引起的，撤销的效力通常应追溯到行为作出之日，过错方各依自己的过错程度承担相应法律责任、
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