案例解读——名为买卖、实为赠予
作者：葛方华律师
导语：
为了少交税费，生活中很多真实意思是赠与的当事人以房屋买卖的方式转移房屋的所有权，即名为房屋买卖，实为房屋赠与。此种操作多存在于亲属之间，而一旦亲属之间发生矛盾，关系恶化甚至破裂，就有可能因房屋赠与一事发生纠纷，此案即为一例。
基本案情：
甲为乙的母亲、丙的婆婆，乙与丙系夫妻关系。2011年6月28日，甲与儿媳丙签订《房屋买卖合同》，将涉案房屋按原购买的登记价转让给儿媳丙。
甲在未收到任何房款的情况下于2011年6月30日办理完毕涉案房屋的过户手续，将涉案房屋登记到丙名下。涉案房屋为甲和其丈夫丁于2005年结婚后购买，丁于2012年8月去世。
丁立有遗嘱，遗嘱明确为子女购买的房产归子女各自所有，以产权登记为准。2013年9月，丙向法院提起离婚诉讼，拟和乙离婚。
随即甲起诉至法院，请求解除《房屋买卖合同》，将涉案房屋恢复登记至甲名下，并要求儿媳丙按照《房屋买卖合同》约定支付违约金。
案号：（2014）深中法房终字第963号
法院观点：
一审法院观点：
一审法院审理认为，《二手房买卖合同》中约定丙的付款义务为先履行义务，甲本应当依约在丙先足额付款后办理过户登记，而甲在丙未履行任何付款义务前就已经办理了过户登记，其对整个房产过户给丙的过程及风险均清楚明知，并予以积极配合，在此过程中，甲未主张任何合同约定的付款义务即办理过户登记，有违合同约定及正常的交易习惯，甲与乙、丙之间的亲属关系也并不构成其不按合同约定履行权利义务的正当理由，由此可以认定甲的真实意思并非是真实的房屋买卖、收取房款，而是为丙办理过户登记，涉案房产是以买卖的行为方式，实现赠与为实质目的。
其次，一审庭审中，甲称其一直都有向丙催款，但甲在乙、丙进行离婚诉讼时即向法院起诉，其并非主张支付合同约定的购房款以实现合同目的，而是请求解除合同，变更登记并支付违约金，与常理不符。
……综上，一审法院对甲的诉讼请求不予支持。
二审法院观点：
二审法院认为，就涉案房产的转让，甲与丙之间形成的是赠与合同关系，理由如下。
一、，涉案房产系甲与其丈夫丁婚姻关系存续期间购买的房产，属甲与丁的夫妻共同财产。
二、，虽甲与丙签订的《房屋买卖合同》约定甲在收到全部房款后7日内将涉案房产交付丙，但双方并未按照此约定履行，而是甲在未收取任何购房款情形下即将涉案房产过户并交付给了丙，甲与丙转让涉案房产的行为有悖于房屋买卖的常理。
三、，甲未能举证证明在提起本案诉讼前曾有向丙追讨涉案房产购房款，且若甲认为丙欠付涉案房产的购房款，在丁的继承人于2013年3月18日签订《协议书》对丁的遗产范围及遗产分配问题进行约定时，应将丙欠付的购房款作为甲和丁的共同债权列入丁的遗产范围予以确定，但该《协议书》并未有涉及涉案房产产权或对涉案房产有应收房款债权的内容，其后的遗产继承公证书中亦未将涉案房产或就涉案房产应收丙的购房款列入遗产继承范围，足可证明甲及丁并未有要求丙就涉案房产支付相应对价的意思表示。最后，丁在2012年5月19日所立的《遗嘱》已明确为子女购买的房产归子女各自所有，以产权登记为准，而当时，涉案房产早已过户登记至其儿媳丙名下，丁的《遗嘱》实为对甲将涉案房产无偿转让给丙行为的追认。综合上述四点理由，二审法院认为甲转让涉案房产给丙不存在收取购房款的意思表示，丁亦通过订立《遗嘱》的方式追认了甲无偿转让涉案房产给丙的行为，涉案房产的转让行为不符合房屋买卖出卖人转移房屋所有权于买受人，买受人应支付价款的法律特征，故甲与丙之间的涉案房产转让行为不构成房屋买卖合同关系，而因符合赠与合同赠与人将自己财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与的法律特征构成房屋赠与合同关系。
案例评析：
本案的基本案情可简述为婆婆把涉案房产以房屋买卖的形式赠与给了儿媳，后儿媳和儿子闹离婚，婆婆见状想要回所赠与的房产。
本案的争议焦点在于合同性质是买卖合同还是赠与合同。如果是买卖合同，儿媳应按照《房屋买卖合同》约定履行合同义务，支付购房款，如未履行应按照合同约定承担违约责任；
如果是赠与合同，则儿媳无需就受让房屋支付对价，也无需承担违约责任。
判断合同性质不能只看其外在形式，而需根据当事人真实的意思表示、履行行为所体现的法律特征、真实合同目的等各方面综合考虑。
《合同法》第一百三十条和第一百八十五条对于买卖合同和赠与合同的定义进行了规定，根据定义可知买卖合同和赠与合同的区别在于是否需要支付对价。
具体到本案，一旦所签订的房屋买卖合同被认定为赠与合同，“卖房人”无权向“买房人”依据买卖合同主张违约责任，也无权要回房屋的所有权；
赠与合同符合法定条件可撤销，如果不符合《合同法》关于赠与的撤销条件，“出卖人”也无权撤销赠与。
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
第一百八十五条赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与的合同。
第一百八十六条赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。 具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与合同或者经过公证的赠与合同，不适用前款规定。
第一百八十七条赠与的财产依法需要办理登记等手续的，应当办理有关手续。
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