“房屋买卖型让与担保”分析—以债务人视角切入

一、引言

在我国民间借贷市场中，随着产业融资需求日益膨胀，逐渐产生了“以房产买卖担保借贷关系”的交易模式，交易双方常以不动产为交易对象，在买卖合同中约定将担保标的物的所有权移转于债权人，以担保债务人届期清偿债务，实务中称其为不动产让与担保，该行为通常的外在法律形式是双方的房屋买卖法律关系，而隐藏的法律形式则为债务担保关系。

二、实务案例

1.乙为债务人，乙曾因生意资金周转困难向丙借款，乙丙间签订《抵押借款合同》一份，约定乙将其名下一幢商品房（价值约100万元）抵押给丙借款40万元，月息3分，借款期限1年，双方未办理房屋抵押登记。

2.借款到期后乙无力偿还，经人介绍认识甲，甲称可以帮乙解决资金问题，但要求乙需先将房屋过户给甲，甲同意后甲乙丙三方共同签订一份《房屋买卖合同》，约定乙将其名下房屋以52万元价格出售给甲，乙同意在房屋过户后甲将其中50万元直接支付给丙以偿还乙欠付丙的借款本息，剩余2万元作为房屋交易契税，该税款由甲方先行垫付，最终由乙方承担。

甲乙间还约定，若乙出现违约行为，应当承担甲一切维权支出费用（包括但不限于律师费、诉讼费等费用），与此同时，甲乙还于同日签订一份《回购协议》，约定乙有权在借款之日起两个月内以60万的价格回购案涉房屋，若乙到期不回购，则案涉房屋权利归甲支配，后双方依约完成了案涉房屋的过户登记。

3.回购期限到期后，因乙无力回购案涉房屋，甲一纸诉状将乙诉至法院，第一次起诉要求确认其享有案涉房屋所有权，并要求乙赔偿甲因不能按时腾退房屋给甲造成的额外租房租金损失8万元。

被驳回后第二次起诉要求乙偿还其借款本金52万元及按照法律保护上限利率计算的利息，并且还需另支付律师费和诉讼费。

三、法律规定

1.《全国法院民商事审判工作会议纪要（九民纪要）》第七十一条：“债务人或者第三人与债权人订立合同，约定将财产形式上转让至债权人名下，债务人到期清偿债务，债权人将该财产返还给债务人或第三人，债务人到期没有清偿债务，债权人可以对财产拍卖、变卖、折价偿还债权的，人民法院应当认定合同有效。

合同如果约定债务人到期没有清偿债务，财产归债权人所有的，人民法院应当认定该部分约定无效，但不影响合同其他部分的效力。

当事人根据上述合同约定，已经完成财产权利变动的公示方式转让至债权人名下，债务人到期没有清偿债务，债权人请求确认财产归其所有的，人民法院不予支持，但债权人请求参照法律关于担保物权的规定对财产拍卖、变卖、折价优先偿还其债权的，人民法院依法予以支持。

债务人因到期没有清偿债务，请求对该财产拍卖、变卖、折价偿还所欠债权人合同项下债务的，人民法院亦应依法予以支持”。

2.《中华人民共和国民法典》第一百四十六条：“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。

以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理”。

3.《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十三条：“当事人以订立买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理。

当事人根据法庭审理情况变更诉讼请求的，人民法院应当准许。  

按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。

就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或者补偿”。

4.《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》有关担保制度的解释》第六十八条：“债务人或者第三人与债权人约定将财产形式上转移至债权人名下，债务人不履行到期债务，债权人有权对财产折价或者以拍卖、变卖该财产所得价款偿还债务的，人民法院应当认定该约定有效。

当事人已经完成财产权利变动的公示，债务人不履行到期债务，债权人请求参照民法典关于担保物权的有关规定就该财产优先受偿的，人民法院应予支持。

债务人或者第三人与债权人约定将财产形式上转移至债权人名下，债务人不履行到期债务，财产归债权人所有的，人民法院应当认定该约定无效，但是不影响当事人有关提供担保的意思表示的效力。

当事人已经完成财产权利变动的公示，债务人不履行到期债务，债权人请求对该财产享有所有权的，人民法院不予支持；债权人请求参照民法典关于担保物权的规定对财产折价或者以拍卖、变卖该财产所得的价款优先受偿的，人民法院应予支持；

债务人履行债务后请求返还财产，或者请求对财产折价或者以拍卖、变卖所得的价款清偿债务的，人民法院应予支持。  

债务人与债权人约定将财产转移至债权人名下，在一定期间后再由债务人或者其指定的第三人以交易本金加上溢价款回购，债务人到期不履行回购义务，财产归债权人所有的，人民法院应当参照第二款规定处理。

回购对象自始不存在的，人民法院应当依照民法典第一百四十六条第二款的规定，按照其实际构成的法律关系处理”。

四、裁判规则

1.“房产买卖型让与担保”的法律实质。当事人之间是为债权债务提供担保而签订的房屋买卖合同，没有真实买卖的意思，买卖合同构成虚假意思表示，应认定为无效，在庭审中经法官释明当事人一方仍不变更诉请的，依法驳回，但不影响当事人依据民间借贷法律关系或其它实际构成的法律关系重新起诉。

2.让与担保不发生物权变动效力。在实务中当事人约定债务人不履行到期债务，债权人对该财产享有所有权的，该约定应属无效，但不影响其它条款的效力（律师费、保全费等）。

若案涉房屋已经完成财产权利变动的公示，债权人请求参照民法典关于担保物权的规定对财产折价或者以拍卖、变卖该财产所得的价款优先受偿的，人民法院应予支持；

债务人履行债务后请求返还财产，或者请求对财产折价或者以拍卖、变卖所得的价款清偿债务的，人民法院应予支持。债务人与债权人约定将财产转移至债权人名下，在一定期间后再由债务人或者其指定的第三人以交易本金加上溢价款回购，债务人到期不履行回购义务，财产归债权人所有的，与上述处理方式一致。

五、实务思考

1.债权人享受优先受偿权的前提系案涉房屋已变更登记到债权人名下。仅签订让与担保合同，而未完成权利变动公示的，不具有物权效力，债权人对案涉房屋不享有优先受偿权。

2当事人约定房屋交易税费均由债务人承担，若由债权人先行垫付等原因并未实际交付给债务人的，在案涉借款本金部分应当予以扣除。

同时笔者认为，该约定实际上还违反我国《契税法》中关于“在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人”的规定，是否有效还有待商榷。

3.“流抵”约定无效，但不妨碍物权担保的效力。从担保制度解释可以看出，最高院认为当事人签订让与担保房屋买卖合同真实意思表示应是以房屋抵押形式担保案涉债务的履行，但考虑到实务中大多数让与担保房屋买卖合同签订时交易双方权利义务并不对等，通常会约定一个明显低于市价的房屋买受价格以及明显高于司法保护范围的借款利息（约定为房屋回购价形式），为保护债务人利益，故对债权人要求确认房屋所有权的诉请不予支持。

4.上述规定虽同时兼顾了对债权人和债务人的利益考量，但仍有一个重要问题未得到有效解决。站在债务人视角，若债务人因迫切资金需求而与债权人约定了一个较低的房屋卖价，同时又约定了明显高于市场利率的回购期间利息，一旦到期未履行债务或回购义务，债权人则会诉请法院要求债务人向其支付借款本金、按照司法保护上限计算的利息以及律师费、保全费、诉讼费等，同时要求对案涉房屋拍卖、变卖并对所得价款享有优先受偿权，按照上述规定，债权人该系列诉请大概率可以得到支持。

但问题是，若判决生效后债权人根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十六条之规定，选择在最晚不超过两年申请执行期限的时间申请执行，使案涉债务利息不断滚动增加直至接近或超过房屋彼时市价，则完全可以通过此手段变相达到取得案涉房屋所有权的目的，即“躺着赚钱”，那么如何维护债务人利益呢？

答案是很难，申请执行是债权人的权利，债务人在判决生效后两年内无法履行债务的过错不在于债权人，且债权人亦无任何义务帮助债务人减少因不能及时履行债务而扩大的损失，若日后债务人试图通过另诉主张债权人恶意拖延申请执行损害债务人利益，要求债权人赔偿该部分损失或对该部分扩大的损失不予支付，恐会陷入举证不能而较难实现，法律虽不保护躺在权利上睡觉的人，同理也不会惩罚躺在权利上睡觉的人。

该问题亟待在实务中通过司法解释、官方答复、法院内部会议纪要或判例等形式予以完善，同时也欢迎各位积极参与讨论并提出宝贵意见，谢谢。

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