北京房产律师——房屋实际价格与网签价格不一致房屋买卖合同有效吗

北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。

从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。

(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

原告向本院提出诉讼请求：

1.确认网签交易价格为2450000元的合同条款无效；

2.确认网签交易价格应为6886000元，被告按照6886000元办理网签手续缴纳税款；

3.确认被告违约并判令被告支付原告违约金1377200元。

事实与理由：双方于2021年4月22日签订房屋买卖合同，自始至终原告从未得知要签订“阴阳”两个合同，纸质合同中也未有过要按照2450000元交易价格签订网签合同的约定。

签约完成后，原告妻子在2021年5月初看好新房，并于5月20日签订房屋买卖合同。之后，原告发现与被告签订的网签合同一直无法查看，后来查看纸质合同时才发现需要签订阴阳合同，后期中介人员发送的有被告签名的网签合同也是2450000元的假合同。

原告知道后第一时间通知中介和被告，还通过发送律师函的形式向被告提出解决方案。但是被告不仅不及时收手，还利用通过不正当手段拿到的合同胁迫原告解押和签署非法网签合同，原告为了显示诚意，在7月19日进行了房产解押，等待对方资金到账。

但被告并未停止违法行为，更未出示资金存款证明、资金存款、房产缴税、过户交易。被告的上述行为严重违反了合同约定，构成了实质性违约，理应按照合同约定承担违约责任。

为了维护自身合法权益，原告起诉至法院。

被告辩称：

不同意原告的诉讼请求，本案貌似纠纷的焦点在于网签价格，实则是签约后看到房价上涨，故意制造事端，以此胁迫我方同意其解除合同的目的。

基于契约精神，我方一忍再忍，中介也一再督促，但原告置之不理，三次网签无故毁约，搁置了整个合同的履行。

原告所述的出示资金存款证明、资金进入理房通、缴税等事项均应在原告守约、按时进行网签之后，由于原告拖延网签，上述事项皆不能完成。

被告反诉称：

1.请求法院依法判决解除双方于2021年4月22日签订的《房屋买卖合同》；

2.判令原告双倍返还被告支付的定金200000元；

3.判令原告赔偿因其违约解除合同给被告造成的损失1377200元；

4.判令原告向被告赔偿因合同解除造成另行租房居住的损失137500元；

5、判令原告向被告赔偿同地段房屋交易价差604000元。

事实与理由：双方于2021年4月22日通过中介公司签订了包括《北京市存量房屋买卖合同》（下称买卖合同）《补充协议》《居间服务合同》《网上签约授权委托书》及《房屋交易保障服务合同》，约定被告购买原告所有的位于北京市朝阳区一号房屋（下称涉案房屋），该房屋既有银行贷款存在，也处于出租状态。

买卖合同约定：双方协商一致，房屋成交价格为2450000元，家具、家电、装修及配套等作价4436000元；买方向卖方支付定金100000元，卖方于2021年8月31日将涉案房屋交付给买方；

逾期超过15日后，买方有权解除合同，卖方应当按照成交总价的20%支付违约金。

《补充协议》约定卖方应于2021年7月1日前向房屋抵押权人提交一次性还请剩余贷款的申请，且最迟应于2021年8月1日前办理完毕解除抵押登记手续，并明确解抵押资金由卖方自行筹集，此外，还约定了缴税及不动产转移登记为2021年8月12日前。

合同签订后，被告如约向原告支付了定金100000元，还向中介机构支付了中介费，没两天涉案房屋所在区域房价有所上扬，原告有些反悔，开始找各种借口迟滞交易，对于中介安排的网签无故拒绝。

被告一再忍让最后发函通知原告依照合同履行，原告依然置若罔闻。原告上述违约行为给被告的生活、工作均造成了巨大困扰，房价已经发生了很大变化，原告违约势必会给被告造成很大的财产损失。

法院查明

2021年4月22日，经北京某中介公司（下称某中介公司）居间，原告作为出卖人与被告作为买受人签订了买卖合同，约定：出卖人所售房屋为涉案房屋，该房屋已设定抵押，抵押权人为Y银行，该房屋成交价格为2450000元，经出卖人和买受人协商一致，房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价4436000元，买受人向出卖人支付定金100000元，买受人付款方式为全款；

出卖人于2021年8月31日前将该房屋交付给买受人；双方均同意自本合同签订之日起112日内，共同向不动产登记机构申请办理不动产转移登记手续。

双方还就“逾期交房”“逾期付款”违约责任进行了约定。

同日，双方签订《补充协议》，约定：交易房屋价款及家具家电、装饰装修等作价总计为6886000元，乙方于本合同签订当日将定金100000元支付甲方，乙方支付首付款时，已支付的定金视为首付款的一部分；

甲方应于2021年7月1日前向抵押权人提交一次性还清剩余贷款的申请，且最迟应于2021年8月1日前办理完毕解除抵押登记手续，解押资金由甲方自行筹集；

乙方于不晚于不动产权转移登记办理完毕前2个工作日将第一笔首付款6696000元以理房通支付方式支付给甲方；

双方应于2021年8月12日前共同前往税务部门办理缴税手续，双方同意在2021年8月12日前共同办理房屋不动产转移登记手续；

甲、乙双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金，甲方出现“逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日”等情形，均构成根本违约。

乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，且甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于房屋总价款的20%向乙方支付违约金，丙方（某中介公司）收取乙方的所有费用不予退还，由甲方直接赔付乙方。

同日，双方还与丙方（某中介公司）签订《居间服务合同》，居家代理费151492元由乙方承担。

同日，双方作为共同委托人与某中介公司作为受托人签订《网上签约授权委托书》，委托某中介公司作为代理人协助办理交易房产的存量房买卖合同网上签约手续。

另查，被告在签订买卖合同当日向原告支付定金100000元。某中介公司分别于2021年5月、2021年6月、2021年8月通知双方办理存量房买卖合同网上签约手续，被告均完成了电子签名，原告以网签价格并非真实交易价格为由并未签名。

原告曾于2021年7月13日函告被告应以实际价格6886000元继续履行合同、被告应当以实际价格缴纳相关税费、应以实际价格签订网签合同。

被告于2021年7月16日回函称：双方签订的买卖合同是真实、合法、有效的；按照合同约定，原告应于2021年7月1日前向抵押权人提交一次性还请剩余贷款的申请，且最迟应于2021年8月1日前办理完毕解除抵押登记手续，但据某中介公司查询到的信息，目前涉案房屋仍然处于有抵押登记的情形；

某中介公司曾在5月27日、6月22日安排过两次网签，但因原告方不配合，致使网签过期；按照合同约定，双方应于2021年内8月12日前共同完成不动产转移登记手续，希望原告尽快履行合同项下义务。

双方均确认原告于2021年7月19日偿还了涉案房屋所负贷款，并于2021年7月22日解除抵押登记。

另查，被告曾于2021年9月27日将原告诉至本院，要求解除双方签订的买卖合同、要求被告赔偿定金及其他损失等。后经本院建议，被告撤诉并在本案中就相关请求提起了反诉。

庭审中，原告提交银行流水、借据，证明自己曾经借款1600000元偿还银行贷款以解除抵押。被告对上述证据的真实性及证明目的均不认可。

原告提交《协议》、转账记录、合同、银行卡照片、银行发送的短信等，证明被告胁迫原告偿还贷款以解除涉案房屋上的抵押，造成原告延期支付合同货款，产生了合同项下的违约金，且造成了银行理财产品提前支取的利息损失。

被告对上述证据的证明目的均不认可。

裁判结果

确认原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订的《北京市存量房屋买卖合同》解除；

原告（反诉被告）于本判决生效之日起七日内向被告（反诉原告）返还定金200000元；

原告（反诉被告）于本判决生效之日起七日内向被告（反诉原告）赔偿损失400000元；

驳回原告（反诉被告）的全部诉讼请求；

驳回被告（反诉原告）的其他反诉请求。

房产律师靳双权点评

当事人应当按照约定全面履行自己的义务；当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任；

当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，另一方可以主张解除合同。

本案中，原、被告双方争议的焦点在于买卖合同中关于涉案房屋交易价款为2450000元的约定是否应当认定为无效以及原告是否能因买卖合同就房屋交易价格的约定与实际价格“不一致”而拒绝继续履约。

关于争议焦点一，依法成立的合同自成立时生效，本案中，双方之间的买卖合同由某中介公司居间签订，系双方真实的意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，并未有证据表明该合同存在法律规定的无效情形。

诚然，被告为了规避相关税费将房屋真实交易价格拆分为房屋价格和家具、家电、装饰装修及配套设施作价的做法虽属现实生活中的交易惯例，但确实违反了税收方面的管理规定，应当得到否定性评价，但此点与认定合同无效性质不同，不能混为一谈。

综上，并未有证据表明该合同存在法律规定的无效情形，关于原告要求确认网签交易价格为2450000元的合同条款无效以及要求被告按照6886000元价格缴纳税款的诉讼请求，法院均不予支持。

关于争议焦点二，双方明确在买卖合同中约定交易价格包括房屋交易价格和家具、家电、装饰装修及配套设施作价两部分，如前所述，该项约定本身并不违反法律、行政法规强制性规定，作为完全民事行为能力人，原告已经在合同上签字，应当视为对该项约定的认可，事后不能再以此为由拒绝履行后续合同义务。

买卖合同还约定了原告作为卖方的解除抵押、配合办理过户手续等义务，并明确约定了缴税及不动产转移登记为2021年8月12日前，根据法院查明的事实，被告作为买方已经履行了支付定金、购房资质核验、筹备购房资金等合同义务，原告自认曾经三次拒绝配合被告办理房屋买卖合同网上签约备案手续，在原告所持的“拒绝”理由不能成立的情况下，原告的行为已经构成违约，理应按照合同约定承担相应的违约责任。

原告迟延履行合同义务，经被告催告后仍未继续履行，反而以起诉的方式提出相反的主张，已经构成了根本违约，原告据此以提起反诉的形式行使合同解除权并无不当，故双方之间的买卖合同应以解除通知即反诉状到达原告之日解除。

根据法院查明的事实，本案合同解除的原因在于原告违约，故应当向被告承担相应的违约责任。关于被告要求原告双倍返还定金的诉讼请求，法院应予支持。

关于被告主张的其他损失1377200元，就此被告并未举证，且与“定金罚则”有重复主张之嫌，法院不予支持。结合买卖合同约定，并未有证据表明被告存在违约行为，关于原告要求被告承担违约金的诉讼请求，法院不予支持。