北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。
从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。
(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
原告高先生向本院提出诉讼请求：
1.要求确认原告与被告于2003年1月2日的协议、2007年8月4日的协议和房屋转让协议书无效；
2.诉讼费由被告负担。
事实与理由：原告在顺义区A号有房屋一处，北正房五间，东厢房四间，该房屋无人居住。于2003年1月2日卖给了被告孙先生，双方经当时的村干部签订了一份名为房屋租赁的协议，实际是房屋买卖协议。
被告孙先生付给原告房屋款一万元。原告将集体土地使用证和房屋一并交给了被告孙先生。后被告孙先生又将该房屋转卖给了被告刘先生。
现原告认为二被告均非本村集体经济组织成员，不具备购买农村房屋的主体资格，双方的买卖行为应属无效。经协商未果，请法院保护原告的合法权益予以判决。
被告辩称
被告刘先生辩称：刘先生作为被告的主体资格不适格，刘先生与原告从未签订任何合同，不属于合同的相对人，原告基于合同起诉刘先生没有任何法律依据，故请求法院驳回原告的起诉。
被告一与被告二签订的合同是有效的，是双方的真实意思表示，应属有效，合同已履行数年，且村委会对此事是知晓的也未进行反对，一户一宅的原则是农村村民只能申请一处宅基地，如将自己的宅基地出卖后不能再次申请宅基地，该原则只是规定出卖住宅后不能再次申请宅基地，可以出卖。
刘先生是2007年购买了涉诉房屋，后对房屋进行了装修扩建，已持续居住17年之久，如果法院判令本合同无效，且收回房屋，那么刘先生将无处居住，请求法院查明原告的身份，现在是否符合农村拥有宅基地使用权的条件。
同时宅基地的取得，应属于村集体经济组织成员，如原告是村集体经济组织成员，那么原告是否违反了农村一户一宅的原则，请法庭进行核查。
原告之前也起诉过，我方认为原告违反诚实信用原则，在上一案件中原告的目的未达到，故再次起诉，我方认为原告存在虚假诉讼的情况。
被告孙先生辩称：涉诉房屋的所有权我也要主张。原告与刘先生之间的事情与我无关。原告与我之间的合同是有效的。我与刘先生之间的合同也是有效的。
法院查明
刘先生、孙先生二人的户籍地均不在北京市顺义区D村。
涉诉宅院位于北京市顺义区D村，登记土地使用者为高先生。
涉诉宅院内原有北正房五间、东厢房四间（南数第一间为门道），高先生将涉诉宅院出卖给孙先生后，孙先生未进行建设，孙先生将涉诉宅院出卖给刘先生后，刘先生在涉诉宅院内进行了部分翻修和建设。
2003年1月2日，高先生与孙先生签订《协议》，内容为：现甲方高先生有一处五间老房宅，经与乙方孙先生双方共同协商，同意将此房宅长期归乙方孙先生使用，使用面积按房宅土地使用证为准。
恐口无凭，立字为据。此协议一式贰份，双方各持一份。
对于2003年1月2日《协议》，双方均认可真实性，孙先生称该《协议》在其将涉诉宅院出卖给刘先生后已经交给刘先生，刘先生表示认可并当庭出示该《协议》。
双方认可该《协议》已经履行完毕，高先生将涉诉宅院《集体土地建设用地使用证》交付给孙先生。
2007年8月4日，刘先生以其父刘某峰名义与孙先生签订《协议》，内容为立字人孙先生经协商愿将自己所买瓦房五间及院落围墙等建筑卖给刘某峰使用，使用面积以土地使用证为准，以上所述财产总造价贰万元整，即时笔下交清，此协议恐后无凭，特立字为证。
此据一式两份，双方各执一份。
同时，双方签订《房屋转让协议书》一份，内容为：孙先生将D村房产一处（户名高先生），正房五间，厢房四间，转让给刘某峰，此宅基地永久转卖给刘某峰使用，若干年后无论国家个人占用，均与孙先生、高先生无关，任何人不得干涉，永不返悔。
此书一式两份，各执一份。
对于2007年8月4日《协议》和《房屋转让协议书》，双方均认可真实性，认可刘先生只是借用刘某峰名义，实际购买人为刘先生，出资亦是刘先生。
双方认可该《协议》和《房屋转让协议书》已经履行完毕，孙先生将涉诉宅院《集体土地建设用地使用证》交付给刘先生。
高先生与赵女士原为夫妻关系，于1988年2月1日登记结婚，于2015年3月17日协议离婚，后经本院（审理并达成调解协议，将涉诉宅院之外位于北京市顺义区M村的另一处宅院分归赵女士所有。
刘先生主张高先生与赵女士并非真实离婚，并提交录像佐证。高先生认可录像真实性，但表示录像不完整，录像内容就是与刘先生协商要回房屋事宜。
刘先生表示录像是2019年一户一宅确权，为了宅基地确权高先生想进入涉诉宅院进行拍照，其没有同意，高先生离婚也是为了宅基地确权时继续享有宅基地。
另查明，刘某峰与崔女士系刘先生父母，二人均表示认可2007年8月4日《协议》和《房屋转让协议书》真实性，涉诉宅院的实际购买人是刘先生，出资是刘先生，其二人实际上未参与此事，涉诉宅院中没有其二人权益，不参加本案诉讼。
裁判结果
一、原告高先生与被告孙先生签订的《协议》无效；
二、被告孙先生与被告刘先生签订的《协议》和《房屋转让协议书》无效。
房产律师靳双权点评
本案系围绕涉诉宅院发生的农村房屋连环买卖合同纠纷。高先生系第一手出卖人，孙先生系第一手买受人，刘先生系第二手买受人。
根据农村房屋连环买卖的一般处理原则，连环买卖中的各手买受人均应作为案件当事人。孙先生将购买自高先生的涉诉宅院又出卖给刘先生，高先生作为涉诉宅院的原所有权人以及涉诉宅院处宅基地登记的土地使用者，孙先生与刘先生之间农村房屋买卖合同的效力与高先生有利害关系，故虽然高先生与刘先生之间并未成立合同关系，但不影响高先生依法起诉要求确认孙先生与刘先生之间农村房屋买卖合同的效力。
刘先生主张其与高先生之间没有合同关系，依据合同相对性不应作为本案被告的辩解意见，缺乏法律依据，法院不予采纳。
本案涉诉宅院位于北京市顺义区D村，属于农村宅基地上宅院。宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的成员身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。
本案中第一手买受人孙先生和第二手买受人刘先生的户籍均不在北京市顺义区D村，并非该村集体经济组织成员，不具备购买涉诉宅院的条件，因此高先生与孙先生签订的《协议》、孙先生与刘先生签订的《协议》和《房屋转让协议书》无效，法院对高先生的诉讼请求依法予以支持。
刘先生、孙先生主张合同有效的辩解意见，缺乏法律依据，法院不予采纳。
刘先生另主张高先生不具备该村集体经济组织成员身份，且违反一户一宅原则等问题，对此应当指出，高先生是否具备该村集体经济组织成员身份，以及是否违反一户一宅原则，并不影响高先生与孙先生签订的《协议》、孙先生与刘先生签订的《协议》和《房屋转让协议书》的效力应属无效的结果，故此法院在此不再赘述。
农村宅基地不能买卖，但宅基地上的房屋可以买卖。农村房屋买卖合同的效力，分三种情况：一是本村村民购买本村集体土地上的房屋，该合同有效；二是城镇居民购买集体土地上的房屋，该合同无效；三是非本村村民购买集体土地上的房屋，该合同无效。农村房屋要买卖必须具备以下条件：1、如果农村房屋的受让对象是同一集体经济组织的成员;2、受让人没有其他房产;3、该转让房屋建造合法，是经过批准建造的，并且该受让房屋必须符合当
农村宅基地不能买卖，但宅基地上的房屋可以买卖。农村房屋买卖合同的效力，分三种情况：一是本村村民购买本村集体土地上的房屋，该合同有效；二是城镇居民购买集体土地上的房屋，该合同无效；三是非本村村民购买集体土地上的房屋，该合同无效。农村房屋要买卖必须具备以下条件：1、如果农村房屋的受让对象是同一集体经济组织的成员;2、受让人没有其他房产;3、该转让房屋建造合法，是经过批准建造的，并且该受让房屋必须符合当
名为买卖实为赠与的房屋买卖合同有效吗？ 家庭成员之间互相赠与房产越来越普遍，为了避免高昂的税费，很多人都会采取通过签订假买卖合同来达到赠与的目的。当出现纠纷时，此类合同是否有效呢？ 律师解答：一般情况下是有效的。可能有些人主张该买卖合同并非真实的买卖法律关系，但人民法院一旦确认实质的赠与关系，依然会认可房产转让的有效性。笔者曾代理过多起类似案件，案件相同的是真实情况均是家庭成员之间的赠与关系，
北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)原告诉称原告向本院提出诉讼请求：1
购房时没有房产证的房屋买卖合同，如果具备下列要件的，合同有效：1、订立房屋买卖合同的当事人具有相应的民事行为能力；2、意思表示真实；3、合同的内容合法，不违背公序良俗的。根据《民法典》第一百四十三条规定，具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。第一百四十六条规定，行为人与相对人以虚假的意思表示实
只要双方当事人主体适格，意思表示真实的，一般私人房屋买卖合同有效房屋买卖合同作为一种特殊的买卖合同，它是指出卖人将房屋交付并转移所有权与买受人，买受人支付价款的合同。房屋买卖合同的法律特征既有买卖合同的一般特征，也有其自身固有的特征。这主要表现为：(1)出卖人将所出卖的房屋所有权转移给买受人，买受人支付相应的价款;(2)房屋买卖合同是诺成、双务、有偿合同;(3)房屋买卖合同的标的物为不动产，其所有
一、买二手房时卖家隐瞒房龄房屋买卖合同有效吗故意隐瞒真实房龄，这样确定买卖关系后，可能会影响房屋买卖合同的效力。事实上，只要房屋买卖合同内容不违法，双方签字盖章就具有法律效力。按规定，房屋买卖合同生效要具备以下的条件：1、房屋买卖合同当事人必须符合主体资格具体而言，双方当事人要满足以下要求：(1)房屋买卖双方当事人应当具有完全民事行为能力;(2)出卖人应当享有出卖房屋的实体权利。2、房屋买卖双方当
一、房屋买卖合同的形式要件房屋买卖合同属民事买卖合同的范畴，其性质为民事法律行为，认定效力的目的在于解决是否受法律保护的问题，其社会效益是维护交易的安全和信誉。目前，房屋买卖合同效力认定的根据主要是国务院发布的《城市私房管理条例》和我国立法机关颁布的《民法通则》。亦即买卖房屋协议是口头或书面均可，还是必须采用书面形式。根据《条例》第6条第(二)项规定，购买房屋办理过户登记时，“须提交房屋所有权证、
有效力一般而言，房屋买卖比房屋赠与可以少交税。这就导致很多真实意思是赠与的当事人以买卖的方式转移房屋的所有权，即名为房屋买卖，实为房屋赠与。这种名为房屋买卖实为赠与的合同及履行过程有如下特征：1、合同价款明显偏低(以达到进一步避税的目的);2、一般不会有银行贷款(避免利息损失;避免被认定为诈骗或者合同被认定为无效);3、合同条款比较简单，很多细节的约定被省略，尤其是违约责任没有约定或者约定的比较轻
过户手续异常繁杂，至今房子的过户手续还没办好，现如今我父亲已过世，母亲还健在，目前该房产只能办转给我母亲名下了，请问原来有我父亲名字(买方)的协议书还有用吗?我母亲有必要与卖方重新签写协议书吗?对方如不肯再签怎么办?请问法律有这方面的协议书继承履行的规定吗?如对方借此机会变卦我们应该怎么办?律师解答：首先，这是房屋买卖协议的效力问题。农村集体经济组织成员之间买卖农村房屋为交易常态，是中国广大农村比
以物抵债的并不影响房屋买卖合同的效力。合同生效要件为：(1)当事人具有相应的订立合同的能力。(2)意思表示真实。(3)不违反法律和社会公共利益。当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。《民法典》第四百九十条【合同成立时间】当事人采用合同书形式订立合同的，自当事人均签名、盖章或者按
1,小产权房由于没有房产证，所以是不能交易的，签订的合同一般是无效的。2,《城市房地产管理法》第三十八条规定，下列房地产，不得转让：(一)以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的;(二)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;(三)依法收回土地使用权的;(四)共有房地产，未经其他共有人书面同意的;(五)权属有争议的;(六)未依法登记领取权属证书的;(
私人签订的房屋买卖合同只要是买卖双方自愿签订的，且签订合同时双方当事人都具有完全民事行为能力；合同的内容也合法，不违背公序良俗，不违背社会公德，也不损害第三人利益或者社会公共利益的，则该买卖合同就是有效的；反之如果该买卖合同不符合上述条件的，则就是无效的。【法律依据】《民法典》第一百四十三条，具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、
一、夫妻一方擅自卖房签订的房屋买卖合同有效吗1、夫妻一方擅自卖房签订房屋买卖合同的，如果房屋买卖合同是依法成立的，并且构成表见代理的，该买卖合同具有法律效力。2、法律规定：《中华人民共和国民法典》第一百四十三条 【民事法律行为有效的条件】具备下列条件的民事法律行为有效：(一)行为人具有相应的民事行为能力；(二)意思表示真实；(三)不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。第一百七
私下签订的房屋买卖合同有效吗私下签的房屋买卖协议，房产登记合法，签订的协议内容合法，一般有法律效力。具有法律效力的合同一般要满足三个条件：1，签订合同的行为人应该具有相应的民事行为能力。2，合同内容为双方真实意图的表达。3，不违反法律和社会公共利益。因此，无论是否私下签署，只要所签订的二手房买卖合同满足了这三项条件就在当事人之间产生了不可撤销的特定权利和义务关系。任何一方不得随意反悔，若不履行便会
北京房地产专业律师靳双权(13426037149)专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。) 原告诉称王某军向本院提出诉讼请
个人依法签订的房屋买卖合同有效。当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。《民法典》第四百九十条【合同成立时间】当事人采用合同书形式订立合同的，自当事人均签名、盖章或者按指印时合同成立。在签名、盖章或者按指印之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受时，该合同成立。法律、行政法规规
房屋已经被法院查封签订的买卖合同是否有效应根据实际情况分析，主要包括以下三种情形：1、如果第三人已经支付全部价款并实际占有，未办理过户登记手续，但第三人是善意取得，买卖合同是有效的，人民法院不得查封、扣押、冻结。2、如果卖家隐瞒真实情况，房产也未过户，买卖合同就无效的，以欺诈方式签订的合同是无效的。3、如果买卖双方恶意串通签订房屋买卖合同，侵犯第三人合法利益的，合同也是无效的。《最高人民法院关于人
1、经委托人授权，中介签的房屋买卖合同有法律效力。买卖合同的主体授权中介代签的、或买卖方虽不知情但事后仍对该合同进行追认的，房屋买卖合同应当认定为有效。2、无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。
律师解答没有房产证中介房屋买卖合同有效。根据第一百四十三条规定，具有下列的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。第二百一十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。法律依据《民法典》第一百四十三
