北京房地产专业律师靳双权(13426037149)专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。
从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。
(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
王某军向本院提出诉讼请求：
1、请求确认李某丽与张某山于2010年12月1日签订的《存量房屋买卖合同》无效；
2、请求判令二被告将北京市海淀区1号房屋（以下简称涉案房屋）变更登记至被告李某丽名下。
事实和理由：我与李某丽于2005年在澳大利亚登记结婚。李某丽系M公司的法定代表人及自然人股东，张某山之父张某强系该公司自然人股东。
涉案房屋于2006年购买总价款为1121956元，登记在李某丽名下。李某丽于2010年12月1日未经我同意，将涉案房屋出售给张某山。
李某丽未经我同意，以低于购入价50万元出售给张某山，张某山未支付合理对价，恶意串通，损害我的合法利益。该合同应为无效。
被告辩称
被告李某丽、张某山、张某强辩称，不同意王某军的诉讼请求。张某山的父亲张某强是M公司的股东，他在买房时向公司借款50万元，并将其余购房款交至公司，所以购房款是由公司支付的。
公司是从张某山的父亲张某强的收入和提成奖金中抵扣借款，李某丽在此期间系受公司委托，对该笔债权予以保障，所以该房屋暂时登记在李某丽名下，李某丽并非该房屋的实际所有权人。
原告在2013年1月22日，对于诉争房屋的权属问题早已知晓，但在诉讼中，一直没有提出异议，现请求法院驳回其诉讼请求。
第三人M公司述称，涉案房屋系张某强向公司借款购买，并非李某丽夫妻共同财产，王某军与我公司也没有任何利益关系，请求法院驳回其诉讼请求。
本院查明
王某军与李某丽于2005年9月28日在澳大利亚登记结婚，2013年，王某军在澳大利亚联邦裁审庭申请解除其与李某丽的婚姻关系，该法庭经审理于2013年9月19日颁布《离婚令》，该颁布令于2013年10月20日在澳大利亚域内生效，但未得到我国法院承认。
2014年6月12日，王某军以离婚纠纷将李某丽诉至本院。本院审理后于2017年9月21日作出民事判决，判决准予二人离婚。
王某军、李某丽均不服，向北京市第一中级人民法院提起上诉。李某丽系M公司的法定代表人，张某强为该公司的股东，张某山系张某强之子。
2006年1月18日，北京房地产开发有限公司（出卖人）与李某丽（买受方）签订《北京市商品房预售合同》，约定李某丽购买涉案房屋，购房款1121956元，约定的付款方式为一次性付清。
当日，房地产公司出具金额为561元的印花税收据。2006年2月24日，房地产公司向李某丽开具了购房发票1121956元；
2010年12月1日，李某丽申请办理了该房屋的所有权证书。
2010年12月1日，李某丽（出卖人）与张某山（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称涉案合同），约定张某山购涉案房屋，房价款50万元。
同日，李某丽与张某山共同提交房屋所有权转移登记申请书，将房屋转移登记至张某山名下。
对有争议的证据和事实，本院认定如下：
1、关于2006年涉案房屋购房款的支付人。根据双方举证，购房款1121956元，购房款系以M公司提供的支票交纳。
M公司说明，“张某强系我公司员工。2006年1月张某强因孩子上学，需要购买涉案房屋。因资金不足，张某强向我公司借款，我公司同意张某强借款请求后，张某强出资62万余元，我公司借款50万元，由我公司统一以转账方式支付房地产公司购房款1122517元（含印花税）。
为保障我公司利益，我公司与张某强约定该房产暂时登记在我公司股东李某丽名下，待张某强偿还全部借款后，再将该房产变更登记至张某强名下。
此后至2010年初，张某强陆续偿还我公司全部借款后，我公司同意该房产变更登记至张某强之子张某山名下”。王某军对M公司的陈述不予认可，表示该笔款项系李某丽以其该公司的分红利润支付。
李某丽予以否认，其所述付款经过同M公司。王某军未对款项系由李某丽支出进一步举证，故对王某军的主张，不予采信。
2、张某山、张某强主张其自房屋交付时即入住房屋，提供了用户姓名为张某强，时间为2009年10月8日601号房屋有限电视开户受理登记表、回执，张某强与涉案房屋所属物业签订的《机动车停放协议书》及付款人为张某强的停车费发票，以及2007年部分收货人为张某强或其妻的装修材料送货单以及家俱送货单，送达地址均为涉案房屋。
王某军对上述证据的真实性及证明目的均不予认可，对单据的真实性存疑，认为没有正规发票以及没有提供付款记录。王某军并未使用过涉案房屋，其虽然对上述证据提出了抗辩，但根据日常生活中的交易习惯，结合涉案房屋交付时间，本院对于上述证据予以采信。
3、涉案房屋的购买过程和文件保管。王某军并未参与涉案房屋的购买过程，张某强选中涉案房屋后，由李某丽签署房屋买卖合同，故李某丽在与售房单位签订购房合同时在场签字。
后交房的相关手续由张某强办理。
4、关于王某军向本院提交的其认为李某丽在与其离婚的过程中，李某丽恶意转移夫妻共同财产的证据，用于佐证李某丽将房屋过户给张某山的行为，也是恶意转移夫妻共同财产，因案件性质和查明事实的不同，王某军所提供的他案案件事实和证据与本案并无关联性，故不能用于本案其待证主张。
裁判结果
驳回王某军的全部诉讼请求。
律师点评
本案中，王某军为澳大利亚联邦国公民，本案涉及的民事法律关系为涉外民事法律关系，故适用《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》。
根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条之规定，当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律。
本案中，双方当事人未就合同适用的法律进行选择，故应当适用与该合同有最密切联系的中华人民共和国的相关法律进行审理。
李某丽接受张某强的指定，与张某山签订《北京市存量房屋买卖合同》，根据本案已查明的事实，在本案中的上述合同的权利义务主体应基于李某丽和张某强。
李某丽与张某强主张双方之间为借名买房，故须查明李某丽与张某强之间是否存在借名买房的事实。
首先，从出资人的角度考虑：涉案房屋购房款的支出人系M公司。M公司、李某丽均表示实际出资人为张某强。李某丽虽为M公司的股东，但公司财产独立于股东的财产，王某军认为M公司的意见即李某丽个人作出的意思表示，缺乏法律根据。
王某军称该款项由李某丽以公司的分红利润支付购房款，或李某丽作为公司股东随意支配公司财产，未提供证据加以佐证，故本院认定购房款并非李某丽实际出资。
其次，张某强是否实际出资。M公司说明该款项系代张某强支出。双方就购房款形成借款关系。关于50万元借款的还款，以张某强的奖金提成抵扣。
王某军提出的关于M公司在2006年至2010年没有分红的主张以主张张某强做出虚假陈述，张某强在2010年前并非M公司的股东，该公司是否有分红，并不影响张某强作为职工获得工资和奖金的权利。
关于张某强自行付款至M公司的剩余购房款，张某强因年代久远未向本院提供相关证据，本院再结合其它事实进行认定。
借名买房的第二个特征为借名人为房屋的实际使用人和控制人。张某强自房屋交付后即办理入住手续，实际占用使用房屋至今。
李某丽于2010年办理房屋过户手续，作为出资人的M公司至今未就此提出异议，并在当庭表示其对该房屋产权的过户并无异议。
基于上述事实，本院认定李某丽与张某强之间借名买房的法律关系成立，该房屋仅借名登记在李某丽名下，并非王某军与李某丽在婚姻存续期间取得的财产。
故王某军以李某丽与张某山存在恶意串通损害其利益，确认《北京市存量房屋买卖合同》无效及将涉案房屋过户至李某丽名下的诉讼请求，不予支持。
名为买卖实为赠与的房屋买卖合同有效吗？ 家庭成员之间互相赠与房产越来越普遍，为了避免高昂的税费，很多人都会采取通过签订假买卖合同来达到赠与的目的。当出现纠纷时，此类合同是否有效呢？ 律师解答：一般情况下是有效的。可能有些人主张该买卖合同并非真实的买卖法律关系，但人民法院一旦确认实质的赠与关系，依然会认可房产转让的有效性。笔者曾代理过多起类似案件，案件相同的是真实情况均是家庭成员之间的赠与关系，
购房时没有房产证的房屋买卖合同，如果具备下列要件的，合同有效：1、订立房屋买卖合同的当事人具有相应的民事行为能力；2、意思表示真实；3、合同的内容合法，不违背公序良俗的。根据《民法典》第一百四十三条规定，具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。第一百四十六条规定，行为人与相对人以虚假的意思表示实
有效力一般而言，房屋买卖比房屋赠与可以少交税。这就导致很多真实意思是赠与的当事人以买卖的方式转移房屋的所有权，即名为房屋买卖，实为房屋赠与。这种名为房屋买卖实为赠与的合同及履行过程有如下特征：1、合同价款明显偏低(以达到进一步避税的目的);2、一般不会有银行贷款(避免利息损失;避免被认定为诈骗或者合同被认定为无效);3、合同条款比较简单，很多细节的约定被省略，尤其是违约责任没有约定或者约定的比较轻
以物抵债的并不影响房屋买卖合同的效力。合同生效要件为：(1)当事人具有相应的订立合同的能力。(2)意思表示真实。(3)不违反法律和社会公共利益。当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。《民法典》第四百九十条【合同成立时间】当事人采用合同书形式订立合同的，自当事人均签名、盖章或者按
私人签订的房屋买卖合同只要是买卖双方自愿签订的，且签订合同时双方当事人都具有完全民事行为能力；合同的内容也合法，不违背公序良俗，不违背社会公德，也不损害第三人利益或者社会公共利益的，则该买卖合同就是有效的；反之如果该买卖合同不符合上述条件的，则就是无效的。【法律依据】《民法典》第一百四十三条，具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、
一、夫妻一方擅自卖房签订的房屋买卖合同有效吗1、夫妻一方擅自卖房签订房屋买卖合同的，如果房屋买卖合同是依法成立的，并且构成表见代理的，该买卖合同具有法律效力。2、法律规定：《中华人民共和国民法典》第一百四十三条 【民事法律行为有效的条件】具备下列条件的民事法律行为有效：(一)行为人具有相应的民事行为能力；(二)意思表示真实；(三)不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。第一百七
私下签订的房屋买卖合同有效吗私下签的房屋买卖协议，房产登记合法，签订的协议内容合法，一般有法律效力。具有法律效力的合同一般要满足三个条件：1，签订合同的行为人应该具有相应的民事行为能力。2，合同内容为双方真实意图的表达。3，不违反法律和社会公共利益。因此，无论是否私下签署，只要所签订的二手房买卖合同满足了这三项条件就在当事人之间产生了不可撤销的特定权利和义务关系。任何一方不得随意反悔，若不履行便会
农村宅基地不能买卖，但宅基地上的房屋可以买卖。农村房屋买卖合同的效力，分三种情况：一是本村村民购买本村集体土地上的房屋，该合同有效；二是城镇居民购买集体土地上的房屋，该合同无效；三是非本村村民购买集体土地上的房屋，该合同无效。农村房屋要买卖必须具备以下条件：1、如果农村房屋的受让对象是同一集体经济组织的成员;2、受让人没有其他房产;3、该转让房屋建造合法，是经过批准建造的，并且该受让房屋必须符合当
房屋已经被法院查封签订的买卖合同是否有效应根据实际情况分析，主要包括以下三种情形：1、如果第三人已经支付全部价款并实际占有，未办理过户登记手续，但第三人是善意取得，买卖合同是有效的，人民法院不得查封、扣押、冻结。2、如果卖家隐瞒真实情况，房产也未过户，买卖合同就无效的，以欺诈方式签订的合同是无效的。3、如果买卖双方恶意串通签订房屋买卖合同，侵犯第三人合法利益的，合同也是无效的。《最高人民法院关于人
1、经委托人授权，中介签的房屋买卖合同有法律效力。买卖合同的主体授权中介代签的、或买卖方虽不知情但事后仍对该合同进行追认的，房屋买卖合同应当认定为有效。2、无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。
农村宅基地不能买卖，但宅基地上的房屋可以买卖。农村房屋买卖合同的效力，分三种情况：一是本村村民购买本村集体土地上的房屋，该合同有效；二是城镇居民购买集体土地上的房屋，该合同无效；三是非本村村民购买集体土地上的房屋，该合同无效。农村房屋要买卖必须具备以下条件：1、如果农村房屋的受让对象是同一集体经济组织的成员;2、受让人没有其他房产;3、该转让房屋建造合法，是经过批准建造的，并且该受让房屋必须符合当
过户手续异常繁杂，至今房子的过户手续还没办好，现如今我父亲已过世，母亲还健在，目前该房产只能办转给我母亲名下了，请问原来有我父亲名字(买方)的协议书还有用吗?我母亲有必要与卖方重新签写协议书吗?对方如不肯再签怎么办?请问法律有这方面的协议书继承履行的规定吗?如对方借此机会变卦我们应该怎么办?律师解答：首先，这是房屋买卖协议的效力问题。农村集体经济组织成员之间买卖农村房屋为交易常态，是中国广大农村比
以下情形，农村房屋买卖合同有效：第一，出卖人和买受人均是同一村的村民。如果出卖人和买受人均是同一个村的村民，那么这个合同是符合法律规定的，买卖合同当然有效。第二，买受人在买卖房屋时与出卖人不是同一个村的村民，但是，之后将户口迁入到该村。那么，由于买受人具备了同一个村村民的资格，属于同一集体经济组织成员，买卖合同应认定为有效。第三，房屋买卖合同经过多次流转，最后流转到同一个村村民手里，那么该房屋买卖
无房产证的房屋买卖协议有效。有无房产证只是会影响过户，并不影响合同的效力。所以合同只要是具有完全民事行为能力的当事人自愿签订的，且内容合法，不违背公序良俗的，即使没有房产证合同也是有效的。【法律依据】《民法典》第一百四十三条，具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。
北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)原告诉称原告向本院提出诉讼请求：1
私下签的房屋买卖协议有效吗
根据《民法典》第一百四十三条的规定，私下签的房屋买卖协议符合以下条件时，是有效的：1、行为人具有相应的民事法律行为能力；2、意思表示真实；3、不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。《民法典》第一百五十三条规定，违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。违背公序良俗的民事法律行为无效。 法律依据《民法典》第一百四十三条 具备下列条
只要双方当事人主体适格，意思表示真实的，一般私人房屋买卖合同有效房屋买卖合同作为一种特殊的买卖合同，它是指出卖人将房屋交付并转移所有权与买受人，买受人支付价款的合同。房屋买卖合同的法律特征既有买卖合同的一般特征，也有其自身固有的特征。这主要表现为：(1)出卖人将所出卖的房屋所有权转移给买受人，买受人支付相应的价款;(2)房屋买卖合同是诺成、双务、有偿合同;(3)房屋买卖合同的标的物为不动产，其所有
一、买二手房时卖家隐瞒房龄房屋买卖合同有效吗故意隐瞒真实房龄，这样确定买卖关系后，可能会影响房屋买卖合同的效力。事实上，只要房屋买卖合同内容不违法，双方签字盖章就具有法律效力。按规定，房屋买卖合同生效要具备以下的条件：1、房屋买卖合同当事人必须符合主体资格具体而言，双方当事人要满足以下要求：(1)房屋买卖双方当事人应当具有完全民事行为能力;(2)出卖人应当享有出卖房屋的实体权利。2、房屋买卖双方当
一、房屋买卖合同的形式要件房屋买卖合同属民事买卖合同的范畴，其性质为民事法律行为，认定效力的目的在于解决是否受法律保护的问题，其社会效益是维护交易的安全和信誉。目前，房屋买卖合同效力认定的根据主要是国务院发布的《城市私房管理条例》和我国立法机关颁布的《民法通则》。亦即买卖房屋协议是口头或书面均可，还是必须采用书面形式。根据《条例》第6条第(二)项规定，购买房屋办理过户登记时，“须提交房屋所有权证、
