城市小区管理问题涉及千家万户，“老旧小区加装电梯难”“维修资金使用难”等屡屡成为热点问题。民法典对小区业主共同决定事项和表决规则进行了重大修订，回应民众的关切，解决小区共治难题。
一、物权法原有规定与民法典规定
1.物权法的规定
第七十六条规定：“下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；
（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；
（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。
决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”
2.民法典的规定
民法典第二百七十八条规定：“下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改管理规约；
（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）使用建筑物及其附属设施的维修资金；
（六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金；（七）改建、重建建筑物及其附属设施；（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；
（九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。
决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。
决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。”
二、民法典规定的解读
1.物权法原有规定产生的问题
物权法第七十六条对小区业主共同决定事项实行“绝对多数决”原则，即专有面积和人数同时达到绝对多数（即三分之二以上）。
当涉及维修资金使用和加装电梯等部分业主利益时，其他业主不可能同意，难以达到三分之二以上表决通过。如房屋屋顶漏水只涉及顶楼业主利益、加装电梯对高楼层更有利但给低楼层带来采光和噪音问题，对诸如此类事项的表决实行“绝对多数决”基本是不可能的，这就造成了小区管理问题的“反公地悲剧”（即表决权过于分散，导致决策难以达成，因决策困局而产生“悲剧”）。
2.民法典降低决策难度
民法典第二百七十八条的规定放弃了“绝对多数决”，降低“反公地悲剧”现象发生。
对“维修资金筹集”“改建、重建建筑物及附属设施”“共有部分的使用和经营”三个事项实际实行了“过半数决”。具体而言，专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意，即2/3×3/4=1/2。
实际上，这三个表决事项实行专有部分面积占比二分之一以上的业主且人数占比二分之一以上的业主同意即可。以加装电梯为例，若对一个老旧小区全部加装电梯，民法典实行后就不需要“双三分之二”以上表决同意，仅需“双二分之一”以上表决同意即可。
对其他表决事项（包括维修资金的使用）实际实现了“少数决”。具体言之，专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意，即2/3×1/2=1/3。
实际上，对其他表决事项实行专有部分面积占比三分之一以上的业主且人数占比三分之一以上的业主同意即可。以维修资金使用为例，民法典实行后就不需要“双三分之二”以上表决同意，仅需“双三分之一”以上表决同意即可，这就大大降低了决策难度。
（作者系天津工业大学法学院/知识产权学院副院长）
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《民法典》已于2021年1月1日起施行，这是新中国历史上第一部法典化的法律。 今天与各位简单聊一聊《民法典》对业主共同决定的事项产生哪些影响。 一、《民法典》对业主共同决定事项是怎么规定的？ 业主共同决定事项主要在《民法典》第二百七十八条予以规定，依据《民法典》第二百七十八条：下列事项由业主共同决定： （一）制定和修改业主大会议事规则；（2/3x1/2） （二）制定和修改管理规约；（2/
业主共同决定事项的表决通过的条件是：根据《民法典》第二百七十八条第二款的规定，业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。法律依据：《民法典》第
四、《中华人民共和国民法典》第二百七十八条 下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金；（七）改建、重建建筑物及其附属设施；（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；（九）有关共有
业主共同决定的事项有制定和修改业主大会议事、选举委员会成员、筹集、使用建筑物的维修资金等等。业主共同决定的事项应该由专有部分面积占比三分之二以上的业主参与表决。 一、业主共同决定的事项有哪些 吴丁亚律师提醒您，业主共同决定的事项有： 1.制定和修改业主大会议事规则； 2.制定和修改管理规约； 3.选举业主委员会或者更换业主委员会成员； 4.选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人； 5.
通过民法典第278条与物权法第76条比较，可以看出，业主大会的职权没有发生大的变化，但民法典对物权法表决比例作出了重大修改。从对共同决定的事项上看，民法典与物权法也有一些内容上的修改，如：1、现行物权法对第（二）项的表述是“制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约”，民法典则表述为“制定和修改管理规约”，这一变化表明立法者认为“管理规约”应主要是对业主行为的调控，主要不是管物。2、民法典将物权法第
哪些事项应由业主共同决定
一、民法典中炒股欠款是否是夫妻的共同债务夫妻一方为了炒股而向第三人借款是否构成共同债务还是要区分情况的，如果炒股是夫妻共同从事的投资行为或者是共同的意思表示，那么炒股欠款就属于共同债务。还有一种情况是借钱炒股产生的债务是夫妻一方在婚姻关系存续期间以个人名义为家庭日常生活需要所负的债务或者一方事后追认的债务，则也属于夫妻共同债务。不是以上情况的，就不属于夫妻共同债务。《中华人民共和国民法典》第一千零
法律分析：在法律上，物业公司的选聘需要由全体业主共同决定。关于必须由业主共同决定的事项，《物业管理条例》第十一条作出了具体规定:“下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则;（二）制定和修改管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业；（五）筹集和使用专项维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
民法典中对夫妻共同债务的新规定一、夫妻共同债务的范围 《民法典》第1064条：夫妻双方共同签名或者夫妻一方事后追认等共同意思表示所负的债务，以及夫妻一方在婚姻关系存续期间以个人名义为家庭日常生活需要所负的债务，属于夫妻共同债务。 夫妻一方在婚姻关系存续期间以个人名义超出家庭日常生活需要所负的债务，不属于夫妻共同债务；但
根据《物业管理条例》的相关规定 下列事项由业主共同决定：(一)制定和修改业主大会议事规则。业主大会议事规则是业主大会组织、运作的规程，需要由业主共同决定。(二)制定和修改建筑物及其附属没施的管理规约。建筑物及其附属设施的管理规约是业主自我管理、自我约束、自我规范的规则约定，应当由全体业主共同制定和修改。(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员。业主通过业主大会选举能够代表和维护自己利益的业主委员
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解聘物业服务企业需要经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。这是属于业主共同同意。选举业主委员会或者更换业主委员会成员等事项也需要业主共同同意。
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