我国城乡建设用地法律浅析（二）--兼谈“小产权”房屋
本文作者为沈宗斌律师，文章首发于《中闻律师事务所》微信公众号
三、《土地管理法》（第三次修正案）关于集体建设用地相关内容的修改
2019年8月26日生效的《土地管理法》（第三次修正案），主要修改、完善了土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度等内容，删去了从事非农业建设必须使用国有土地的规定,且符合县乡总体规划的集体建设用地允许以公益或经营公司为目的进行房地产建设。
这些修改为未来破解“小产权房”用地问题提供了一定的法律依据。
1、《土地管理法》（第三次修正案）删去了《土地管理法》第二修正案中第四十三条规定的现行土地管理法关于从事非农业建设使用土地必须使用国有土地的规定。
2、县级土地利用总体规划、乡（镇）土地利用总体规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体建设用地，土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用。
四、“小产权房”与“违法建筑”
十八届三中全会《决定》出台前，由时任国务院发展研究中心党组书记、财经领导小组办公室副主任、国家发改委副主任、现任国务院副总理刘鹤主导，向党中央国务院提出了“383改革方案”（以下简称“方案”）。
“方案”提出，“在规划和用途管制下，允许农村集体土地与国有土地平等进入非农用地市场，形成权利平等、规则统一的公开交易平台，建立统一土地市场下的地价体系。”
，“在集体建设用地入市交易的架构下，对已经形成的“小产权房”，按照不同情况补缴一定数量土地出让收入，妥善解决这一历史遗留问题。”
。
十八届三中全会在《决定》中吸收了“方案”中“统一城乡建设用地市场”这一提法，而对于涉及到“小产权房”转正相关建议未有提及。
尽管如此，新修的《土地管理法》（第三次修正案）事实上已为集体建设用地限制进行了一定程度松绑，这意味着修正后的《土地管理法》允许在具备一定条件的经营性集体建设用地上进行有条件开发，“小产权房”使用集体建设用地最大障碍被移除，但能否获得合法“出生证”，考验中央领导层的智慧。
与此相对，“违法建筑”依然是非法的存在。
1、“小产权房”使用集体建设用地
目前各地普遍存在的“小产权房”楼盘大多是无资质、无许可的建设单位与村委会或乡镇政府合作开发，依当时法律未获得商品房开发资质、未履行征地程序却以商业售卖为目的进行开发建设下的产物，其在现行《土地管理法》体系下无法获得国家房管部门依法登记，无法取得不动产权证。
但房屋建是在农民集体建设用地上，如有乡（镇）政府或村委会盖章可以证明其权属，符合县乡土地利用总体规划的，被称为“小产权房”；
但如上述房屋建在农用地上，则毫无疑问是“违法建筑”。“小产权房”由村、镇自行开发，没有支付土地出让金、土地征用费等土地成本，且不必缴纳房地产开发相关的各项税费，其存在一定的法律问题。
2、相当一部分“小产权房”形成的责任主体是乡镇人民政府
如房屋开发者以服务公益为目的，利用集体建设用地建设学校、医院，或建房租赁给乡镇企业则是合法利用集体建设用地的开发行为，符合《土地管理法》（第二修正案）第43条规定。
事实上，许多开发商建设“小产权房”申请用地通常是打着服务公益名义，建设完成后即向村集体外公众进行销售。一般情况下仅有销售合同，无法取得不动产权证，但社会需求火爆、销售规模庞大。
究其原因：一方面，与“大产权房”房价奇高相比，“小产权房”低价策略形成市场的价格优势；另一方面，因《土地管理法》（第二修正案）在集体建设用地划定的模糊规定，给地方乡镇政府（包括县市政府的默许）很大的批地、用地裁量权，利益诱惑导致“上有政策下有对策”，无需行政许可的“小产权房”的建设速度远超五证齐全的“大产权房”，其成长规模也超乎想象，至今为止成为一个巨大的社会问题，如不解决问题是对普通民众的不负责任。
3、“小产权房”与“违法建筑”
《北京市禁止违法建设若干规定》第三条规定“违法建设包括城镇违法建设和乡村违法建设。...乡村违法建设是指应当取得而未取得乡村建设规划许可证、临时乡村建设规划许可证或者未按照许可内容进行建设的乡村建设工程。”
占用农用地的房屋、及其他法律法规禁止在集体土地上建设、并未列入农村建设用地总体规划的房屋，可认定为“违法建筑”。
而使用集体建设用地建设“小产权房”虽无法律授权，但很多项目用地已列入农村建设用地总体规划。
（1）“小产权房”用地如被纳入农村建设用地总体规划的，有其一定的合法性
使用集体建设用地建设“小产权房”，且用地被列入农村建设用地总体规划的，在现行《土地管理法》规定下其并不必然违法。
问题是，“小产权房”建设方暨供给方的建设资质、以及需求方暨购买方购房资格均未获得现行法律认可，如何认定是个难题，对其他人获得行政许可之开发商是否公平是另外一个问题。
以目前“小产权房”聚集地北京市昌平区为例。在“小产权房”问题形成后，崔村镇制定完成的农村集体建设用地总体规划中，已将南庄村、香堂村纳入了集体建设用地规划范围，且获得昌平区人大批准。
该村虽大多数业主暂未办理乡村建设规划许可证，但其显然已被排除在“违法建筑”范围之外。
（2）全国范围内“超生”的“小产权房”已成事实，无法逆转
据不完全统计，北京使用集体土地建设“小产权房”数量占房屋总体规模近两成，深圳“小产权房”规模占比总体规模近一半。
如此大规模“小产权房”的“超生”更多源自于《土地管理法》（第二修正案）的不严谨，造成法律的“灰色地带”。
事实上，许多地方乡镇政府全力配合“小产权房”销售工作，甚至为“小产权房”出具国家正规销售发票，有的“小产权房”单元甚至办理了“集体建设用地规划许可证”，北京昌平区“香堂文化新村”就是如此。
“香堂文化新村”以村委会名义、加盖镇政府公章向包括城镇居民在内的公众销售的“小产权房”有数千套。试想，没有当地政府的明示或默许，如此大规模的“小产权房”怎么可能出生？
！
4、第三修正案针对集体建设用地的修改将确保“小产权房”合法化
《土地管理法》（第三修正案）修改了集体建设用地相关内容，为“小产权房”合法使用集体建设用地提供了一定的迂回余地：
（1）根据第三修正案，使用集体建设用地且纳入乡镇（县乡）农村建设用地总体规划的“小产权”房屋，如获得乡村建设规划许可证后仅距合法一步之遥。
（2）第三修正案删去了《土地管理法》（第二修正案）第四十三条关于从事非农业建设使用土地必须使用国有土地的规定；符合经营性条件的集体建设土地使用将更加游刃有余。
（3）全国范围内“小产权房”数量太多、规模巨大，是以商品房名义、还是以租赁房或罚款后以其他名义面世还不得而知，但无论其出生如何离经叛道，“小产权房”的存在毕竟因其复杂的历史经纬无法一刀切。
（4）未来“小产权房”如何解决程序性合法问题，是以补缴土地出让税（费）形式，还是以补缴罚款形式来为过去未曾许可之“小产权”房屋的出生买单，还需等待高层领导的政治决断。
五、总结
《土地管理法》自1986年诞生之日起经历了三次修正，第二次修正时间是2004年8月，此后近15年时间内《土地管理法》法条一直未曾变动。
历经15载，全国人大常委会终于在2019年8月26日准许《土地管理法》（第三修正案）正式生效，饱受各界关注的集体建设用地使用权修正条款显得更加符合社会期待，困扰社会多年的“小产权房”等一系列集体土地相关法律难题，有望在高层政治介入的基础上获得迂回解决。
【本文引用的法律法规】
1、《中华人民共和国宪法》
2、《中华人民共和国土地管理法》（第二修正案，2004年生效）
3、《中华人民共和国土地管理法》（第三修正案，2019年生效）
4、《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》
5、《关于加强农村宅基地管理的意见》
6、《中华人民共和国城乡规划法》
7、《中华人民共和国城市房地产管理法》
8、《国有土地上房屋征收与补偿条例》
9、《中华人民共和国物权法》
10、《中华人民共和国农村土地承包法》
11、《农村土地承包经营权流转管理办法》
12、《中华人民共和国农业法》
建设用地的类型包括： (1)城乡住宅和公共设施用地，即城乡居民住宅、学校、医院、商业、道路、给排水、电力、电讯、防洪、供热等公共设施用地; (2)工矿用地，即工业用地和矿业用地，包括工业产房、各种仓库、动力设施、各种堆场、道路、矿山操作场地及配套设施等用地; (3)交通、水利设施用地，包括机场、铁路、公路、港口、航道、水电站、水库及人工运河等用地，不包括天然河道用地; (4)旅游用地，即专门供旅
村委会证明的法律效力(二) 陈律师(西安) 18240808220在当前的司法实践中，村委会证明被广泛应用于各类民事案件，因民事证据具有法定性，根据我国民事诉讼法的规定，难以界定村委会证明的证据类型，从严格意义上来讲村委会证明不能作为证据使用，但村民委员会作为基层群众自治组织，其对当事人及有关事实的认知具有先天性的优势，其证据对法院在审理过程查明有关事实具有重要作用，如果完全否认村委员
最高院《建设工程司法解释（二）》逐条解读司法规范性文件 引言：最高人民法院日前发布了《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（二）》，并将于2019年2月1日起施行。本司法解释对建设工程施工合同实质性内容的认定标准、“四证”不齐对合同效力的影响、无效合同下损失赔偿如何确定、建设工程价款优先受偿权的请求主体和范围、实际施工人向发包人主张权利的路径等实践中争议较大的问题，均作了明确规定。笔
对于一些生产经营性质的农村建设的用地就是属于集体经营性的建设用地，其中也包括了企业或者其他单位兴办的情况，或者个人以土地使用权入股的企业，商业所使用的一些农村集体建设用地。
为便利读者检索学习，北大法宝法律法规编辑组对法律数据进行了筛选，将现行有效的法律整理成表。此列表以法律部门划分，由新到旧排序，包含已经生效、尚未生效和即将废止但尚未废止（如婚姻法等）的法律。截至2020年8月11日十三届全国人大常委会第二十一次会议闭幕，我国现行有效的法律共计279件，包括宪法1件、宪法相关法46件、刑法1件、民商法32件、行政法91件、经济法73件、社会法24件、诉讼与非诉讼程序
（五）行政法（91件）序号法律名称发布日期实施日期法宝引证码1中华人民共和国人民武装警察法（2020修订）2020.06.202020.06.21CLI.1.3433472中华人民共和国档案法（2020修订）2020.06.202021.01.01CLI.1.3433463中华人民共和国固体废物污染环境防治法（2020修订）2020.04.292020.09.01CLI.1.3419024中华人民
符合下列全部条件，可提出申请：1）未受法律禁止的机关、事业单位、企业、社会组织、个人；2）土地权属清晰、合法、无争议；3）符合土地利用总体规划和城市规划；4）符合国家供地政策及相关政策文件。二、办理材料原件和复印件原件和复印件原件和复印件复印件需盖校对章原件含规划红线图，需在有效期内，原件和复印件附坐标界址点，原件1:500或1:1000，原件1）法人或组织申请的，提供法人单位或组织的有效证明文件
《最高人民法院、最高人民检察院关于办理侵犯知识产权刑事案件具体应用法律若干问题的解释（二）》已于2007年4月4日由最高人民法院审判委员会第1422次会议、最高人民检察院第十届检察委员会第75次会议通过，现予公布，自2007年4月5日起施行。二○○七年四月五日 最高人民法院、最高人民检察院关于办理侵犯知识产权刑事案件具体应用法律若干问题的解释（二）（法释〔2007〕6号） 为维护社会主义市场经济
符合下列条件之一的，方可申请：1）以划拨方式提供国有土地使用权的建设项目，经有关部门批准、核准、备案，各项申请文件、资料和图纸完备后，可以提出申请。2）以出让方式取得国有土地使用权的建设项目，在签订国有土地使用权出让合同，并具备建设项目的批准、核准、备案文件，各项申请文件、资料和图纸完备后，可以提出申请。二、办理材料经办人为法定代表人/负责人的，需提交本人签名、加盖申请单位公章的身份证复印件；——
上海邦信阳中建中汇律师事务所 秦蕊律师 袁晓波律师二、新增条款的解读1、新增条款与最高院建设施工合同司法解释的关联相较于《合同法》，《民法典》建设工程合同章节新增的两个条款均脱胎于《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》（以下简称“《司法解释（一）》”）的相关规定，其中《民法典》第793条吸收了《司法解释（一）》第2条、第3条、第8条、第9条。但两者并非完全一致，
(法释〔2006〕6号) 中华人民共和国最高人民法院公告 《最高人民法院关于审理劳动争议案件适用法律若干问题的解释(二)》已于2006年7月10日由最高人民法院审判委员会第1393次会议通过，现予公布，自2006年10月1日起施行。 二○○六年八月十四日 为正确审理劳动争议案件，根据《中华人民共和国劳动法》、《中华人民共和国民事诉讼法》等相关法律规定，结合民事审判实
二、非上市公司股权激励的所得税研究税收是股权激励涉及的一个重要监管议题，鉴于股权激励对经济带来的正面效应，我国对于符合特定条件的股权激励计划均设置了所得税法上的税收优惠政策。下文将系统梳理我国股权激励的税收规则。 （一）非上市公司企业所得税的征收规则2012年，国家税务总局发布《国家税务总局关于我国居民企业实行股权激励计划有关企业所得税处理问题的公告》(国家税务总局公告2012年第18号，以下简称
2016年12月，“两高一部”联合发布了《关于办理电信网络诈骗等刑事案件适用法律若干问题的意见》（以下简称《意见一》）。四年来，全国公检法机关适用刑法、相关司法解释及《意见一》侦查、起诉、审判了一大批电信网络诈骗犯罪案件，95%以上的被告人被判处有期徒刑以上刑罚，对于有效打击遏制电信网络诈骗犯罪活动发挥了重要作用。 《意见二》共十七条，在《意见一》的基础上，对于电信网络诈骗犯罪以及涉及手机卡、信
工程款抵房款法律风险问题（二）五、以房抵款的操作模式实践中，建筑商所抵房屋通常不过户在自己名下，通过向分包企业转移、职工购买、甚至对外销售等途径，最终会登记在第三人名下，这种情况下如果直接与开发企业签订抵房协议，则极有可能被税务机关认为是房产二次转让，而要建筑商承担房产二次转让的营业税，产生了额外的税负，为了合理避税，可采取以下方式处理（一）债权转让方式：建筑商将对开发商享有的工程款债权转让给拟购
虚假诉讼罪的罪状分析与罪量把握对于虚假诉讼罪的罪状，实践中的争议主要集中在以下三个问题：一是何为捏造事实提起民事诉讼？二是如何理解妨害司法秩序与侵害当事人合法权益的关系？三是如何区分虚假诉讼罪的既遂与未遂、中止等未完成形态？基于虚假诉讼罪的法益侵害本质，笔者以为，无论虚构事实还是隐瞒真相，只要本无诉权的人据此提起民事诉讼，从而启动依法本不应启动的民事诉讼程序的，均系刑法第三百零七条之一中的“捏造事
怎么判断男方是否有出轨行为？（二）四是聊天记录删的干净。正常和异性交流，除非内存告急不然是不会删聊天记录的。但如果男人总把跟一个异性的聊天记录删的干干净净，那就是在销毁出轨证据，担心被你看到和另一个女人的甜言蜜语。五是转账记录频繁。微信的消费账单是能看到你老公的零钱都去哪了，如果给一个账号有频繁转账，甚至还有520这样的暧昧数字，那你得敲响警钟，这个男人不仅出轨，还挥霍你们的共同财产。六是突然爱发
本案一审裁判按照备案合同处理，但备案合同条款中没有明确的计价原则，系空白合同没有让利约定，因此未作出认定；二审法院认为，在合同无效的情况下“让利”条款对双方当事人没有约束力，辩称在结算审核报告的基础上下浮2.5%的上诉理由不成立。对于这个问题的认识，在司法实践中主要存在两类对立的认识。对合同无效的情况下，合同“让利”条款如何处理，法律法规和司法解释均没有明确的约定。有的认为，依据《最高人民法院关于
最高人民检察院 公安部关于公安机关管辖的刑事案件立案追诉标准的规定（二）第七十条 〔组织、领导传销活动案（刑法第二百二十四条之一）〕组织、领导以推销商品、提供服务等经营活动为名，要求参加者以缴纳费用或者购买商品、服务等方式获得加入资格，并按照一定顺序组成层级，直接或者间接以发展人员的数量作为计酬或者返利依据，引诱、胁迫参加者继续发展他人参加，骗取财物，扰乱经济社会秩序的传销活动，涉嫌组织、领导的传
对方起诉离婚，我不想离，怎么办？（二）第一，在法庭审理中需要这样说。我们收到起诉离婚的传票后是需要积极应诉的，千万不要因为不想离婚而逃避出庭，这样对你是没有好处只有坏处的。在轮到你发言的时候，在法庭上真诚陈述自己的意愿，告诉法官你们的感情没有破裂，只是存在一些误会，你是真心愿意挽回这段感情的，你认为自己之后可以做出哪些改变等等。如果近期确实存在争吵的情况，也需要跟法院表明争吵的原因，指出误会所在和
第一：确认劳动关系这个是打工伤赔偿官司的关键，没有劳动关系，就无法进行下一步。如果有劳动合同关系最好，但是现实生活中，我们很多农民工朋友在打工时，就没有签订劳动合同，但是，我要告诉大家的是，有合同最好，没有合同可以提供工地的工资表、打卡记录、工作证、花名册、甚至工作服也是可以的。这些也能证明你和工地是劳动合同关系。第二：申请工伤认定这个事情原则上是单位要做的事，就是说如果发生工伤后，单位要在30天
