《民法典》相关司法解释修订要点整理（房地产类）1

一、最高院关于适用 《民法典》物权编的解释（一）该司法解释是在最高院关于适用《物权法》若干问题的解释（一）的基础上修订而成。

修订要点如下：

1.配合《民法典》新设立的居住权，扩大“未经预告登记权利人同意，处分不动产不发生物权效力”规则的适用范围。

第四条 未经预告登记的权利人同意，转让不动产所有权等物权，或者设立建设用地使用权、居住权、地役权、抵押权等其他物权的，应当依照《民法典》第二百二十一条第一款的规定，认定其不发生物权效力。

《民法典》第二百二十一条第一款 当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。

预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。

2.明确特殊动产受让人虽未经物权转移登记亦可对抗转让人之债权人的条件是：已经支付合理价款并取得占有。

第六条 转让人转让船舶、航空器和机动车等所有权，受让人已经支付合理价款并取得占有，虽未经登记，但转让人的债权人主张其为《民法典》第二百二十五条所称的“善意第三人”的，不予支持，法律另有规定的除外。

《民法典》第二百二十五条 船舶、航空器和机动车等的物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不得对抗善意第三人。

3.增加变卖成交裁定书为可导致物权设立、变更、转让或消灭的法律文书。

第七条 人民法院、仲裁机构在分割共有不动产或者动产等案件中作出并依法生效的改变原有物权关系的判决书、裁决书、调解书，以及人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、变卖成交裁定书、以物抵债裁定书，应当认定为《民法典》第二百二十九条所称导致物权设立、变更、转让或者消灭的人民法院、仲裁机构的法律文书。

《民法典》第二百二十九条 因人民法院、仲裁机构的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者征收决定等生效时发生效力。

4.删除“两个以上按份共有人均主张优先购买权且协商不成时，按各自份额比例行使优先购买权”的规定，该条款已被《民法典》第三百零六条第二款吸收。

《民法典》第三百零六条第二款 两个以上其他共有人主张行使优先购买权的，协商确定各自的购买比例；协商不成的，按照转让时各自的共有份额比例行使优先购买权。

5.明确转让合同无效或被撤销情形下，不能适用善意取得制度，不再区分转让合同无效或被撤销的原因。

第二十条 具有下列情形之一，受让人主张依据《民法典》第三百一十一条规定取得所有权的，不予支持：

（一）转让合同被认定无效；

（二）转让合同被撤销。

《民法典》第三百一十一条 无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：

（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意；

（二）以合理的价格转让；

（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。

受让人依据前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求损害赔偿。

当事人善意取得其他物权的，参照适用前两款规定。二、最高院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）

该司法解释是在最高院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（以下简称司法解释一）、最高院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（二）（以下简称司法解释二）的基础上修订而成。

修订要点如下：

1.删除建设工程施工合同无效情况下如何结算工程价款的规定，相应条款内容已被《民法典》第七百九十三条吸收并调整。

《民法典》第七百九十三条 建设工程施工合同无效，但是建设工程经验收合格的，可以参照合同关于工程价款的约定折价补偿承包人。

建设工程施工合同无效，且建设工程经验收不合格的，按照以下情形处理：

（一）修复后的建设工程经验收合格的，发包人可以请求承包人承担修复费用；

（二）修复后的建设工程经验收不合格的，承包人无权请求参照合同关于工程价款的约定折价补偿。

发包人对因建设工程不合格造成的损失有过错的，应当承担相应的责任。

2.删除发包人、承包人可解除建设工程施工合同及合同解除后工程价款如何结算的规定，相应条款中需要保留的内容已被《民法典》第八百零六条吸收。

《民法典》第八百零六条 承包人将建设工程转包、违法分包的，发包人可以解除合同。

发包人提供的主要建筑材料、建筑构配件和设备不符合强制性标准或者不履行协助义务，致使承包人无法施工，经催告后在合理期限内仍未履行相应义务的，承包人可以解除合同。

合同解除后，已经完成的建设工程质量合格的，发包人应当按照约定支付相应的工程价款；已经完成的建设工程质量不合格的，参照本法第七百九十三条的规定处理。

3.明确建设工程施工合同有效但工程经竣工验收不合格情形下按照《民法典》有关违约责任的规定进行处理。

第十九条第三款 建设工程施工合同有效，但建设工程经竣工验收不合格的，依照《民法典》第五百七十七条规定处理。

《民法典》第五百七十七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

4.删除“装饰装修工程的发包人是该建筑物的所有权人”这一承包人就装饰装修工程折价或者拍卖的价款优先受偿的前提条件，修改为“装饰装修工程具备折价或者拍卖条件”。

第三十七条 装饰装修工程具备折价或者拍卖条件，装饰装修工程的承包人请求工程价款就该装饰装修工程折价或者拍卖的价款优先受偿的，人民法院应予支持。

5.延长建设工程价款优先受偿权的行使期限至18个月。

第四十一条 承包人应当在合理期限内行使建设工程价款优先受偿权，但最长不得超过十八个月，自发包人应当给付建设工程价款之日起算。

6.《民法典》对债权人代位权的客体及行使条件已作出修订，故该处亦修订了实际施工人行使代位权的具体规定。

第四十四条 实际施工人依据《民法典》第五百三十五条规定，以转包人或者违法分包人怠于向发包人行使到期债权或者与该债权有关的从权利，影响其到期债权实现，提起代位权诉讼的，人民法院应予支持。

《民法典》第五百三十五条 因债务人怠于行使其债权或者与该债权有关的从权利，影响债权人的到期债权实现的，债权人可以向人民法院请求以自己的名义代位行使债务人对相对人的权利，但是该权利专属于债务人自身的除外。

代位权的行使范围以债权人的到期债权为限。债权人行使代位权的必要费用，由债务人负担。

相对人对债务人的抗辩，可以向债权人主张。三、最高院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释

修订要点如下：

1.删除一般表决事项中的“改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动”，《民法典》第二百七十八条已将其由一般表决事项调整为特殊表决事项。

第七条 处分共有部分，以及业主大会依法决定或者管理规约依法确定应由业主共同决定的事项，应当认定为《民法典》第二百七十八条第一款第（九）项规定的有关共有和共同管理权利的“其他重大事项”。

《民法典》第二百七十八条  下列事项由业主共同决定：

……

（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；

（九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。

决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

2.配合《民法典》对业主共同决定事项双层表决结构的修订，删除原表决比例中“建筑物总面积”和“总人数”两项参数的相关规定。

第八条 《民法典》第二百七十八条第二款和第二百八十三条规定的专有部分面积可以按照不动产登记簿记载的面积计算；

尚未进行物权登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算。

《民法典》第二百七十八条第二款 业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。

决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。

决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

《民法典》第二百八十三条 建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分面积所占比例确定。

第九条 《民法典》第二百七十八条第二款规定的业主人数可以按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。

但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算。

《民法典》第二百七十八条第二款 业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。

决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。

决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

3.明确禁止物业服务企业或者其他管理人等擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动。

第十四条  建设单位、物业服务企业或者其他管理人等擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。

属于前款所称擅自进行经营性活动的情形，权利人请求建设单位、物业服务企业或者其他管理人等将扣除合理成本之后的收益用于补充专项维修资金或者业主共同决定的其他用途的，人民法院应予支持。

行为人对成本的支出及其合理性承担举证责任。