一、问题的提出
不动产抵押是债务人最为有效的增信措施，但是在涉及不动产的执行程序之中，由于“买卖不破租赁”原则的存在，会导致执行程序极容易受到案外人主张租赁权的干扰，一旦租赁权的主张成立，会使得不动产的使用价值大受影响，即便是主张不成立也会使得执行程序延长，影响申请案件的执行周期。
正因为租赁权的上述特征，加之租赁关系容易伪造，租赁权也就成为了干扰执行的最常见方案之一，申请执行人在面对租赁关系时，应当如何维护自身权益，缩短执行周期，减少不动产价值的损失，是本文讨论的重点。
二、案外人主张租赁权益的具体请求和审查依据
从实践中来看案外人主张租赁权益的请求有二，一是请求排除对标的物的强制执行；二是请求排除对腾让房产的执行。主要审查依据也同样有两个，即适用《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条或第二百二十七条进行审查。
上述两个请求具体使用哪个规则进行审查，各个地方的规定中对于各类情况都设定了详尽的审查规则，比如：
（一）《江苏省高级人民法院执行异议及执行异议之诉案件审理指南（三）》
1.承租人基于不动产或动产被抵押或查封之后与被执行人订立的租赁合同提出执行异议的，适用《民事诉讼法》第二百二十五条规定进行审查。
2.承租人基于不动产或动产被抵押、质押或查封之前与被执行人订立的租赁合同提出执行异议，请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产或动产的，适用《民事诉讼法》第二百二十七条规定进行审查，并就是否停止执行作出裁定。
（二）《山东高院执行疑难法律问题解答(一)》
(二)问:法院拍卖、变卖不动产过程中，第三人以享有租赁权等权利为 由阻止涉案不动产转让、交付的，应按照民事诉讼法第二百二十五条还是二百 二十七条进行审查?
答:依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉 讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条规定，案外人对执行标的主张所有权 或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第 二百二十七条的规定，向执行法院提出异议。
因此，第三人以享有租赁权为由阻 止涉案不动产转让、交付的，原则上应当按照案外人异议程序进行审查处理，并交代案外人、当事人提起异议之诉的权利。
但是，如果查明涉案不动产查封或者抵押在先而租赁在后的，执行法院可以将该异议作为利害关系人异议，按照民事诉讼法第二百二十五条的规定进行审查。
虽然上述的规定中对于不同情况下的审查依据已经进行了较为明确的规定，但是在实践中对于上述请求和审查依据，区分的并不明确，常常会出现无论是怎样的租赁关系最终都会进入到执行异议之诉的审理中，下面将对执行异议之诉中债权人关注的问题逐一进行解析。
三、执行异议之诉中的相关问题法律问题解析
（一）是否能够对抗强制执行
能否够对抗执行程序即能否起到停止或者暂停执行程序的作用，是各方最为关注的问题，根据目前的规定及司法实践，租赁权并不具备排除强制执行的效力；
但是符合法律规定的租赁权是具备排除对房产腾退的效力。
最高人民法院在(2020)最高法民申4660号《民事判决书》中认为：
“承租人依据租赁合同享有的权利并不能对抗抵押权的执行，而是享有在抵押权实现后在租赁期内继续占有使用租赁物的权利。
本案中，虽一、二审判决确认案涉租赁合同合法有效，但田如祥对如佳酒店仅享有租赁合同之债，不足以对抗鑫汇丰公司抵押权的实现，其认为享有足以排除法院强制执行的民事权益缺乏法律依据，一、二审法院未支持其诉讼请求并无不妥。”
（二）如何判断租赁关系是否真实：
租赁关系订立时间和真实性是执行异议之诉审查的重点问题，作为债权人来说应当如何对租赁关系进行审查，从实践中来看审查的重点一般有如下几个方面：
1、合同的签订时间
虽然说租赁合同的签订时间是最容易造假的环节，由于承租人与债务人往往是不同程度的关联关系，因此租赁合同的签订时间往往都可以有双方协商确认的，因此参考性并不高。
但是案件作为基础事实，在审查的时候应当先行审查，并且与后续的租金支付等问题相结合，最终判断租赁关系的真假。租赁合同的签订时间除了是判断合同真实性的重要依据，还决定了案件审查依据是二百二十五条还是二百二十七条，不同的审查依据实际上决定了异议程序周期的长短。
2、租金的约定和支付
租金的约定包含两个方面，第一是租金的约定是否符合市场的正常水平，由于虚假的租赁关系往往都是通过银行流水等不可更改的记录来推算租金，因此在伪造租赁关系中，往往难以按照市场价格约定租金及租金增长的比例；
第二就是租金的支付情况，具体内容包括何时支付租金，以何种方式支付租金，提供了哪些证据，这些都是影响真伪判断的重要因素。
江苏高级人民法院在(2019)苏民终195号《民事判决书》中认为：
“最后，关于租金支付问题。2010年7月1日的《房屋租赁合同》仅约定30年租期内每年租金为20万元，却未约定长达30年时间内如遇市场价格浮动，租金如何涨跌的问题，不符合通常交易习惯。
在租金支付上，陈海波提交的支付明细显示出其支付时间和金额毫无规律，支付方式多为现金，支付对象众多，支付用途除两笔标明为购油款外其余均未明确为租金支付，以上均不符合正常租赁合同的租金支付规律。
因此，陈海波主张已支付租金3847200元证据不足，本院不予采信。”
3、是否转移了占有。
转移占用是租赁合同的重要特征之一，也是判断租赁关系是否真实的重要依据，与转移占用相配套的证据包括水电费缴纳情况、物业费用缴纳情况等相关的证据，由于此类文件形成时间固定，后期难以补正，因此占用情况应当成为债权人判断租赁关系的审查的重点依据。
最高人民法院在(2020)最高法民申481号《民事裁定书》中认为：
“从租赁物的占有使用情况来看，扬科狮虎公司也未能就抵押权设立前及查封前租赁物的交接、使用、管理、支付房屋水电、物业费用、配备个人物品等具体行为提供相应的证据证明，亦未作出合理说明。
故原审法院基于现有证据，认定双方之间未形成足以有效对抗抵押权之租赁关系，扬科狮虎公司不足以证明其已于查封前实际占有使用租赁房屋，并无不当。”
4、其他方式
在判断租赁关系是否成立的时候还有一些其他的手段，包括租赁合同是否备案、是否进行了装修、是否违反其他商业常理等诸多方式，但是对于虚假的租赁关系来说，受限于原始证据的情况，往往无法通过上述三个角度的审查，一般无需进行更多的审查判断。
四、债权人的应对租赁关系需要注意的其他问题
上文中已经对债权人的面对租赁关系时应当面对的法律问题进行了分析，实践中债权人在面对租赁关系时还可以注意如下几个方面来提高解决问题的效率：
（一）重视对于不动产抵押物的现场调查
由于不动产抵押物的特点，债权人在处理的过程中往往并不关注，对于不动产是何种状态？由谁使用？使用状况如何？租金支付情况如何？
这些其实都影响着在债权人在处理租赁关系时的不同策略，而且通过现场调查还可以更容易了解到抵押物的状况，以便于应对诉讼中承租人提供的相应证据。
比如对于某些工业厂房而言，由于设备难以搬迁，即便是可以涤除租赁关系，但是清场存在较大难度，对于此类案件可以在现场与承租人直接协商，将租金支付给债权人，通过这样的方式减少债权人的损失。
（二）主动补充证据
在执行异议之诉中案件虽然举证责任均应当承租方来承担，但是承租人出于各种原因会选择隐瞒部分证据，提交的往往证据都比较片面，因此在执行异议之诉中，为了增加案件胜诉的确定性，申请执行人不妨按照上述的判断规则，向法院申请调查令调取相关证据作为补充。
（二）主动保全租金
对于符合法律规定的租赁关系，租金往往不会一次性付清，债权人在调查的过程中，如果发现有剩余未能支付的租金，对于已经知晓的租金，应当尽早进行保全，避免承租人再次向债务人支付了租金，丧失了原本可以执行回款的机会。
而且对于带租拍卖的抵押物来说，保全的租金可以有效的弥补抵押物的使用价值损失，提升抵押物的拍卖价值。
综上，本文对于债权人在面对案外人租赁权主张租赁权益应当注意的问题进行归纳，并且提出了相应的解决方案，以便于在执行过程中尽快执行到位，避免不必要的损失。
那么承租人在接受租赁时应当注意哪些问题，保证自己的承租关系真正做到“买卖不破租赁”，将在接下里的文章中再进行分析。
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