《民法典》中业主权利和义务解读

《中华人民共和国民法典》作为中国第一部以“法典”命名的法律，具有里程碑的意义，是一部“固根本、稳预期、利长远”基础性法律，2021年1月1日《民法典》的实施，将从方方面面影响着你我，也可以说是上规“生老病死”之天命、下束“衣食住行”之杂行。

下面，律师从大部分民众所关心，也是平日里遇到咨询最多的业主权利和义务方面，分享一下律师学习《民法典》的心得，仅一家之言，大家一起探讨、共同学习。

《民法典》271条：业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

那么根据本条的规定，作为业主，对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，有权对专有部分占有、使用、收益和处分；

对专有部分以外的共有部分如过道、电梯、水箱、外墙面、楼梯、等享有共有的权利。

《民法典》272条：业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。

从反面约束业主们在使用专有部分时需要考虑其他业主，不能危害到其他业主的合法权利，例如，装修不能对拆除承重墙、经营用房专有部分内堆放易燃易爆的危险物质等等。

虽然专有部分你可以随意处置，但是也不能危害整体业主权利。

《民法典》273条：业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利为由不履行义务。业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。

充分贯彻了“权利与义务相一致”的原则，一方面，业主对共有部分享有权利；另一方面，业主对共有部分也要承担义务。

业主对专有部分以外的共有部分不仅享有共有的权利，还享有共同管理的权利，有权对共用部位与公用设备设施的使用、收益、维护等事项行使管理的权利，同时对共有部分的管理也负有相应的义务。

例如，不能以不享有物业服务从而不缴纳物业费用等等。

业主的区分所有权，作为一个“所有、共有和共有部分管理”的集合性权利，转让时当然也得一并转让。即业主丧失了对专有部分的所有权，当然也就丧失了对专有部分以外共有部分的共有权和共同管理的权利。

《民法典》274条：建筑区划内的道路，属于业主共有，但是属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。

建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。

也就是说，业主对区划内除城镇公共道路、公共绿地或明示属于个人的区域、公共场所、设施、物业服务用房共有，每个业主都有管理的权利。

《民法典》275条：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

根据不同的情况对车位的归属作了规定：

1.规划用于停放汽车的车位、车库，即开发商在开发项目前，经政府规划部门批准同意，用于停放汽车的车位、车库，通过出售、附赠或者出租等方式，与当事人约定车位、车库的归属和使用；

2.规划外的占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位、车库，由于属于规划外，且是占用业主共有的道路或者其他场地建设的，属于业主共有。

《民法典》276条：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。

对于“满足业主的需要”的含义各地认定不一，根据《新疆维吾尔自治区物业管理条例》中的规定：规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的比例的车位，应当提供给本物业管理区域内的业主、使用人使用。

数量不够的，应当提供取得车位、车库的办法，只有在满足了业主需求的前提下，才能向业主以外的人出租。

《民法典》277：业主可以设立业主大会，选举业主委员会。业主大会、业主委员会成立的具体条件和程序，依照法律、法规的规定。

地方人民政府有关部门、居民委员会应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。

虽然有法律规定，业主可以设立业主大会，选举“业委会”，但在实践中，业主大会和业主委员会的成立比例不高，存在业主委员会成立难的问题。

所以，该条第二款新增了地方人民政府有关部分、居委会应当进行指导，将各地业主大会、业主委员会的成立，作为政府部门的一项必须履行的工作职责，以此充分建立居民自治的多层次、多样式、多类型的体系。

《民法典》278条：下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；

（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金；

（七）改建、重建建筑物及其附属设施；（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；（九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。

决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

简单来说，业主想要决定重大事项的，首先得要有专有部分面积占比2/3以上的业主且人数占比2/3以上的业主参与表决。

例如，100个业主占100平米专有面积，必须得有67个人且这67个人占67平米，才可以启动表决程序。

6-8属重大事项，必须符合2个条件：

1.经参与表决专有部分面积3/4以上的业主；

2.参与表决人数3/4以上的业主同意；例如，参与67个人（面积）表决，只要有51个人（面积）同意就可以通过。

其他一般性事项，必须符合2个条件：

1.经参与表决专有部分面积过半数的业主的同意；

2.参与表决人数过半数的业主同意。例如，参与67个人（面积）表决，只要有34个人（面积）同意就可以通过。

《民法典》279条：业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主一致同意。

住宅改商用容易造成业主邻里关系的不和谐，防火防盗压力大，目前此条规定在原《物权法》“应当经有利害关系的业主同意”基础上修改为“经有利害关系的业主一致同意”。

而是否有利害关系，不仅仅局限于本栋楼，应当是不论是否是相邻或者不相邻的业主，凡是因住宅改变为经营性用房受到影响的业主，均是本条所说的有利害关系的业主。

《民法典》280条：业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有法律约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。

业主大会或业主委员会经合法程序形成的决议对全体业主具有法律约束力，业主违反决定的，应当承担法律责任。当然，如果决议侵犯了业主的合法权利，此条也赋予业主维护自身合法权益的权利。

撤销权属形成权，应当受除斥期间的影响，也就是自知道或应当知道决定作出时的一年之内予以行使，过期未行使的，将失去撤销权。

《民法典》281条：建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、屋顶、外墙、无障碍设施等共有部分的维修、更新和改造。

建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况应当定期公布。紧急情况下需要维修建筑物及其附属设施的，业主大会或者业主委员会可以依法申请使用建筑物及其附属设施的维修资金。

实践中，维修资金使用非常难，主要原因是使用维修资金表决难凑齐人数，此条第二款新增的紧急情况下，业主大会或业主委员会可以突破表决程序，依法申请使用维修资金，律师认为一方面可以有效缓解一些维修资金使用难；

另一方面也要小心，一些可能利用此条规定，擅自使用维修资金的情形。具体什么情况下能紧急申请使用维修资金，只能等待详细的法律作出规定。

《民法典》282条：建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。

本条是新增的条文，明确规定了利用业主的共有部分产生的收入，扣除成本后，属于业主共有。例如，小区设置广告、占有业主共有的道路或者其他场地设置的车位出租的租金收入，扣除合理的成本之后，都应该属于业主共有。

此条对业主非常重要，业主都应当充分发挥业主大会和业主委员会的职能，积极利用小区共有的设施发挥作用，强化管理，一方面可以减少小区到处乱贴广告、乱停车的情况；

另一方面还可以获得收入，何乐而不为呢？

《民法典》283条：建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分面积所占比例确定。

此条也关乎各位业主的切实权利，小区内部共有的设施费用分摊，如果管理规约有约定的，依据约定处理，没有约定的按照业主专有部分面积比例分摊。

业主大会或业委会应当及时制定管理规约，对于共用部分的维护、维修或其他费用和收益分配方式等作出明确约定，否则可能会出现收益分配不均、费用承担不公平的矛盾。

《民法典》284条：业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。

此条规定了业主有充分的自我选择权，可以选择各位业主自行管理，也可以聘请物业公司进行管理，当然，实践中基本上都是聘请物业公司管理。

对于建设单位自行聘请的物业服务公司，也给予业主充分的选择权，贯彻了“国家提倡房地产开发与物业管理相分离的原则”，主要针对了建设单位与其选择的物业服务公司签订的前期物业服务，根据业主满意与否，可以有权根据本法278条规定更换，有助于提高物业服务水平。

《民法典》285条：物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托，依照本法第三编有关物业服务合同的规定管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，接受业主的监督，并及时答复业主对物业服务情况提出的询问。

物业服务企业或者其他管理人应当执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施，积极配合开展相关工作。

本条主要规定了业主的知情权，业主有权对物业公司接受物业服务中对共有物的管理、收益等情况进行监督；

第二款规定的物业服务企业应当执行政府依法实施的应急处置措施则主要是因为新冠疫情期间，小区物业承载了大多本应属于基层社区的管理职责，为打赢疫情攻坚战，打通了基层社区管理的“最后一公里”，也为物业服务企业承担的社会管理职责提供了法律依据。

《民法典》286条：业主应当遵守法律、法规以及管理规约，相关行为应当符合节约资源、保护生态环境的要求。对于物业服务企业或者其他管理人执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施，业主应当依法予以配合。

业主大会或者业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，请求行为人停止侵害、排除妨碍、消除危险、恢复原状、赔偿损失。

业主或者其他行为人拒不履行相关义务的，有关当事人可以向有关行政主管部门报告或者投诉，有关行政主管部门应当依法处理。

规定业主、业主大会、业主委员会的合法权益应当予以保护，可以请求造成损害的行为人承担法律责任。同样，新增的对于执行政府依法实施的管理措施，业主应当予以配合的规定，也是为物业服务企业承担的社会管理职责提供了合法性依据。

《民法典》287条：业主对建设单位、物业服务企业或者其他管理人以及其他业主侵害自己合法权益的行为，有权请求其承担民事责任。

与286条相对应，从业主角度规定业主享有的遭受侵害可以请求他人承担民事责任的权利。

律师主要结合《民法典》中业主的权利这一章节，分享一下个人学习心得，《民法典》中的规定相对于各地出台的条例、规定中的一些措施较为笼统，操作性不强，律师建议可以结合其他法律、行政法规及相关的司法解释一起学习，会有更好的体会。