随着经济社会的发展，父母给未成年子女买房并登记在子女名下的情况屡见不鲜。父母将未成年子女名下房产进行抵押担保，该抵押是否有效，目前该类案件裁判思路还未统一。
父母以未成年子女名下房产进行抵押担保，涉及到未成年人和交易相对方两个不同利益群体，是侧重保护未成年人利益，还是维护交易安全，这是一个利益衡量的难点。
结合本案裁判时的考量，加之我国民法总则确定的最有利于被监护人原则，我们认为应重视未成年人利益的保护，通常情况下父母以未成年子女名下房产的抵押担保是无效的，但在特定情形下，为了交易秩序，可以认定抵押担保有效。
一、“被监护人利益”的界定
（一）被监护人利益不限于使其直接获益
将未成年人房产抵押，毫无疑问是将未成年人房产置于一种抵押风险之中，一旦抵押权人行使抵押权处分抵押房产，未成年人利益必然受损。
若单从表面上看，将未成年人房产抵押肯定不是直接为了被监护人利益，但抵押担保的目的是为了主债权的顺利实现，因此应当看抵押担保的借款是否是为了“被监护人利益”。
有的法院简单以抵押不属于“接受奖励、赠予、报酬等纯利益的行为”直接认定父母属于无权代理，代理行为无效。[1]这种观点未免过于狭窄，父母作为未成年人的监护人，其监护职责是代理被监护人实施民事法律行为，保护被监护人的人身权利、财产权利以及其他合法权益等。
监护人是法律为无民事行为能力人和限制行为能力人设定的专门管理人，不仅要保护被监护人的各项利益，还可以管理被监护人的财产使其获益。
“接受奖励、赠予、报酬等纯利益的行为”属于监护人理应代表被监护人接受的范围，不然监护人可能构成侵害被监护人合法权益，应当承担相应法律责任。
（二）“被监护人利益”包含被监护人家庭利益
那么被监护人利益是否仅限于被监护人生活、求学、就医等直接用于被监护人本人的情形？根据了解，有的银行规定，不能接受未成年人房产抵押，除非该抵押担保的借款是直接用于未成年人的学业、生活等方面。
从案件纠纷中可以看出，许多银行接受未成年人房产抵押，有的银行为避免诉讼风险，还会让签订抵押合同的未成年人父母出具声明书，载明父母是为了未成年人利益进行的抵押，[2]即便如此在实现抵押权时还会出现分歧诉至法院。
前述无锡市中级人民法院（2014）锡商终字第0306号案件与本案最大的差别在于，该案是父母以未成年子女名下房产为父母控股的公司借款提供抵押担保。
法院认为，从常理上讲，未成年子女取得房产是来源于父母的赠予，父母控股的公司（其父持97.18%的股份）为了生产经营需要向银行借款，公司的生产经营所得实际上也是家庭所得，子女作为家庭成员也是受益的，故该抵押担保实际上是为了子女的利益。
我们认同上述观点，主要原因在于中国社会亲情观念较重，子女未成年前一般以家庭为单位生活，父母对子女的生活、教育、健康等方面全面负责，父母子女的财产也是共同共有，很少区分。
有的父母出资买房虽将房产登记在子女个人名下，但他们并不当然认为是对子女的赠予，而是将该房产作为家庭共有。若不顾中国国情，将“被监护人利益”仅限于直接用于被监护人生活、就医、学习等方面，那么未成年人房产抵押大多会被判令无效，则会限制房产用于商业融资，不利于保障交易秩序和经济发展。
因此，被监护人利益应当包含其作为家庭成员的家庭利益，若房产抵押担保的借款是为家庭财富发展，也应当认定是为了被监护人利益。
本案中，债权人上诉认为，彭敏锐作为未成年人，没有能力自己购买房产，其房产系父母实际出资代为购买，兆华机械公司法定代表人陈萍与彭卫华、王芳为亲属关系，且彭卫华、王芳在银行也有贷款，与兆华机械公司有互保关系，所以彭卫华、王芳、彭敏锐也是此次借贷合同的受益人。
上诉人的观点明显扩大了家庭利益的概念，其称兆华机械公司法定代表人陈萍与彭敏锐及其父母是亲属关系，从而认为彭锐敏是受益人的观点不能成立。
我们将未成年人利益适当扩大解释是可以的，但不能过分扩张解释，如果将亲属关系也作为家庭关系，那么未成年人利益将无法保障。
未成年人利益仅能包含其本人直接利益和其父母有关的家庭利益，不能扩大至和其有亲戚关系的其他人利益。本案的借款人兆华机械公司是其法定代表人陈萍全权控股，虽然多年前彭敏锐父母曾经是该公司股东，但股权转让已经发生多年，且发生本案抵押担保时并无证据证明彭敏锐父母与借款公司有直接利益关系，故不能认定涉案抵押是为了彭敏锐的利益。
二、“被监护人家庭利益”的认定要件
被监护人利益应当包含其作为家庭成员的家庭利益，这种情况并不是直接体现维护被监护人利益，而是间接反映在被监护人未来的利益之中。
为了不突破民法总则最有利于被监护人的原则，对于间接为了被监护人利益的构成条件必须严格限制。在将未成年人房产抵押借款时，一方面先要确定未成年人名下的房产是其监护人完全出资购买。
通常来讲，未成年人没有固定收入，但其可以接受赠予、获得奖励或通过劳动获得相应报酬，不能一概认为未成年人没有任何经济来源，其名下房产必定是父母出资购买。
只有未成年人监护人为其出资购买了房产，监护人才有权代表未成年人对该房产进行抵押，否则抵押将侵害未成年人的利益；
另一方面必须考虑抵押担保的借款方是否是未成年人监护人或其绝对控制的公司。未成年人因其年龄和能力的限制，在法律上是无民事行为能力人或限制行为能力人，对于抵押不可能自主作出意思表示。
当未成年人的监护人（通常是其父母）将其名下房产抵押时，必须保证抵押担保的借款方是未成年人的监护人或其监护人绝对控制的公司。
未成年人的监护人通常是和未成人同吃同住的家庭成员，监护人借款无论是为了生活需要还是生产需要，均是为了维持家庭生活或家庭财富的发展，未成年人作为家庭成员必然受益。
如若借款是为了监护人控制的公司，公司的生产经营所得会因监护人控股而高比例转化为其家庭所得，那么未成年人亦是受益者。
三、债权人适用善意取得抵押权的严格限制
涉案未成年人房产抵押在办理抵押登记时，丹阳市房管处依据建设部《房屋登记办法》“因处分未成年人房屋申请登记的，还应当提供为未成年人利益的书面保证”的规定，让未成年人父母出具一份保证书。
保证书上写明了，在将未成年人房产抵押的同时“保证不侵犯其利益，保证其居住条件与学习环境不受影响，如由此而引起的一切法律责任均由监护人承担，与房管部门无关。”
本案债权人由此辩称，涉案抵押经过房管部门审查登记，应为有效。实践中，债权人大多是知道抵押的房产登记在未成年人名下，或是父母与未成年人共同共有，那么是否在银行债权人或房管部门要求未成年人父母出具书面材料，保证不侵犯未成年人利益的前提下，债权人就可以善意取得抵押权？
债权人明知房产登记在未成年人名下，基于对未成年人的特殊保护的社会共识，债权人在接受未成年人房产抵押时应当更为谨慎。
有观点认为，仅依照善意取得的构成要件来判定抵押权成立，在债权人要求实现抵押权时，未成年人房产将会被处分，不利于保护未成年子女的财产权益。但是这种观点危及到了交易安全这一民商事活动核心价值。如过分强调保护未成年人利益，将会导致涉及未成年子女房产抵押均无效，波及到此类家庭的融资权益，也不利于保护交易稳定。为了兼顾未成年人利益和交易安全，可以允许债权人善意取得抵押权，但必须严格限定善意的条件。债权人善意取得抵押权的关键在于其是否构成善意，基于前文的分析，债权人必须作相应审查才能满足善意的条件，审查内容包括：
1.预抵押的房产系未成年人监护人完全出资购买；
2.签订抵押合同的监护人系与未成年人共同生活的家庭成员；
3.抵押担保的借款方系未成年人的监护人或监护人绝对控制的公司或其他企业。
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