一、一般规定
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”
开发商的债权人依据生效的判决向法院申请强制执行，法院一般会执行开发商的房产，即拍卖尚登记在开发商名下的房产偿债，这会严重侵害购房者的合法权利，因此上述司法解释赋予了购房者通过执行异议（之诉）的方式排除法院执行，保障自身合法权益的权利。
业主如果满足上述三个要件，就可以通过执行异议或者执行异议之诉来排除法院的执行，以最终获得房屋的所有权。关于上述三个要件，简单分析如下：
1、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。
开发商与业主的预售合同一般都签订的比较规范，而且一般都会有备案，很难伪造，合同一般也都是有效的，这个要件的审查一般比较简单。
《合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”这是合同无效的一般情形（因第五条的兜底条款而包括了所有无效情形），但是每个类型的合同都有其最常见的无效的情形：比如，房屋租赁合同因标的房屋未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设而无效（《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条）。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”
如果买受人与开发商签订买卖合同的时候开发商尚未取得商品房预售许可证明，且起诉前开发商也未取得商品房预售许可证明，则买卖合同无效，买受人的执行异议因合同无效而不能得到支持。
2、所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋
这个要件是体现立法精神的核心要件：保护弱势群体——消费者。购房者相对于开发商是弱势群体，是消费者，应当得到法律的倾斜性保护。
居住权对于一个人来说是举足轻重的，如果购房者所购房屋是用于居住且名下无其他用于居住的房屋，则购房者能否获得系争房屋的所有权直接关系到购房者居住权能否实现。
这在《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》中也有所体现【该批复第二条规定：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”
】。此外，根据该《批复》，在一定条件下，商品房的买受人的权利优先于建设工程价款优先受偿权，建设工程价款优先受偿权优先于抵押权和其他债权【该《批复》第一条规定：“……建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权”】，因此（在一定条件下，商品房的买受人的权利优先于开发商的其他债权人的债权）。
也就是说，对于购房者权利的保护是一脉相承的。
关于举证责任：（1）只要购房者所购房屋是住宅即可推定为其购房是用于居住，有相反证据足以推翻的除外；（2）关于购房者是否有其他用于居住的房屋，一般可以通过在当地房产管理部门（如上海的上海市不动产登记中心）查询的方式确定。
申请执行人能够举证证明异议人（购房者）有其他用于居住的房屋的除外。
3、已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十
这个要件和上述两个要件共同起到如下作用：（1）防止开发商（被执行人）和所谓的购房者恶意串通，伪造虚假的交易，阻碍执行；
（2）保护申请执行人的合法权利。
二、有预告登记的情形
《物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。
预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”
商品房的预告登记是对买房人请求开发商办理过户手续的登记（业主对开发商债权的登记），该登记排除了开发商将房屋过户给其他人的权利。
预告登记制度使得债权物权化，防止卖房人一房多卖，保护买房人的合法权利。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条规定：“金钱债权执行中,对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；
符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持。”对于此条要分两个层次：
1、如果办理了预告登记，业主要求停止拍卖等处分房屋的行为，法院都应当支持。因为这是预告登记制度本身既有的法律效力，即债权的物权化，且经过预告登记的债权优先于开发商的物权，防止对该房屋处分。
2、如果业主要求排除执行（如解除对房屋的查封），则买房人需“符合物权登记条件”，即买房人需举证证明其与开发商签订了合法有效的商品房预售合同或销售合同，合同约定的过户期限已到，买房人已经支付了全部房屋价款或者已经按约支付了部分房屋价款且愿意将剩余房款交付法院执行，买房人具有购房资格等等。
原作者：张春光
可以申请对中止执行的裁定异议。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条 当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。
最高法院民一庭认为，根据“买卖不破租赁”的原则，承租人租赁的标的物被人民法院执行拍卖时，并不必然导致租赁权消灭，因此，承租人并不当然有权提起执行异议之诉。如果法院在执行过程中并不否定承租人享有的租赁权，承租人只是对执行法院要求其腾退房屋的执行行为有异议的，属于民事诉讼法第二百二十五条规定的执行行为异议，应当通过执行复议程序解决，承租人提起执行异议之诉的，应当不予受理；已经受理的，应当裁定驳回起诉。
对执行有异议需要写一份执行异议申请书递交到有关的执行法院，等待法院审查之后做出是否进行再次审理的决定。执行异议申请书申请人：吴某，女，19年3月5日生，汉族，无职业，住四平市申请人与被执行人张系夫妻关系，贵院于08年7月4日，在强制执行中将张的银行退休工资卡给予冻结，由于没有生活费，现已造成我们二位老人无法正常生活。涉案生效的法律文书正予申请再审，对此，申请人认为，即使本案应该履行义务，该债务也是
一、法院收到当事人的执行异议申请后怎么处理1、人民法院收到当事人的执行异议申请后，按以下情形处理：(1)人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正;(2)理由不成立的，裁定驳回。(3)当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。2、法律依据：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条 当事人、利害关系人认为执行
案情简述：2015年8月陈某与苏州某A房产公司签订《苏州市商品房买卖合同》一份，陈某购买位于苏州高新区房产一套，随后，陈某办理了网签备案及房款支付手续，但未办理房产登记手续。A公司因经济纠纷被多个债权人申请强制执行，苏州市虎丘法院查封了陈某购买的房产。陈某随后委托律师向苏州市虎丘区人民法院申请执行异议，被虎丘法院驳回，随后，又向虎丘法院提起执行异议之诉，再次被法院驳回。陈某深感不解，为什么自己全款
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夫妻一方被确定为被执行人的，法院如何执行夫妻共同财产以实现申请执行人的债权，同时依法保障另一方的合法财产不受侵害，是社会群众广泛关注的问题。涉夫妻共同财产的执行异议案件九成被裁驳、涉夫妻共同财产执行近八成异议主体为被执行人的配偶、 被执行人配偶提出异议案件中九成以上标的为房产……日前，北京市第二中级人民法院召开涉夫妻共同财产执行裁决案件情况新闻通报会，通报了该院近年来审理相关案件的特点，并结合审判
裁判要旨在对夫妻一方个人债务执行程序中，另一方以被执行财产系夫妻共同财产为由提起执行异议之诉，请求排除执行夫妻共同财产的，人民法院不予支持，但应在夫妻共有财产范围内对夫妻一方所享有的财产份额进行处分，不得损害另一方的财产份额。裁判理由 最高人民法院认为，本案再审审查的核心问题是张静的主张是否足以排除强制执行效力。《查封扣押冻结规定》第十四条规定，对被执行人与其他人共有的财产，人民法院可以查封、扣押
一起多人购买商铺的执行异议之诉，购买人有的是正常购买，有的是因为拖欠工程款等顶账抵债。最后均成功维权。一审：一审法院认为，本案争议焦点是就案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。本案中，已经签订合法有效的商品房买卖合同，支付全部购房价款，占有案涉房屋，并办理了预告登记、缴纳了契税，对案涉房屋享有的权益应优先于某某公司享有的债权，足以排除强制执行。某某公司要求继续查封并执行上述房屋及其对应土地使
指导案例156号：王岩岩诉徐意君、北京市金陛房地产发展有限责任公司案外人执行异议之诉案 （最高人民法院审判委员会讨论通过2021年2月19日发布）指导案例156号 【关键词】 民事/案外人执行异议之诉/排除强制执行/选择适用 【裁判要点】 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定了不动产买受人排除金钱债权执行的权利，第二十九条规定了消费者购房人排除金钱
1. 异议人基于担保物权产生的优先受偿权提出执行异议，请求排除对执行标的处分行为的，人民法院应告知其先行就财产变价款向执行实施机构主张优先受偿。执行实施机构对其主张不予支持的，其可依据《民事诉讼法》第二百三十二条规定提起执行异议。但该处分行为同时具有下列情形的，应适用《民事诉讼法》第二百三十四条规定审查处理：①导致案外人享有的担保物权丧失或者可能减损担保物价值的；②导致案外人优先受偿权的实现受到实
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司法拍卖中的逆转——记一次成功的执行异议 甲公司向委托人乙公司购买电梯，在合同履行中未付清货款就出现资金链断裂，甲公司濒临破产。作为乙公司的委托代理人，虽然法院在诉讼中支持了我方的全部诉讼请求，但被执行人名下除了位于海宁联杭开发区的厂房外已无其他可供执行财产，且厂房却已被全额抵押给银行并被海宁市人民法院抢先一步查封。种种情况预示着这笔货款很有可能会拿不回来，委托人的利益明显难以得到保障。在这种情况
如果当事人不履行人民法院的生效判决的，权利人是可以向人民法院申请强制执行的。对法院的执行裁定不服符合强制执行条件的，人民法院应当进行强制执行。
根据《最高人民法院关于查封法院全部处分标的物后轮候查封的效力问题的批复》规定，执行标的上存在多个查封行为的，案外人只能针对首查封行为提出异议及执行异议之诉。因轮候查封的性质上不属于正式查封，属于临时性措施，在前查封解除前不享有对执行标的物的处分权。对轮候查封行为提出的执行异议之诉，应裁定驳回起诉。
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