借名买房中的执行异议

从全国范围来看，相关案例数量排在前五的地区分别是广东省、北京市、江苏省、河南省和山东省。相应而言，我们进行实务分析时，可对上述区域的司法实践予以重点关注。

二、最高法院观点以及各地法院规定中的冲突

借名人能否以其是房屋的实际出资人为由，请求法院排除对登记在出名人名下涉案房屋的强制执行？对于这一问题，各地规定存在较大冲突，这种冲突不仅体现在各地规定之间的横向冲突，也体现在同一机关内部前后观点相左和更迭的纵向不一致。

（一）最高法院的考量

最高人民法院《关于审理执行异议之诉案件适用法律问题的解释（一）》（征求意见稿）（以下简称《执行异议之诉司法解释征求意见稿》）

第十三条规定　【隐名权利人提起的执行异议之诉的处理】方案

一、金钱债权执行中，人民法院对登记在被执行人名下的财产实施强制执行，案外人以下列理由提起执行异议之诉，请求排除强制执行的，人民法院不予支持：（一）案外人借用被执行人名义购买不动产或者机动车等，其系被执行不动产或者机动车等的实际权利人；案外人因借名所遭受的财产损失，可以依法向被借名者另行主张权利。方案

二、在相同情形下，案外人请求排除强制执行，经查证属实，且不违反法律、行政法规强制性规定，亦不违背公序良俗的，人民法院应予支持。案外人利用借名方式隐匿违法犯罪所得、利用内幕信息实施股票证券交易等构成犯罪的，或者违反限购政策、资质管理等规定，或者规避执行的，应当依法追究其刑事责任或者按照有关法律法规政策处理。

两种方案均有可取之处。方案一侧重于维护不动产物权登记的公示公信效力和权利的形式外观，提高执行效率；方案二侧重于尊重当事人的真实意思表示，维护实际权利人的合法权益。

另外，早在《全国法院民商事审判工作会议纪要（最高人民法院民二庭向社会公开征求意见稿）》第一百一十九条中，规定了【案外人系实际出资人的处理】：

在金钱债权执行过程中，人民法院针对登记在被执行人名下的房产或者有限责任公司的股权等实施强制执行，案外人有证据证明其系实际出资人，与被执行人存在借名买房、隐名持股等关系，请求阻却执行的，人民法院应予支持。

另一种观点：不予支持。

而最高人民法院却在《全国法院民商事审判工作会议纪要》［1］正式版本中将该条删除了。一方面体现这类问题争议较大，另一方面也体现了最高院的慎重或者说犹豫的态度。

（二）支持规定

广东省高级人民法院《关于审查处理执行裁决类纠纷案件若干重点问题的解答》（以下简称《广东高院规定》）

第十一条规定：案外人异议之诉中，案外人以借名买房为由，请求确认涉案房屋权属并排除执行，如何处理？意见：金钱债权执行中，人民法院针对登记在被执行人名下的房屋实施强制执行，案外人主张其与被执行人存在借名买房关系，且能够提供证据证明被执行人只是名义产权人、案外人才是实际产权人的，如无损害国家利益、社会公共利益的情形，可以排除执行。

说明：在不损害国家利益、社会公共利益的情形下，应根据实际情况判断，保护实际产权人的合法权益，实现案外人执行异议之诉的保护目的。

（三）反对规定

1 . 北京市高级人民法院《关于审理执行异议之诉案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》 （以下简称《北京高院规定一》）［2］

第十九条规定：法院在执行生效法律文书确定的金钱债权过程中，对登记在被执行人名下的特定房屋实施强制执行，案外人以其与被执行人之间存在借名买房关系，其是房屋实际所有权人为由，要求对该房屋停止执行的，一般不予支持；

申请执行人要求对该房屋许可执行的，一般应予支持。

2 . 《北京市法院执行局局长座谈会（第九次会议）纪要——关于执行查控时财产权属判断规则及案外人异议审查中权利（利益）冲突规则若干问题的意见》（以下简称《北京高院规定二》）

第二十三条规定：金钱债权执行中，人民法院查封登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权，案外人以其与被执行人之间存在借名购买、代为持有、隐名出资等关系，其是该财产的实际权利人为由，提出排除执行异议的，人民法院不予支持。

由此可见，北京市法院的观点是：不支持借名人以其对房屋实际出资为由排除强制执行。

3 . 江苏省高级人民法院《执行异议及执行异议之诉案件审理指南（二）》（以下简称《江苏高院规定》）［3］

第十四条规定：金钱债权执行中，执行法院对案涉房屋采取查封措施后，案外人以其与被执行人存在借名买房关系，且系房屋实际所有权人为由提出异议的，应裁定驳回异议。

由此引发的执行异议之诉案件，应驳回其诉讼请求。

而在这一问题上，江苏高院所持观点前后有所调整。早在2015年江苏高院发布的《执行异议之诉案件审理指南》第19条规定：人民法院针对登记在被执行人名下的房屋实施强制执行，案外人以其与被执行人存在借名登记关系，其系房屋实际所有权人为由，请求对该标的物停止执行并确认所有权的，原则上不予支持。

但是案外人有充分证据证明被执行人只是名义产权人、案外人才是真正产权人，且不违反国家利益、社会公共利益的除外。在此类案件的审判实践中，要对借名登记关系成立与否从严审查，防止被执行人与案外人以此为由逃避债务、规避执行。

2019年《规定》与2015年《规定》相比，江苏高院对于借名人的执行异议和诉讼请求采取直接驳回的司法态度，删除了2015年《规定》中的除外情形。

4 . 黑龙江省高级人民法院《关于审理执行异议之诉案件若干问题的解答》（2019修订）

第三十条规定：基于借名人与出借人之间的借名予以产权登记的协议，只在其内部产生债权债务关系，而不发生物权变动的效果，不能据此认定借名人为不动产物权的所有权人。

并且，基于物权公示原则，设立或转让物权，必须采用法律规定的公示方式，才能取得对抗第三人的效果。借名登记合同是借名人与出借人之间的合意，借名人对房屋登记在他人名下本身具有过错，且借名协议通常是为了规避国家法律与政策，对由此产生的风险理应自行承担。

因此，在借名买房的情况下，借名人与出借人之间的借名登记约定不能对抗申请执行人。

因此，最高法院在这一问题上的观点尚未明确，而各地法院规范性文件的态度也存在着明显不一致的冲突。

三、典型裁判规则的梳理

既然各地规定存在冲突，那么司法实践中必然也存在着不同结论的裁判规则。这一部分重点梳理典型裁判规则及规则背后的裁判理由。

案例 01：

最高人民法院（2019）最高法民申3598号，王德喜、唐山冀东水泥股份有限公司营销分公司再审审查与审判监督民事裁定书。

裁判规则：以出名人名义签订《商品房买卖合同》、支付房屋首付款以及偿还涉案房屋按揭贷款的，借名人无证据证明房屋归其所有，以借名买房为由请求排除对涉案房屋的强制执行的，人民法院不予支持。

该案二审由河北省高级人民法院审理作出（2018）冀民终638号民事判决书认定：借名人对涉案房产不享有足以排除强制执行的民事权益。

裁判理由是：

一、基于物权公示原则，设立、变更或转让不动产物权，必须经登记才能取得对抗第三人的效果。

二、《商品房买卖合同》和《业主公约》均由开发商与出名人签订，《购房发票》系开发商向出名人出具，按揭还贷所用账户为出名人名下银行账户，即使能够提供部分涉案房产水电费等单据，也只能证明涉案房产由借名人占有使用，但不能证明其享有所有权。

三、借名买房约定只产生内部债权债务关系，而涉案房产不发生物权变动，尤其是在有必要判断能否排除强制执行时，更不能直接认定借名人系涉案房产不动产物权的所有权人。且，借名人不能提供其与出名人之间的书面借名协议，只是称双方存在口头约定，其借名买房的主张证据亦不充分。退一步讲，即使双方之间借名购买涉案房产情形真实，因借名约定是双方之间的合意，借名人对涉案房产变更登记不能具有过错，其对因此产生的风险理应自行承担。至于双方之间因借名买房而产生的内部权利义务关系所享有的民事权益如何，其应另寻法律途径救济。

借名人不服，向最高院申请再审。最高法院经审查认为：

案涉房产仍登记于开发商名下，《商品房买卖合同》系以出名人名义签订，首付款、还款凭证均以出名人名义支付，借名人提供的《内部购房协议书》、相关费用缴纳凭证等证据以及其与出名人存在借名买房关系的理由并不足以证明其对案涉房产享有所有权。

故一、二审法院判决借名人对案涉房产不享有足以排除强制执行的民事权益，认定事实及适用法律均无不当。

案例 02：

河北省高级人民法院（2019）冀民申2020号，冯月南、姚卫国再审审查与审判监督民事裁定书。

裁判规则：即便借名人能够证明房屋首付款、按揭贷款、物业费、维修基金等各项费用均由其实际支付，借名人也实际占有并使用该房屋，且借名人和出名人之间有经公证的关于借名买房的书面约定，但基于物权公示原则，借名买房的约定仅具有内部效力，而且借名买房通常是为了规避国家法律与政策，对此产生的风险，理应由借名人自行承担，不得对抗善意的申请执行人。

案例 03：

广东省高级人民法院（2019）粤民再19号，刘云、郑伟贤再审民事判决书。

裁判规则：借名人虽然能够证明由其实际支付涉案房屋按揭贷款和实际使用房屋，出名人对被借名买房的事实也予以承认，但在无书面证据证明借名买房法律关系成立、无法证明涉案房屋首付款由借名人支付，以及借名人无法对能够进行房屋变更登记却长期未进行变更登记提供合理解释的情形下，应当适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第一项的规定，借名人不得排除强制执行。

根据第二部分的介绍，《广东高院规定》虽支持借名人排除强制执行，但在执行异议之诉中，对借名买房法律关系是否成立持较为严格的司法审查态度。

（类似案例还有广东高院（2018）粤民申9825号滕礼、潘聪再审审查与审判监督民事裁定书。）

案例 04：

天津市高级人民法院（2017）津民申1917号，天津市正融塑料管材有限公司、朱振水案外人执行异议之诉再审审查与审判监督民事裁定书。

裁判规则：不动产登记信息仅具有推定的证据效力，而非绝对的证据效力。房屋虽登记在出名人名下，但借名人支付了涉案房屋的购房首付款、按期偿还银行贷款，交纳物业费、采暖费等费用，实际占有使用涉案房屋，同时结合出名人出具的涉案房屋由借名人实际购买，与出名人无关的书面声明，能够证明借名人系实际权利人，享有足以排除强制执行的民事权益。

案例 05：

江苏省扬州市中级人民法院（2015）扬民终字第01349号，丁传忠、房时洪等民间借贷纠纷、案外人执行异议之诉民事判决书。

裁判规则：房屋权属证书只是证明房产权利归属的证据之一，并不是唯一证据，判断房屋产权的归属，除房屋权属证书外，还应考虑购房资金的来源，在有证据证明借名人实际支付购房款并管理、控制涉案房屋的情况下，即便没有书面的借名买房合同，也不影响房屋归属于借名人，其有权排除强制执行。

案例 06：

广东省广州市中级人民法院（2017）粤01民终23964号，杨玉山、杨毅二审民事判决书。

裁判规则：借名人虽实际支付房款并占有、使用涉案房屋，但民事法律制度的价值不仅仅是民事纠纷的裁判依据，更多的是对民事行为进行规范和指引。

若认定为方便贷款而借用他人名义购房的案外人享有阻却执行的实体权利，则为规避限购或限贷政策敞开大门，而借名买房人将不用承担任何法律风险，无异于变相鼓励借名买房的存在和发展，这不仅冲击了现有的物权登记制度和公示原则，在以后的执行案件中也极易滋生大量的以借名买房要求对抗执行的异议主张，故在执行异议之诉中是否保护借名买房人的实体权益应该严格审查借名买房人对房屋未登记在其名下是否存在过错，而不能仅仅审查借名买房的真实性。

为方便贷款而借用他人名义购房时，即是放任并故意让涉案房屋登记在他人名下，借名人对涉案房屋未登记在自身名下显然存在过错，应当对涉案房屋登记在他人名下的风险有所预见并予以承担。

基于案例检索后的分析归纳，可将典型案例的裁判观点和理由总结如下：

1 . 借名人和出名人之间签订的关于一般商品房的《借名买房协议》，因不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，因而有效。

2 . 借名人需要证明涉案房屋购房款由其实际支付，并实际占有使用或控制管理涉案房屋，才能认定借名买房法律关系的存在。

在反对借名人排除强制执行的案例中，一般还需要书面的《借名买房合同》，在支持借名人排除强制执行的案例中，若已形成完整的证据链，则书面的《借名买房合同》不是必需。

3 . 支持借名人排除强制执行的裁判理由是：适用《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权〉若干问题的解释（一）》（以下简称《物权法》司法解释一）第2条的规定，认为不动产登记信息仅具有推定的证据效力，在与真实权利状态不符的情况下，当事人可举证予以推翻。

在借名人实际支付购房款并管理、控制涉案房屋的情况下，房屋归属于借名人，其有权排除强制执行。

4 . 反对借名人排除强制执行的裁判理由是：（1）根据物权公示公信原则，《借名买房协议》仅具有内部效力，不得对抗善意的申请执行人；

（2）借名人往往是出于规避限购、限贷、避税等非法目的，才采取借名买房的交易模式，具有可责难性；（3）将房屋登记在出名人名下系借名人有意为之，并非客观的登记错误，借名人应对相应风险有所预判并承担；

（4）支持借名买房会冲击我国不动产物权登记制度，严重扰乱房地产管理秩序，同时也会为当事人规避执行敞开大门。

司法实务中对于是否支持借名人排除强制执行确有较大争议，同一法院内部也出现了同案不同判的情形，如山东省济南市中级人民法院（2019）鲁01民申535号案件支持借名人排除执行的主张，而（2019）鲁01民终4678号案件则不予支持。

而这并不利于裁判口径的统一和司法权威的维护。

四、借名人不得排除强制执行

对于借名人是否有权以实际出资为由请求法院排除对涉案房屋的强制执行问题，我们的观点是：借名人不得排除强制执行。具体理由分述如下：

（一）物权公示公信原则应予维护

2015年《民事诉讼法》司法解释第311条规定：案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。

这其中所涉及的核心问题是，借名人对执行标的所享有的权利性质是什么？是否足以排除强制执行？

我们认为，我国不动产的物权变动采登记设立主义，基于物权公示原则，设立或转让物权，必须采用法律规定的公示方式即登记。

而在借名买房中，涉案房屋往往登记在出名人名下，借名人享有的仅仅是基于内部的借名买房协议，请求出名人转移登记的债权请求权，这种情形并不属于法律规定可以发生物权变动的法定事由，因而不发生物权变动的效果。

故借名人的这种合同债权并不优先于申请执行人的债权。同时，根据责任自负原则，借名人需自行承担其中的法律风险。

检索案例的过程中，我们发现两个需要予以回应的问题：

1 . 《物权法》司法解释一第2条的规定是否适用于借名买房的情形

《物权法》司法解释一第2条规定：“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。”

有观点认为，“借名买房”系“不动产登记簿的记载与真实权利状态不符”的一种情形，借名人作为实际出资人，应对其权利予以确认并有权排除强制执行。

对于这种观点，我们持有异议。

（1）《物权法》司法解释一第2条往往适用于登记错误的情形。应当注意到，物权登记制度的本质是对物权的切实法律保障，而不是真实物权的保护障碍。

借名买房是当事人对其权益处置方式的选择，是当事人共同的意思表示，房管行政部门只是根据当事人的申请进行产权登记，并不属于登记错误。

（2）对于这一问题，北京三中院在（2017）京03民初10号民事判决书中认为：“《物权法》司法解释一第2条规定中不动产登记簿记载的权利状态系物权状态，而非债权状态，因此，与之相对应的该条中的真实权利状态亦应是物权状态。

在物权权属确认中，能够实现物权权属确认的，应当限于已经享有物权的人，依法主张确认其物权，对于并未依法享有物权的人，请求确认其享有物权的，不应予以支持。”

借名合同约定的，出名人将房屋过户给借名人仅具有债权效力，不发生物权变动的效力，因此借名人无权排除强制执行。该案借名人上诉后，北京高院二审对一审法院观点予以认可，判决驳回上诉，维持原判。

［4］

（3）《民事诉讼法》司法解释第312条第二款规定，案外人提起执行异议之诉，同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。

但从各地关于房屋买卖合同纠纷的规定来看，对借名人提出的直接确认涉案房屋归其所有的诉讼请求，均不予支持。

再如江苏高院《关于审理房地产合同纠纷案件若干问题的解答》第23条规定：借名人要求确认涉案房屋归其所有的，人民法院不予支持。

并在说明中指出，为维护物权登记的公示公信效力，不支持直接确权的主张。第4条规定：实际买受人为规避房地产调控政策，以他人名义与出卖人订立合同并办理房屋权属证书后，以其系实际买受人为由，请求确认其为房屋产权人的，人民法院不予支持。

［5］

北京高院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》第10条第一款规定：借名人以出名人（登记人）为被告提起诉讼，要求确认房屋归其所有的，法院应当向其释明，告知其可以提起合同之诉，要求出名人为其办理房屋过户登记手续。

［6］

广东高院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第28条［7］、北京高院民一庭《关于妥善处理涉及住房限购政策的房屋买卖合同纠纷案件若干问题的会议纪要》第9条［8］、浙江高院民一庭《关于审理受房地产市场调控政策影响的房屋买卖合同纠纷案件的若干意见（试行）》第8条中，均对借名人确权的诉讼请求不予支持。

［9］

（4）物权变动效力的法律规定系与民事财产体系和市场交易安全密切相关的强制性规定，当事人不得通过仅具相对效力的债权合同方式改变法定的物权变动模式，进而主张所谓“名义物权与真实物权的分离”。

2 . 申请执行人是否属于应受法律保护的善意第三人

浙江高院在（2015）浙民申字第2635号裁定书中认为：基于不动产登记的公示、公信原则，如果第三人信赖登记显示的物权状态而与登记人进行交易行为，借名人不得据此对抗该第三人。

而申请执行人对出名人仅享有金钱债权，不属于公示、公信原则需要保护的交易第三人，借名人作为真实权利人有权请求确认享有所有权并据此对抗登记人（出名人）的一般债权人。

的确，这类案件中，申请执行人对出名人往往只是单纯的享有金钱债权，并未针对涉案房屋进行处分性交易，但是申请执行人仍有信赖利益应予以保护。

一、虽未直接针对涉案房屋进行处分性交易，但不能排除很多案件中申请执行人是在出名人有登记房屋予以背书的情况下，认为出名人具有相应资信才借给出名人相应款项；

二、申请执行人是信赖涉案房屋归出名人所有才启动了执行程序，并付出相应的人力、物力、财力以及其他系争外利益。故对于申请执行人的这种信赖利益应当予以保护。

（二）借名人具有可责难性

借名人通过借名买房的方式购买房屋，往往是出于规避限购、限贷政策、税收政策、隐藏个人真实财产信息和享受特定购房优惠等目的，因此具有可责难性。

1 . 在借名人可责难性背后隐含的更深层次的问题是，对借名人可责难性规制的必要性与借名人的实体权利保护相比，哪个处于更高的位阶。

我们认为前者更重要，因为可责难性（如规避限购政策）将会使借名人实际出资的权利内含非法因素，虽然没有达到权利无效的程度，但这种权利是非法的、不正当的。

更进一步讲，国家对房地产市场宏观调控政策的有效施行等规制必要性因素，显然是要比借名人的不正当权利更值得保护。这也是为何在上述案例06中，法院认为是否保护借名买房人的实体权益应该严格审查借名买房人对房屋未登记在其名下是否存在过错，而不能仅仅审查借名买房的真实性。

2 . 从对这种可责难性规制的角度来说，根据最高法院《执行异议之诉司法解释征求意见稿》中所列的方案二，如违反限购政策，相关部门确实可以依据相关规定给予行为人处罚。

但若处罚小于行为人的收益，那就会出现很多甘愿受处罚的借名人。而根据方案一，借名人不能排除对出名人名下房屋强制执行的情况下，可以根据内部协议向出名人主张权利。

但既然出名人已作为被执行人，且被执行的房屋并非由其出资，那么出名人的资信应是出现了不小的问题，即便借名人的权利主张获得法院支持，最终可能也无法获得完全实现。

因此，从打击借名人非法动机的角度来讲，方案一的效果显然更好。

（三）维护正常司法秩序的需要

若支持借名人排除强制执行的诉讼请求，除了将为借名人规避限购、限贷、税收等房地产市场相关政策敞开大门，同时也会严重扰乱正常司法秩序。

从借名人角度来看，其违背民事诉讼中的诚实信用原则。对于不同法院来说，对同一事实认定不一则可能出现矛盾裁判。比如，当借名人实际出资购买的房屋被另案强制执行时，其积极主张自身享有争议房屋的所有权，而作为另案被执行人时，又可以说房屋并未登记在其名下，涉案房屋并不为其所有，这也为借名人规避执行提供契机。

这并不只是理论逻辑上的假设，武汉中院（2019）鄂01民终2932号就是这样一个案例。该案中，借名人（出资人）是出名人的父母，出名人与丈夫离婚后，其丈夫申请执行出名人名下的房屋。

此时出名人的父母主张，涉案房屋是通过借名买房的方式购买，由其实际出资，请求排除强制执行。武汉中院经审理后认为：多年来，借名人从未依法主张借名买房的相关权利，而在出名人离婚诉讼终结并进入执行以后，借名人与出名人才一致表示系借名买房，有故意阻碍法院强制执行之嫌，故不应仅凭借名人与出名人现在的意见判定多年之前购房的性质。

五、总结

在最高法院未明确规定案外人执行异议之诉中借名人是否有权就登记在出名人名下的涉案房屋请求法院排除强制执行的情况下，各地出台的规定和现有判例观点不一分歧明显。

通过对典型裁判规则的梳理及背后裁判理由的研究，基于物权公示公信原则、借名人的可责难性和维护正常司法秩序的考量，不予支持借名人排除强制执行诉求的做法在现阶段较为合理。