借父亲名义购买的央产房，口头借名买房关系被法院认定

律师观点分析

2006年，委托人刘XX的父亲（以下简称刘X）取得所在单位优惠购房资格，因刘X及刘XX的其他兄弟姐妹均有住房，均表示不购买该优惠房屋，而刘XX有经济实力购买，故刘XX一人出资购买了涉案房屋，产权登记在父亲刘X名下。

家庭内部口头约定，该房屋虽登记在父亲名下，但归刘XX一人所有。       刘X、刘X相继去世后，刘XX的弟弟和姐姐一纸诉状将刘XX告上法庭，要求按照父母的遗产来分割诉争房屋。

刘XX慕名找到李X律师寻求法律上的帮助，李律师认为结合案件的有关事实和证据材料。刘XX与刘X之间已形成口头借名买房法律关系，诉争房屋不属于刘X的遗产，该房屋应属于刘XX的个人财产。

       李X律师认为，刘XX应当以借名买房合同之诉另行起诉，要求确认刘XX与刘X之间存在口头借名买房合同关系，并同时申请法院中止对继承案件的审理。

如果法院认定了刘XX与刘X之间存在口头借名买房合同关系，诉争房屋就应该归刘XX所有，就不应按照继承案件进行处理。

       李律师最终接受委托，代理刘XX向海淀区人民法院法院提起诉讼，海淀区法院依法开庭审理了该案，最终人民法院采信了律师的代理意见，依法判决认定了刘XX与刘X之间存在口头借名买房合同关系，刘XX的弟弟不服一审判决，提起了上诉，目前正在二审诉讼中。

另外，继承案件的主审法官认为继承人之间对房屋权属存在争议，并且刘XX提起了借名买房之诉，也中止了继承案件的审理。

北京市海淀区人民法院

民事判决书

（2021）京0108民初24321号

原告：刘XX，女，1954年11月28日出生，汉族，无业，住广东省深圳市福田区。

委托诉讼代理人：蒋X（刘XX之子）。

委托诉讼代理人：李X，北京市XX律师。

被告：刘XX，男，1959年3月10日出生，汉族，无业，住北京市海淀区。

被告：刘XX，女，1952年2月27日出生，汉族，无业，住北京市海淀区。

刘XX、刘XX共同委托诉讼代理人：杨XX，北京XX律师。

被告：张XX，女，1959年10月9日出生，壮族，无业，住北京市海淀区。

被告：刘XX（张XX之子，兼张XX委托诉讼代理人），1988年10月29日出生，壮族，员工，住北京市海淀区。

原告刘XX诉被告刘XX、刘XX、张XX、刘XX合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘XX及其委托诉讼代理人蒋X、李X，被告刘XX及刘XX的委托诉讼代理人杨XX及刘XX本人，被告刘XX（兼被告张XX委托诉讼代理人），均到庭参加诉讼。

本案现已审理终结。

原告刘XX向本院提出诉讼请求：请求法院确认刘XX与刘XX之间关于北京市海淀区友谊XXx号房屋口头借名买房协议有效。

案件受理费由刘XX、刘XX、张XX、刘XX负担。事实和理由：刘XX与王XX是夫妻，生育二子二女，即刘XX、刘XX、刘XX、刘XX。

刘XX与张XX系夫妻，生育一子刘XX。刘XX2016年去世，王XX2005年去世，刘XX2018年去世。2006年，刘XX取得所在单位中国航天科技集团第五研究院所分配的涉案房屋的购房资格，由于刘XX有其他住房，不愿购买该房屋，便将购房资格让与子女，当时只有刘XX表示愿意购买。

我与刘XX协商，用刘XX的名义购买了涉案房屋，双方约定房屋由我出资购买，所有权归我。2006年7月22日，我以刘XX的名义与售房单位签署《职工购房合同》，并交纳全部房款，房屋交付后由我进行装修并居住至今。

为维护我的合法权益，诉至法院。

被告刘XX、刘XX辩称，本案中根本不存在刘XX所称的口头借名买房协议，是刘XX为了占有房屋恶意编造的事由，是虚假诉讼，请求法院查明事实后追究刘XX的相应责任。

刘XX主张存在口头借名买房协议，没有相应的证据证明。如果刘XX不能出示相应证据，应对刘XX作出不利解释。其次，我方早于2020年10月26日就涉案房屋继承问题在海淀法院立案起诉，起诉了刘XX及刘XX、张XX三人，案号（2021）京0108民初1198号。

就在法院通知书双方当事人开庭时，刘XX便恶意提起本案诉讼，是为了阻止继承案件的正常进行。如果借名买房的事实真实存在，刘XX应该在刘XX购买房产至刘XX去世之间的十年间起诉，更有利于查明事实真相。

第三，之前我方前往刘XX生前所在单位房产处了解涉案房产的相关情况，被告知涉案房产系刘XX从本单位依据分房政策购买的央产房，按经济适用房管理，具有特定的人身属性，购买人仅仅限于本单位员工，其他人无权购买，不能上市交易、不能买卖更不允许借名买房。

购房人去世后，仅允许其子女继承过户涉案房屋。具体情况可由法院去核实。第四、涉案房产购房合同票据房产证等材料一直由刘XX亲自保管，刘XX在生前将该部分材料交给我方保管至今，如果刘XX所称借名买房协议真实存在，刘XX不可能不将这些材料交付给刘XX。

第五、从涉案房产购房合同的名称足以证明，除了单位职工，其他人不具有该买涉案房屋的前提和资格。第六、刘XX生前对涉案房屋一直都享受取暖费、物业费免交的待遇，如果房子是刘XX的，刘XX应交纳相关的物业费和取暖费，不应该享有上述待遇。

综上，请法院驳回对方全部诉讼请求。

被告刘XX、张XX辩称，刘XX是2018年去世的，刘XX生前多次跟我方讲过除了刘XX之外没有人具有购房意向，也没有购房的实力。

因此当时房子是由刘XX购买的。后来我们也跟刘XX确认过这件事。涉案房屋也一直是由刘XX居住使用，同时原告也给刘XX、刘XX留了钥匙。

基于上述事实，涉案房屋应该由刘XX所有。

经审理查明，刘XX（2016年去世，无遗嘱）与王XX（2005年去世，无遗嘱）是夫妻，生育二子二女，即刘XX、刘XX、刘XX、刘XX。

刘XX（2018年去世，无遗嘱）与张XX系夫妻，生育一子刘XX。2006年7月22日，刘XX（乙方）与中国XX（中国空间技术研究院、甲方）签订《五院本部经济适用住房职工购房合同》，约定甲方将海淀区友谊XXx号房屋出售给乙方；

五院系统产权房按经济适用住房评估价格出售（在规定时间内付清购房款优惠100元/平方米）；此次按经济适用住房评估价格计算的购房总价款不含购房家庭实际购房价格超过核准的最高购房总价标准以上部分的综合地价款，在办理产权证时要向房屋所在地的政府管理机构补交超过部分的综合地价款，补交综合地价款的收取标准为（经济适用住房的实际购房价款-该家庭最高购房总价标准）x10%；

乙方选定房号签字后即刻交纳定金8000元；乙方应按图纸设计面积交纳优惠后的总房价款30%的购房首付款 164 700；

乙方在职级标准内优惠后单价为每平方米2627元，图纸设计建筑面积（含阳台50%）为17平方米，优惠后标内房价款为44 659元，乙方超过职级标准优惠后单价为每平方米4627元，图纸设计建筑面积（含阳台50%）为108.93平方米，优惠后超标房价款为50 4019元，总房价款为548 678元；

乙方若出售现购买的经济适用房，必须符合国家政策，并经五院房产管理部门同意，且按北京市交易政策只能出售给五院职工。

2006年4月27日，刘XX交纳五期押金2000元；2006年7月22日，刘XX交纳五期定金8000元；2006年8月27日，刘XX交纳五期首付款164 700元；

2006年12月11日，刘XX交纳五期尾款373 978元；2017年8月16日，刘XX交纳购房款、公共维修基金、测绘费等费用15 011元。

刘XX提交回款凭证显示，2006年7月25日，刘XX之夫蒋XX向刘XX汇款165 000元；2006年10月20日，蒋XX向刘XX汇款374 000元；

2007年4月30日，蒋XX向刘XX汇款40 000元；2007年5月25日，蒋XX向刘XX汇款4000元；2012年10月12日，蒋XX向刘XX之夫齐XX汇款15 100元。

刘XX称上述汇款均用于支付诉争房屋购房款，其中2006年7月25日的汇款165 000元对应2006年8月27日刘XX交纳的首付款164 700元；

2006年10月20日的汇款374 000元对应2006年12月11日刘XX交纳的尾款373

978元；2007年4月30日的汇款40 000元及2007年5月25日的汇款4000元为房屋尾款9978元及刘XX的工龄优惠34 000元；

2012年10月12日的汇款15 100元是因为因刘XX人在深圳，委托齐XX办理房屋登记手续，对应2017年8月16日收据所涉15 011元。

刘XX另提交《交款通知》显示中国XX院务部房产处要求2012年6月30日前交纳诉争房屋的公共维修基金、测绘费、登记费、交易印花税、工本印花税等15 011元。

2013年7月23日，诉争房屋办理产权登记，登记至刘XX名下，房屋性质为按经济适用住房管理，房屋建筑面积130.09平方米。

庭审中，双方均认可诉争房屋交付由一直由刘XX居住使用，刘XX、刘XX称因为刘XX有自己的房屋，所以诉争房屋刘XX没有居住过，因为刘XX一家在北京没有住处，因此刘XX允许刘XX一家回北京的时候在诉争房屋居住。

诉争房屋交付后，刘XX对诉争房屋进行装修，诉争房屋电卡、燃气卡由刘XX持有，宽带初装费由刘XX交纳，供暖费由2020年11月蒋XX交纳诉争房屋供暖费并承租诉争房屋所在小区的车位，刘XX亦提交水电燃气费票据称诉争房屋水电燃气费由其交纳。

诉争房屋购房合同、房款收据、房产证由刘XX、刘XX持有，刘XX称购房合同最初是由刘XX持有，后来为了办房产证交给了刘XX，后来刘XX委托刘XX夫妇去办理的房产证，办完之后刘XX夫妇并未将合同、房产证交付刘XX。

庭审中，刘XX提交其与刘XX的录音，录音中，刘XX称“现在是房子想要，钱钱也想要，他究竟是拿我当姐了吗？还是当一块肥肉在宰，要早知道这个房子我真不该买，我现在真的特别后悔买这个房子”，刘XX称“你别说啦，后悔不后悔的已经成事实了，本来你们买了一个很好的房子，非得要卖掉嘛，对不对，你卖了又买的，多了这么多事啊”；

刘XX称“你就这样吧，要是他不打，最终这个问题淑君你就想吧，谁买了房，就这航天城的房子你们不买，爸又说不要，除非爸又说不要了，谁也不买了，他只要买了，到现在为止这个局面就是谁买了都存在这个问题，怎么办呢”，刘XX称“除了我买，别人买了我敢冲天发誓我绝对不会伸手的，真的”，刘XX称“别人买了他掏不出钱来这是个问题，那时候也确实除非几个人凑，能买下来，问题是那时候大伙都好赖有间房，大伙都不想多买房，那不就是说你们将来回北京吗”。

刘XX、刘XX认可上述录音的真实性，但称上述录音不完整，且刘XX录音中未认可刘XX借名买房一事。

本院认为，依法成立的合同，受法律保护。本案中，2006年7月22日刘XX签订《五院本部经济适用住房职工购房合同》，购买海淀区友谊XXx号号房屋。

合同签订后，刘XX支付首付款及尾款前，刘XX均向刘XX账户汇款略高于购房款的钱款，可以认定刘XX支付的购房款的钱款来源为刘XX。

房屋交付后，刘XX对房屋进行装修、居住至今并负担房屋费用的事实；刘XX、张XX亦认可刘XX系借用刘XX的名义购买诉争房屋；

刘XX在录音中也称“本来你们买了一个很好的房子，非得要卖掉嘛，对不对，你卖了又买的，多了这么多事啊”，该表述可以认定刘XX承认刘XX购买诉争房屋一事；

刘XX与刘XX系父女关系，未签订书面借名买房合同亦符合常理。结合上述事实，刘XX主张其与刘XX就诉争房屋存在借名买房合同关系，本院予以采信，该借名买房合同关系系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定及公序良俗，应系合法有效。

刘XX、刘XX称诉争房屋系刘XX从本单位依据分房政策购买的央产房，按经济适用房管理，具有特定的人身属性，购买人仅限于本单位员工，其他人无权购买，不能上市交易、不能买卖更不允许借名买房，上述情况可能影响刘XX与刘XX借名买房合同关系的履行，但不影响合同的效力。

综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第一百四十三条、第四百六十五条之规定，

判决如下：

刘XX与刘XX之间关于北京市海淀区友谊XXx号房屋的口头借名买房协议有效。

案件受理费4643元，由刘XX负担，已交纳。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。

如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的,按自动撤回上诉处理。

审 判 员： 陈迎宾

二Ｏ二一年 七月二十九日

书 记 员： 李XX