房屋过户规则“大变样”，《民法典》已出台，明年实施！

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不管哪个阶层，自己买一套房子都不是容易的事情。目前购房的主力军基本都是长辈，也就是我们的父母。所以房屋的所有人也是他们，大多数父母想的是等到孩子长大之后，将房子过户给子女。

这个时候也就出现了一个问题，房屋过户怎么办？房屋过户看似简单，实则规则比较复杂，国家对房子的政策也是在不断的更新，相应的房子过户政策也在进步，不管在税用缴纳方面还是合同方面都是进行了部分的更新，接下来京泽为大家介绍：

从2021年1月1日起，新中国第一部以法典命名的法律——《民法典》就要正式开始实施了。

民法典对于房子继承问题作了更为详细的修改和完善。伴随“新规”来袭，房产过户分三种情况：其一是赠与过户、其二是继承过户、其三是买卖过户。

一、赠与过户

赠予房产分为两种情况：

普通赠予，也就是“直系亲属”赠予，在过户时需要提供双方的关系证明，接受赠予的范围是赡养关系或继承取得;无偿赠予，这种是在双方没有直系亲属关系前提下的一种赠予方式，房产交易双方为了规避税费，采用的一般都是“无偿赠予”的方式。

“赠与”听起来好像是免费，实际上赠与过户会产生很大一笔费用，需要承担个人所得税、公证费等一系列费用。（3%的契税、0.05% 印花税，公证费各地不相同，很多城市是按照房产价值的2%收取，有些地区还要求对房产进行评估，评估的收费从0.3%到1%不等。

以评估值200万的普通房产为例，整个房产赠与过户费用就为8.2万元。）在赠与过程中，由于父母和子女是近亲属关系，而且父母是无偿赠与子女的，所以免收营业税和个税。

所以可以看出，赠与过户并不是一种最省钱最划算的方式，如果房产的产权证或是税务部门出具的契税填发时间满5年的话，还是办理买卖过户更划算。

什么是买卖过户呢?接着往下看：

二、买卖过户

买卖过户相当于父母直接将房子“卖给”子女，这种方式的过户可以省下不少税费，房屋买卖需要区分的是“满五唯一”和“满二”，“满二”就是你的房子买了已经有2年了；

“满五唯一”指房子已经购买满五年，并是业主方在所属省或者市区内唯一的一套房子。过户费用如下：

(1)契税：小于90平方米首次购房的按1%缴纳：90—140平方米按房价1.5%缴纳：140平方米以上按房价3%缴纳。

(2)营业税：房屋产权取得满五年的免征，未超过五年的按房价5.5%缴纳。

(3)土地增值税：房屋产权取得满五年的免征，未超过五年的按房价1%缴纳。

(4)所得税：房屋产权取得满五年的免征，未超过五年的按房价1%或房屋原值—房屋现值差额20%缴纳。(房屋原值一般按契税完税额计算)

需要注意的是，选择买卖过户方式时，买卖双方都要到场，去房产局相关部门，并带上房产证、双方户口本，双方身份证。届时，房产局人员会查询房主是否有二套房以上的住宅，并进行相关费用的评估核实，然后买卖双方签订销售合同备案，再按规定缴纳相关费用，凭付款凭证等资料办理新的房屋产权证。

三、继承过户

指老人离开后，子女办理过户手续。这种过户手续简单，并交纳公证费、登记费等少量费用。2020年1月1日开始实施的《民法典》中对继承方面的问题进行了修正和完善。

1.代位继承

一般情况下，是按照司法规定来确定继承顺位。如果父母离世之前立了遗嘱，则继承时以遗嘱效力为先。进行公证之后，确定自己是唯一继承人的身份，就可以实行房屋过户。

但是《民法典》（自2021年1月1日开始生效）第一千一百二十八条规定，被继承人的子女先于被继承人死亡的，由被继承人的子女的直系晚辈血亲代位继承。

比如，小A自幼是孤儿，他的叔叔也没有妻儿，小A和叔叔一辈子相依为命，叔叔老了以后，小A是可以继承叔叔的房产.

2.继承宽恕制度

顾名思义，就是继承人被被继承人宽恕后，仍然能继承房产。如小刘很不孝顺，老刘在立遗嘱时，小刘被排除在继承范围之外，随着时间推移，小刘悔过自新了，这被老刘看在心里，决定原谅小刘，那么，小李仍旧可享有房屋继承权。

3.判定遗嘱效力

早年，老人立了遗嘱并做了公证，遗嘱写明房产将由3个儿子平分，但后来发现小儿子是对他最好的，生病时照顾自己的时间也是最多的，于是老人又立了一份遗嘱，表明小儿子将继承住房的三分之二，但却没有来得及公证。

《民法典》新规中删除了“公证遗嘱效力优先”，这就意味着遗嘱将以最后一次为准，老人的愿望得以实现，同时还新增加了打印和录像等立遗嘱形式，其中打印遗嘱只需要有两个以上见证人，立遗嘱人和证人在每一页签字和注明年月日时间即可。

总的来说，房产过户选择买卖过户是最划算的。如果是离世后办，则是选择继承过户最省钱，不过选择哪种，还是要根据家庭的实际情况选择过户方式。

随着2021年1月1日起正式实施《民法典》，也就意味着从明年开始房产过户全都要按规照办了。