房子是家庭中非常重要的资产，出售共有房产的话需经过夫妻双方同意，但一方为离婚转移财产、偿还债务、逃避执行等，没有经过另一方同意而擅自处分，又或者夫妻双方本来均是协商一致，但看房价上涨而反悔，以未经过配偶同意为由要求解认合同无效、返还房产等。
而这个看似简单的问题，实质蕴含复杂的法律关系，其中包含无权代理、表见代理、无权处分、善意取得、家事代理等法律制度的运用。
一、夫妻一方擅自出卖共有房屋有哪些类型？
根据房屋登记情况，夫妻一方擅自出售共有房屋一般有以下几种类型：
1、共有房屋产权仅登记在一方名下，在另一方配偶不知情的情况下，登记权利人以自已的名义出卖给第三人。
如甲乙系夫妻，房屋登记在甲的名下，甲谎称其为唯一的权利人，以甲的名义出售。
2、共有房屋产权登记在双方名下，其中一方未经另一方同意以夫妻双方的名义将房屋出卖给第三人。
如甲乙系夫妻，房屋权属登记为二人共同共有，甲在未经乙同意的情况下，以让受让人相信乙已同意的方法，以甲乙双方的名义出售。
3、共有房屋产权登记在一方名下，另一方未经登记权利人同意以登记权利人名义或双方名义将房屋出卖给第三人。
如甲乙系夫妻，房屋登记在甲的名下，乙采取让受让人相信其已获得甲授权的方法，以甲或甲乙双方的名义出售。
二、为什么出卖共有的房子需要经过夫妻双方的同意，而处分其他财产则未必？
这里涉及到家事代理权的问题，《婚姻法司法解释一》第17条规定，夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产作重要处理决定，夫妻应当平等协商一致，取得一致意见。
他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。据此，在因日常生活需要参与民事活动时（比如购物、保健、旅游、医疗、娱乐等），可以由一方作出决定，该决定对双方均具有约束力，即夫妻对家事有相互代理的权利。
而对”非因日常生活需要“的事项（如卖房、大额的赠与），因超越了维持夫妻生活基本需要的范围，需要双方取得一致意见。
三、受让人能取得房屋所有权吗？
针对上述三种擅自出售的类型分别分析。
1、第一种类型：虽然房屋出售人未经另一方的授权，但因其为产权登记薄上记载的权利人，而以自己的名义处分共有房屋，属于无权处分之行为（具体理由可参阅原最高院法院辛正郁在天同诉讼圈公众号上发表的文章－”物权法“疑难问题再思考：不动产善意取得中的无权处分），即这种情况下适用无权处分的法律制度。
《物权法》第106条规定，无处分权人将不动产或者动产转让受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人取得该不动产或者动产时是善意的；
（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人……。
《婚姻法司法解释三》第十一条亦有相关的规定，一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。
所以，在夫妻一方以自己的名义出卖共有房屋时，应审查是否符合上述三个条件，如符合，受让人取得房屋的所有权。
（1）何为”善意“：《物权法司法解释一》第15条规定，受让人受让不动产时，不知道转让人无处分权且无重大过失的，应当认定受让人为善意。
一般情况下依据房屋登记足以判定处分人对标的物享有处分权，只要受让人没有对显而易见的疑点视而不见，即没有重大过失，就是善意和值得保护的，即应当解释为受让人在不知道有相反情况或对未有明显疑点视而不见的情况下，其因信赖房屋产权登记而与房屋出售人进行交易。
在一方擅自出卖房屋上，受让人只要信赖了登记，就推定为善意，其没有义务了解出售人的婚姻状况，除非出售人或其配偶一方有证据证明受让人明知道有相反情况或对疑点视而不见，即非善意的举证责任在出售方。
（2）何为”以合理价格转让“：什么样的价格为合理，没有明确界定，一般参考《合同法司法解释二》第19条关于撤销权行使时“明显不合理低价”的解释，即“转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理低价”，也即只要交易的价格达到同时期、同地段、同类型房屋交易市场价70%以上的，一般可以认定为“以合理价格转让”。
但是法院也会根据实际情况综合判断，举例说如果出售人确实因家人就医等急于出售，低于这个标准的，受让人亦知情的，未必就不可以。
（3）何为“已经登记”，即房屋已经由出售人名下转移登记至受让人名下。
有一种情形，受让人与房屋出售人签订了房屋买卖合同后，受让人按照合同约定履行了付款义务，而出售方未按照合同约定办理过户，而此时出售人或其配偶又以无权处分为由请求确认合同无效或受让人要求合同继续履行。
这时，因房屋还未转移登记至受让人名下，不符合善意取得的构成要件，造成受让人保护困境。以往，无权处分情况下订立的合同一般为无效，但2012年颁布的《买卖合同司法解释》对此发生改变，该解释第三条第一款已经明确规定无权处分情况下订立的合同有效。
此时，虽然房屋买卖合同有效，但仅在房屋出售人与受让人之间建立起债权债务关系，不能强制要求房屋出售人继续履行合同，受让人只能要求其承担违约责任或要求解除合同赔偿损失救济。
2、第二种类型：房屋出售人在没有获得配偶方授权的情况下，以双方共有人的名义出售共有房屋，即一方无权代理另一方出售了房屋，应当适用无权代理法律制度。
无权处分和无权代理的本质区别在于房屋出售人究竟以谁的名义进行处分行为，无权处分是处分人以自己的名义进行，无权代理是以被代理人名义进行。
这种无权代理类型下，买受人取得房屋产权的条件在于是否符合表见代理制度的构成要件，《婚姻法司法解释一》第17条规定了夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产作重要处理决定，他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。
《合同法》第49条规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。
《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》（法发［2009］40）第13条规定，合同法第49条规定的表见代理制度不仅要求代理人的无权代理在客观上形成具有代理权的表象，而且要求相对人在主观上善意且无过失地相信行为人有代理权。
合同相对人主张构成表见代理的，应当承担举证责任.....，综合上述规定，即由买受人来举证房屋出售人出售房屋时存在客观上具有代理权的表象，买受人善意且无过失的相信其有代理权而受让房屋。
具体需要在案件中综合判断买受人是否构成表见代理，比如买受人通过何种渠道与出售人订立买卖合同；买受人在交易时，是否对房产证上的权利人进行了必要的审查；
是否征询过夫妻另一方的意见；夫或妻一方是否出示了另一方的身份证、结婚证、房产证；房屋价格是否合理；夫妻另一方是否有收取房款；
买受人与夫或妻一方有无特殊的利害关系等，若符合表见代理构成要件，则合同对“被代理人”夫妻另一方产生法律约束力，要求出售人及配偶协助办理房屋产权变更登记手续。
3、第三种类型：适用无权代理制度，同第二种，不再具体分析。
四、擅自出售人的配偶如何预防和救济？
1、将房屋产权登记在双方名下。在此情况下，买受人需要尽更多的注意义务，举证责任也较重，认定善意也比较困难。
2、异议登记。若夫妻关系恶化，为防止一方转移房产，可向房产交易中心申请对该房产异议登记，其缺陷是法律要求异议登记人在异议登记之日起15日内起诉，不起诉的，则异议登记失效。
3、未登记为房屋权利人的一方向法院提起共有物确认之诉，要求将自己列为房屋共有人，拿到判决书后，单方申请变更登记。
4、在一方擅自出售房屋被法院判决有效的情形下，配偶一方可以选择在离婚诉讼中要求赔偿。
依据是《婚姻法》第47条，对于私自变卖财产的一方少分或不分，和《婚姻法司法解释三》第11条第2款的规定，夫妻一方擅自处分共有房屋造成另一方损失，离婚时可以要求赔偿损失。
另一个救济途径是在婚姻关系存续期间提出分割，依据《婚姻法司法解释三》第4条，一方有隐藏、转移、变卖、毁损、挥霍夫妻共同财产的，另一方可主张分割财产。
该规定赋予夫妻一方在房产被转移后，可立刻启动分割财产，降低损失。
最高院民一庭：夫妻一方擅自出卖共有房屋应如何处理？作者：郭方舒导读本文节选自最高人民法院民事审判第一庭编《最高人民法院民法典婚姻家庭编司法解释（一）理解与适用》（人民法院出版社，2021年7月第一版）。法律条文《最高人民法院民法典婚姻家庭编司法解释（一）》第二十八条 一方未经另一方同意出售夫妻共同所有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并已办理不动产登记，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。
丈夫隐瞒妻子擅自出卖共有房屋无效的案例（泰安离婚马律师推荐）原标题：丈夫隐瞒妻子出卖共有房屋买卖协议应属无效来源：中国法院网 作者：刘宗亮 【案情】 黄某与邓某系夫妻关系。2008年3月，黄某与邓某二人出资19万元购买一套商品房，百分之百产权，房屋所有权人（户主）登记为邓某一人。2010年10月21日，邓某瞒着妻子与王某签订一份房屋买卖协议，协议约定：“邓某将该房屋以价值27万元卖给王某，王某
一、夫妻一方擅自卖房签订的房屋买卖合同有效吗1、夫妻一方擅自卖房签订房屋买卖合同的，如果房屋买卖合同是依法成立的，并且构成表见代理的，该买卖合同具有法律效力。2、法律规定：《中华人民共和国民法典》第一百四十三条 【民事法律行为有效的条件】具备下列条件的民事法律行为有效：(一)行为人具有相应的民事行为能力；(二)意思表示真实；(三)不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。第一百七
按照婚姻法的相关规定，夫妻关系存续期间购买的房屋，除特别约定以外，即便登记在夫或妻一方名下也应当认定为夫妻共同财产。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》（以下简称为“担保法司法解释”）第五十四条的规定，共同共有的财产设定抵押，应当征得共有人的同意，未经共有人同意擅自设定抵押，抵押无效。实务中，对于登记在一人名下的房屋，不动产登记部门在办理抵押登记时有两种做法：第一种：登记在谁名下谁来办理抵押
婚姻关系存续期间取得的房产，属于夫妻双方共同所有，双方享有平等的处理权。共同共有人以其共有财产设定抵押，未经其他共有人的同意，抵押无效。但是，其他共有人知道或者应当知道而未提出异议的视为同意，抵押有效。由上述规定可知，原则上，夫妻一方以夫妻共同所有的房产对外签订抵押合同并办理房屋抵押的，该抵押行为无效。但是，有证据证明另一方知道或者应当知道而未提出异议的，视为同意，抵押有效。《民法典》第一千零六十
张*农和黄*凤为夫妻，二人共有四个子女。张*农2013年去世，留有位于某处的房产一套，该房产属张*农和黄*凤双方共同所有。张*农去世后黄*凤及其子女因对被继承房屋分割问题起诉至法院，法院经过审理后做出判决张*农和黄*凤共同所有的房屋由黄*凤和四个子女按份共有，其中黄*凤占60%的份额，四个子女各占10%的份额。判决生效后，黄*凤因身体不好想把房屋出卖之后养老治病，其三个子女均同意分割，但其中黄*凤
我国《民法典》第一千一百五十三条，夫妻共同所有的财产，除有约定的外，遗产分割时，应当先将共同所有的财产的一半分出为配偶所有，其余的为被继承人的遗产。遗产在家庭共有财产之中的，遗产分割时，应当先分出他人的财产。由于房产属于夫妻共同所有，因此在一方去世后，此时该方拥有的房产份额一般为一半，此时就只能对该房产的一半按照《民法典》的规定在继承人之间进行分割。《民法典》第一千一百二十七条 第一
专业分析：夫妻一方擅自卖房的处理办法：如果该房产为双方共同所有的，不知情的一方可以追回房产，但第三人善意购买、支付合理对价并已办理不动产登记的除外，夫妻对共同财产，有平等的处理权。如果该房产为出卖方个人财产的，则另一方无权提出主张。法律依据：《最高人民法院关于适用《民法典》婚姻家庭编的解释(一)》第二十七条?由一方婚前承租、婚后用共同财产购买的房屋，登记在一方名下的，应当认定为夫妻共同财产。《民法
夫妻一方信用不良无法办理贷款的具体如下： 1，一般办理贷款需要提供共同还款人，夫妻双方作为共同还款人，一方征信记录有问题，银行不会受理贷款申请，需要有问题一方还清欠款，缴纳滞纳罚金，办理完毕手续之后，五年后银行系统自动清理不良记录，此时才可以办理贷款。2，夫妻两人有一个是信用不良，那么可以进行离婚后，征信记录良好的一方再进行贷款，一般不建议那么做，后续会产生很多不必要的纠纷。3，共同还款人是指在借
夫妻一方擅自卖房怎么处理 一般来说，为了保护买受人的合法权益，应以购房人是否系善意、有偿作为判断未经夫妻双方同意一方擅自卖房合同效力的条件，只要购房人要有证据证明夫妻双方同意，该合同有效。那么另一方不能追回房屋。 如果有证据能证明夫妻一方擅自卖房是与卖房的第三人恶意串通，或是第三人存在重大过失或是是以不合理的低价购买，另一方则可以向房屋所在地的人民法院提起诉讼，请求确认该合同无效。进而追回房屋。
一方出卖共有房屋的，如果经过了其他共有人同意的，则是有效的，如果没有经过其他共有人同意的，则是无效的。如果房屋是按份共有的，则只要经过占份额三分之二以上的按份共有人的同意的就可以出售房产，不需要经过全体共有人的同意。【法律依据】《民法典》第三百零一条，处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮、变更性质或者用途的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但是共
合肥市庐阳区人民法院就审查了一起关于上述问题的执行异议案件。某商贸公司与某置业公司，赵某某买卖合同纠纷一案，双方达成调解协议，法院于2013年7月17日制作出民事调解书。但是某置业公司、赵某某并未履行调解书约定内容，故某商贸公司申请法院执行。2015年10月21日，法院作出执行裁定，依法委托拍卖机构进行拍卖赵某某名下某小区的两套房产，并将拍卖款96.5万元中的937149元支付给申请执行人。案外人
夫妻共有房屋的执行困境与路径优化在强制执行过程中，法院通常会优先选择被执行人单独所有的财产，当单独财产不足以清偿全部债务时，也会将共有财产纳入强制执行范围。在夫妻个人债务执行案件中，共有房屋的强制处置一直是执行中的一个难题，存在较多障碍。笔者在梳理当前主要处置模式的基础上，具体分析存在的困境，并提出相应的执行路径和处置方案。一、夫妻共有房屋的主要处置模式对夫妻共有房屋的处置尚无统一、明确的执行规范
现在的房价特别高，很多人面对高额的房价只能望洋兴叹。虽然我们离买房还有一定距离，但是我们可以了解有关房屋的法律知识。那你知道房屋的法律定义是什么吗？房屋如何抵押银行贷款？房子漏水找谁投诉处理？以下由小编为您一一解答，希望对您有所帮助。 一、房屋的法律定义是什么 关于房屋的定义，是指土地上的房屋等建筑物及构建物。但是以上的定义也十分模糊，很难明确房屋的含义。 鉴于以上情形，在我国法学界，关
购房者在办理银行贷款的时候，银行会查询夫妻双方的征信，夫妻一方征信不好对办理房贷肯定是有负面影响的，不过具体影响的大小，要看征信不好的具体程度。可以根据征信报告是否有连三累六来判断，如果出现连三累六的情况，那么办理房贷就比较难了，如果不是这种情况，去办理房贷还是有希望的。（一）如果夫妻征信不好想要贷款买房，那么银行有欠款一定要还清，把这件事处理清楚，然后想再贷款买房，可以和银行进行沟通商议。（二）
依情况而定。1、过世一方生前立有遗嘱约定其房产由其配偶继承，则另一方可以将房产过户后到自己名下再行出售。2、过世一方生前未立遗嘱的，房产不可以出售，要进行遗产分割，应当先将共同所有的财产的一半分出为配偶所有，其余的为被继承人的遗产。法律依据：《中华人民共和国民法典》第一千一百五十三条，夫妻共同所有的财产，除有约定的外，遗产分割时，应当先将共同所有的财产的一半分出为配偶所有，其余的为被继承人的遗产。
房屋代持，也就是大众所说的借名买房，一般都是由于出资人没有购房资格或为了规避其他法律风险，而借用他人名义办理产权登记。但由于我国实施的是物权公示制度，物权法规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。”，房屋代持对于出资人来说存在不小的法律风险。 首先，房屋代持合同是否合法？目前，我国并没有对房屋代持行为作出明确的规定，而根据《合同法》关于合同效力的
夫妻一方擅自处置共同财产无效。但如果但第三人善意、有偿取得该项财产的，应当维护第三人的合法权益，也就是说善意第三人可以要求擅自处分夫妻共同财产的一方承担违约责任，或者赔偿自己的损失。【法律依据】《民法典》第一千零六十二条，夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，为夫妻的共同财产，归夫妻共同所有：（一）工资、奖金、劳务报酬；（二）生产、经营、投资的收益；（三）知识产权的收益；（四）继承或者受赠的财产，
离婚财产由夫妻双方协议分割；如果协议不成的，可以起诉分割，人民法院会根据财产的具体情况，按照照顾子女、女方和无过错方权益的原则判决。属于男女双方的共有财产才能分割。一般来说夫妻共同财产如下：（一）夫妻双方各自的工资、奖金;（二）生产、经营性的收益;（三）知识产权的收益：是指婚姻关系存续期间，实际取得或者已经明确可以取得的财产性收益;（四）继承或接受赠予所得的财产;（五）军人名下的复员费、自主择业费
一、夫妻一方擅自处理共同财产怎么办1、夫妻一方擅自处理夫妻共同财产的，按以下情形处理：(1)另一方可以申请撤销财产处理行为，但受让人善意取得的除外;(2)如果是隐藏、转移、变卖、毁损、挥霍夫妻共同财产，另一方可以向法院起诉分割夫妻共同财产;(3)一方擅自处理共同财产，造成另一方损失的，受损失一方可以主张赔偿。2、法律依据：《中华人民共和国民法典》第三百一十一条、第一千零六十六条二、夫妻一方擅自赠与
