离婚房产律师——夫妻一方口头同意将房屋赠与子女可以反悔吗

北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。

从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。

(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

原告周某文向本院提出诉讼请求:

1.请求确认二被告签订的赠与合同无效；

2.将房屋登记变更为初始状态；

3.二被告承担本案诉讼费用。

事实及理由：原告与被告赵某霞在婚姻存续期间购买位于石景山区房产一套，该房产登记在被告一名下。二被告于2020年9月在原告不知情的情况下，私自签订赠与合同并将该房产变更至被告二名下。

被告一于同年10月9日提起离婚诉讼，在2021年开庭时原告才知道该房产已被转移。二被告私自签订赠与合同，被告一无权处置属于夫妻的共同财产。

二被告恶意串通，处置夫妻共同财产，严重损害了原告的合法权益。原告为维护自身合法权益，依法提起诉讼，请法院支持原告的诉讼请求。

被告辩称

被告赵某霞、被告周某娟共同辩称,原告的诉讼请求没有事实和法律依据。一、诉争房屋赠与周某娟是周某文真实意思表示，周某文主张二被告恶意串通，赠与协议无效没有事实依据。

赵某霞和周某文1988年6月登记结婚，1990年12月11日周某娟出生。周某文在婚姻关系存续期间长期出轨她人，2007年12月与婚外情人生一子周某昂，在长达17年时间里刻意隐瞒，挪用财产为婚外情人和孩子支付高额生活费用。

2018年3月赵某霞才知道婚外情人林某丽和非婚生子周某昂的存在。

周某文和赵某霞协商同意把石景山的房子以口头赠与的形式赠与给周某娟。在赠与前和赠与后，原告不仅知情而且是同意的，不存在赵某霞和周某娟恶意串通的情形。

二、我方提供的证据可以清楚证明诉争房屋在过户前，赵某霞和周某文有次谈话，周某文明确同意认可赠与的方式，而且在过户之后，通过三人的微信群聊记录周某文和周某娟的通话记录，可以看出赠与是周某文的真实意思表示，周某文在产权变更登记后不仅是同意，还说过户办完了挺好的。

周某文主张赵某霞先转移财产后提出离婚与事实也不符，周某文严重违背夫妻忠实义务，在2018年赵某霞刚知道私生子存在的情况下，为了保持家庭完整，当时没有提出离婚。

但是私生子事情暴露后周某文没有回归家庭。

原告说他在2021年离婚案件开庭时才知道产权转移不是事实。口头赠与也是赠与合同的法定形式，口头赠与形式同样合法有效。

本案诉争房产的赠与符合法律规定，合法有效，而且已经履行完毕，在房管机关依法办理完毕产权人的变更登记手续。本案房屋的赠与不存在法定无效的情形，本案中诉争房屋的赠与是原告真实意思表示，不违反法律、行政法规规定，也不存在二被告恶意串通，所以赠与合同是合法有效且已履行完毕。

三、原告主张诉争房屋登记状态变更为初始状态，本案是民事纠纷，该诉求不属于民事案件受理范围，应予以驳回。

法院查明

1988年6月15日，原告周某文与被告赵某霞登记结婚；婚生女周某娟于1990年12月11日出生。

2017年，原告周某文与被告赵某霞共同购置了北京市石景山区一号房屋(以下简称涉案房屋),并登记于被告赵某霞名下为单独所有。

2020年8月28日，被告赵某霞与被告周某娟签订《赠与合同》,将涉案房屋赠与被告周某娟。

2020年8月28日，不动产登记部门出具的《询问笔录》显示:“申请登记的不动产是否为夫妻共有？”,被询问人赵某霞与周某娟分别回答“否”并签字。

2020年8月28日，涉案房屋登记于被告周某娟名下单独所有，登记原因为房屋赠与。

2020年10月9日，被告赵某霞向本院提起与原告周某文离婚纠纷诉讼，请求：

1.判令与周某文离婚；

2.依法照顾无过错方原则分割夫妻共同财产；

3.判令周某文支付赵某霞精神损害抚慰金20万元；

4.周某文承担诉讼费用。

2021年2月5日，原告周某文申请对涉案房屋了诉讼保全查封。

庭审中，原被告双方认可涉案房屋为夫妻共同财产。

原告认为，民事法律行为的有效条件是当事人的意思表示真实，行为人与相对人恶意串通，实施的民事行为无效，赠与合同是赠与人表示无偿将自己的财产赠与后，受让人同意。

合同价值3000万元财产赠与应该采用要式形式，而非简单的口头表示形式甚至聊天形式，两位被告在没有获得原告真实意思表示情况下，采用恶意串通手段采取欺骗登记机关将原告财产处置，明显是侵害原告财产合法性，所以无效。

如果获得了原告的同意，那么登记机关在询问是否为夫妻共同财产时你应该如实回答是夫妻共同财产，但是如果回答是就需要提供相应一整套法律文件和手续，而且需要本人签字，这事明显办不成，所以只能回答否，回答否就要承担相应法律责任。

而且二被告为了实施上述行为在家里面通过偷录的形式违反诚实信用和公序良俗的法律规定。根据最高人民法院关于证据规则的规定，周某文的真实意思表示应是周某文签字的合同。

所以二被告恶意串通进行欺骗，侵犯了原告的合法财产。

原告周某文提交了《不动产权利及其他事项登记信息》以证明二被告存在恶意串通，侵害原告合法财产，认为赠与合同为赵某霞和周某娟单独签署，没有周某文的任何签字和明确的意思表示，赠与合同违反当事人意思自治原则。

询问笔录里问申请登记的不动产是否为夫妻共有，二被告回答均为否，如果周某文已经明确自己的意思表示要把房子赠与给周某娟，那么这套房子也没有改变他的性质，他应该是夫妻共同财产，要向不动产中心提供有周某文签字的法律文件，并且周某文要到现场进行核实和验证。

而二被告隐瞒了房屋是夫妻共同财产，用虚假陈述取得房屋所有权。所以这个证据证明二被告恶意串通，侵害了原告合法权益。

被告赵某霞与被告周某娟对《不动产权利及其他事项登记信息》的证明目的不认可，表示询问笔录是标准文件，当时办理过程中有很多文件需要签署，实际并没有询问。

产权人变更是要先预约，根据房管局确定的时间去现场办理，因为周某文经常出差，没有时间到现场，他口头表示你们去办理就可以了。

他以个人行为和口头意思，表示放弃了去现场作为共同共有产权人去办理。如果原告认为办理过程中缺少需要签字的文件，原告也应该继续履行赠与合同的出赠义务，而不是因此而导致赠与无效。

本案为合同效力纠纷，该证据与本案没有关联性，这是行政机关的管理房屋登记的管理职权范畴，与本案没有直接关联性。

被告赵某霞与被告周某娟对原告周某文提交的证据房产证、离婚诉状的证明目的不认可，表示将房屋赠与周某娟是周某文的真实意思表示，周某娟在取得房产证后通过微信、电话等方式均向周某文进行告知，周某文不仅没有提出异议还表示办理完过户登记挺好的。

被告认为，本案不具备合同无效的法定情形。

根据庭审中双方举证质证及调查事实，二被告不存在原告主张的恶意串通，本案房屋赠与是周某文的真实意思表示，这套房屋是一家三口居住，不可能把房屋给私生子，他为了保住丰台两套办公用房，以这种对他有利的方式来处理夫妻共同财产，所以是原告真实意思表示。

我国法律并没有要求赠与必须为书面形式。即使我们在办理过程中的一些表述，如果是房产产权登记机关认为与事实不符，也是行政机关审查范围，由行政机关纠正处理，并非人民法院受理范围，所以应该驳回原告诉讼请求。

原告周某文对被告提交的2020年8月19日赵某霞与周某文谈话录音及文字摘要的真实性、合法性、证明目的均不认可。原告周某文表示，录音证据应是被录音者真实意思表示，不应是受到欺骗情况下作出，本录音是在被告诱导欺骗下进行的，被告的目的指向性极强，刻意进行了录音。

录音的取得必须符合法律规定，录音双方在谈话当时应该是自治的意思表示，并且不违反公序良俗。这个录音是在厨房录的，赵某霞将夫妻间探讨的话题进行录音，用作为原告同意转移财产的证据明显违反上述规定，故对其合法性不认可。

原告没有任何一句话表示其有赠与的意思表示，也没有放弃夫妻共同财产的权利。按照赠与合同要求不仅要有赠与人明确作出赠与的意思表示，还要有相对人接受赠与的意思表示才能够成立，不是赵某霞和周某文二人谈话同意赠与这事就成了。

所以本证据与本案没有关联性，反而从另一面证明被告透露夫妻二人日常生活的内容，被告是对原告有预谋的实施侵害。周某文没有明确表达把该房产赠与给周某娟。

原告周某文对被告提交的2020年9月15日的微信群聊记录的真实性、合法性认可，关联性不认可，表示没有看到这个信息，信息9月15日发的，然后说了一句话，9月19日周某文才回了第一条信息，但是说的也不是这事，我临时有事，周一回京，所以没有指向这个登记变更的事项。

这个微信是在离婚诉讼当天没有提这套房的事，找不到房本，他记得在微信群里谁发过，然后放大才发现这个房屋登记变更为周某娟。

原告周某文对被告提交的2020年9月16日周某娟与周某文的电话录音及文字摘要的真实性不认可，表示这份证据是在办理完房屋过户登记之后所产生的，对于合法性，被告周某娟在通话中因为文字稿和他的录音内容99%基本都一致，被告在通话中没有明示说房屋已经进行了变更登记，而是非常含糊说赠与的事情，并且她在强调，倒数第三行，导致原告误以为二被告对这件事情还在选择途径阶段，并且在等着自己明示的赠与和进行签字处分，全部的通话内容前半段被告在通话中没有明确说已经完成过户登记，只是说赠与的事情。

被告周某娟没有明示说已经办理了过户登记，交完税，过户至周某娟名下。这种谈话是用亲情关系骗取原告对事实的认可，不具有合法性，我们认可关联性。

但该证据反而证明被告在没有得到原告赠与意思表示情况下，用欺骗的形式骗取原告的事实，他们是为了保存证据来做的录音，没有明确告知原告赠与已经办理完毕。

被告认为，通过房子过户产生的费用，周某文明确说然后花了多少钱，这个对话就可以证明这个房子已经完成了产权人变更，只有完成了产权人变更才会产生的实际费用。

被告周某娟表示，因为周某文出尔反尔，之前有过不愉快，最后他也同意把他和我妈这套房子过户到我名下，也授权我们去办理。

他经常出差不方便亲自参与，所以我在发房本到群里的时候，通常在群里的信息都会第一时间回复，唯独这次他没有任何回复，很不正常，我出于保护自己才在第二天打电话录音。

原告周某文对被告提交的完税凭证的真实性、合法性、关联性认可。表示无效的合同自始无效，并且二被告从未向原告出示这个证据，这是原告律师持调查令在房管部门调取后第一次见到，如果是确认的赠与、明示的赠与为什么不向原告提供契税发票让其观看，可以证明二被告是主观恶意。

裁判结果

一、被告赵某霞与被告周某娟于2020年8月28日签订的《赠与合同》无效；

二、被告赵某霞与被告周某娟于本判决生效后三十个工作日内将位于北京市石景山区一号房屋登记恢复至赠与前状态；

房产律师靳双权点评

赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与的合同。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。

根据本案查明的事实，被告赵某霞与被告周某娟在进行涉案房屋赠与行为时未如实向不动产登记部门陈述涉案房屋为夫妻共同财产性质的事实，被告赵某霞与被告周某娟提交的证据未能证明原告周某文对涉案房屋赠与给被告周某娟具有明确的意思表示，亦不能证明原告周某文对涉案房屋的赠与行为有追认的意思表示。

被告赵某霞与被告周某娟对涉案房屋的赠与行为是为该二人的合意，并损害了原告周某文的利益，被告赵某霞与被告周某娟于2020年8月28日签订的《赠与合同》应为无效。

原告周某文请求确认二被告签订的赠与合同无效及将涉案房屋登记变更为赠与前状态的诉讼请求，有事实及法律依据，法院予以支持。