房产纠纷律师:继母未经父亲同意将共有房屋过户到亲生子女名下，父亲去世后父亲的子女如何维权

北京房产专业王辉律师（13810953787）（注：以下案例当事人姓名均使用化名，如有雷同，请联系我们撤销）。

【裁判要点】

本案中，涉案房屋系张xx和李xx婚姻关系存续期间以夫妻共同财产出资按基准价购买的公有住房，房屋价款使用了双方工龄、农龄折算，故应为张xx和李xx的夫妻共同财产。

张xx与李x2就涉案房屋签订的《存量房屋买卖合同》约定的房屋成交价格为10元，由此可见该合同名为买卖实为赠与。张xx和李x2虽主张李xx知情并同意以此种方式将涉案房屋产权转移登记至李x2名下，但其并未就此提交充分的直接证据，仅依据证人证言不足以证明其所述事实。

张xx和李x2明知涉案房屋为张xx和李xx的夫妻共同财产，二人在未经过李xx同意的情况下，擅自签订房屋买卖合同，并将房屋过户至李x2名下，上述行为已经构成恶意串通，损害李xx利益，进而损害了作为李xx继承人的李x1的利益，故张xx与李x2签订的《存量房屋买卖合同》应属无效合同。

合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

李x1要求将涉案房屋恢复登记至张xx名下的诉讼请求，于法有据，法院支持。

【基本案情】

李x1向法院提出如下诉讼请求：1、要求确认张x和李x2于2016年6月2日签订的《存量房屋买卖合同》（合同编号：CWxxx）无效；

2．判令张x和李x2配合将位于北京市xx区xx号房屋恢复登记至张x名下。事实与理由：李xx与孙xx原系夫妻关系，二人育有一女李x1。

1988年9月24日，李xx与孙xx英离婚。1991年李xx与张xx结婚，李x2系张xx与案外人婚姻关系存续期间所生育的女儿。

2002年2月1日李xx与张xx使用双方工龄及夫妻共同财产购买了位于北京市xx区xx号房屋，该房屋登记在张xx名下，该房屋系李xx和张xx的夫妻共同财产。

2019年6月9日，李xx去世，李xx之父母均已先于其去世，李x1系李xx遗产的合法继承人。2020年3月12日李x1以继承纠纷起诉时发现，张xx和李x2于2016年6月2日在未取得李xx同意的情况下，擅自签订了《存量房屋买卖合同》（合同编号：CWxxx），交易金额为10元，该交易价格远远低于市场价值，且张xx已将房屋转移登记至李x2名下。

张xx和李x2在明知涉案房屋属于李xx与张xx的夫妻共同财产的情况下，恶意串通，将房屋所有权非法转移登记的行为，侵害了李xx的合法权益，该行为应认定无效。

李x1作为李xx的合法继承人，为维护自身权益，故诉至法院。

张xx辩称：不同意王娜的全部诉讼请求。北京市xx区xx号房屋系拆迁安置房，该房屋是补偿给我和李x2的。我与李xx于1991年结婚，李xx是居民户口，李xx和我都同意将房屋过户给李x2，办理过户手续时李xx还在世，其对此事知情。

李x2辩称：不同意李x1的全部诉讼请求。1987年拆迁，北京市xx区xx号房屋是给我和张xx的拆迁安置房，2002年因国家政策允许就以张xx的名义购买了，2016年该房屋过户至我名下，此事李xx是同意的。

【法院审理查明】

李xx与孙xx原系夫妻关系，二人于1988年9月24日登记离婚，李x1系二人之女，二人在离婚协议中约定李x1由孙xx抚养。

李xx与张xx于1991年4月20日登记结婚。李x2系张xx与前夫之女，其随李xx和张xx一起生活。李xx于2019年6月19日死亡。

2002年2月1日，张xx作为买方（乙方）与北京xx物业管理公司（甲方）签订《房屋买卖契约》（按基准价购买），约定：甲方将坐落在xx区xx号房屋（以下简称涉案房屋），总建筑面积60.19平方米出售给乙方，甲方根据京国土房管改字【2002】第157号文件规定基准价每建筑平米1165元出售现房；

按规定乙方应交纳五项费用：房屋实际售价、房屋公共维修基金（每建筑平米23.3元）、所有权工本费（每户5元）、产权登记费（每户80元）、印花税（每户5元）。

乙方应交纳的费用：住房实际售价3611元、公共维修基金1402元、产权登记费80元、所有权工本费5元、印花税5元，合计5103元；

根据“北京市房屋买卖管理暂时规定”和“北京市职工购买公有住宅楼房管理办法”，个人购买公有住房，必须具有本市城镇居民常住户口，职工购买公有住宅楼房实行限量，购房人新购住房与原住房建筑面积相加，按家庭人口计算，一般掌握在人均l9建筑平方米，特殊情况放宽到30平方米。

《房屋买卖契约》后附农转居人员参加农业劳动年限和工龄调查表、单位出售公有住房（农转居人员）房价计算表。上述文件中显示：建筑面积56.79平方米；

李xx工龄为36年，张xx工龄为8年、农龄为24年，合计工龄为44年、农龄为24年，折扣为10％；售价计算公式为【（基准价-建安价＊0.9％＊夫妇参加社会劳动年限之和）＊（1＋调节系数之和）＊建筑面积＋装修设备价】＊（1-折旧年限＊2％）-（建安价＊人住年限优惠率＊建筑面积）；

基准价1165元，已竣工年限12年，建安价950元，年折旧率2％；算式为【（1165-950＊0.9％＊68）＊（1-36.5％）＊58.49】＊（1-12＊2％）-（950＊10％＊60.19）；

实际房价为10755元。涉案房屋登记在张xx名下。

2016年6月2日，张xx作为出卖人与李x2作为买受人签订《存量房屋买卖合同》（合同编号：CWxxx），约定：张xx将涉案房屋出售给李x2，房屋成交价格为10元；

出卖人与买受人自行达成交易，该房屋双方均未委托经纪机构及其人员居间、代理（包括代理办理转移登记），也未通过存量房自有交易资金监管账户划转交易资金。

张xx在登记发证大厅接受不动产登记询问中，对于申请登记不动产或份额是否为夫妻共有的回答为“否”。当日涉案房屋登记至李x2名下。

庭审中，李x1认为李xx与张xx在婚后使用夫妻共同财产购买了涉案房屋，房屋价款使用双方工龄折算，故涉案房屋应为二人的夫妻共同财产。

张xx和李x2隐瞒李xx将房屋过户至李x2名下，侵害了李xx和李x1的权益。

张xx和李x2不认可李x1的意见，其提交1987年8月9日xx工程xx指挥部出具的《房屋分配证》复印件，证明张xx和李x2原住地址为北京市xx区xx号，上述房屋拆迁后，涉案房屋作为拆迁安置房分配给张xx和李x2使用，涉案房屋系张xx的婚前个人财产。

另，张xx和李x2表示李xx对涉案房屋过户登记至李x2名下是知情并同意的，之所以采取房屋买卖形式办理，是因为此种方式收费较低，10元的购买价格是随意确定的，办理过户手续时李xx也在登记发证大厅，因不动产权证书上没有李xx的名字，故不需要李xx签字，办理手续均是按照工作人员提示进行。

张xx和李x2提交赵xx的证人证言，并申请赵xx出庭作证，赵xx的书面证言内容为：“本人赵xx于2016年5月开车带李x2及李x2父母到xx建委房产过户大厅，办理房产过户手续”，赵xx到庭认可该书面证言系其本人书写。

李x2认为赵xx与李x2系朋友关系，李xx航当日没有进入登记发证大厅，故对其证人证言不予认可。

【法院判决结果】

一、确认张xx与李x2于二〇一六年二月六日签订的《存量房屋买卖合同》无效；

二、驳回李x1其他诉讼请求。

【房产纠纷律师解析】

房产纠纷王辉律师认为，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；

（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。

在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。

本案中，涉案房屋系张xx和李xx婚姻关系存续期间以夫妻共同财产出资按基准价购买的公有住房，房屋价款使用了双方工龄、农龄折算，故应为张xx和李xx的夫妻共同财产。

张xx与李x2就涉案房屋签订的《存量房屋买卖合同》约定的房屋成交价格为10元，由此可见该合同名为买卖实为赠与。张xx和李x2虽主张李xx知情并同意以此种方式将涉案房屋产权转移登记至李x2名下，但其并未就此提交充分的直接证据，仅依据证人证言不足以证明其所述事实。

张xx和李x2明知涉案房屋为张xx和李xx的夫妻共同财产，二人在未经过李xx同意的情况下，擅自签订房屋买卖合同，并将房屋过户至李x2名下，上述行为已经构成恶意串通，损害李xx利益，进而损害了作为李xx继承人的李x1的利益，故张xx与李x2签订的《存量房屋买卖合同》应属无效合同。

合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

李x1要求将涉案房屋恢复登记至张xx名下的诉讼请求，于法有据，法院支持。