房产纠纷律师: 儿子出资购买房改房，房改后母亲将房屋转让给小儿子，法院判决母亲赔偿560余万元损失

北京房产专业王辉律师（13810953787）专业代理二手房买卖、房产继承、借名买房、婚姻房产、经济适用房、央产房、军产房、公房承租权及房产拆迁等各类房产纠纷案件。

从业以来代理了大量的房产纠纷案件，积累了丰富的房产诉讼经验。现将相关房产案件进行改编，希望下面的案件可以帮您解决遇到的房产法律问题（注：以下案例当事人姓名均使用化名，如有雷同，请联系我们撤销）。

【裁判要点】

依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。在未签订书面合同的情况下，应当结合当事人陈述及在案证据对是否形成事实合同关系作出认定，而对于事实合同关系的成立，应当结合当事人实施行为当时的意思表示及纠纷发生之后当事人对于相关事实的认知等因素进行综合判断。

具体到本案中，首先，涉案x1号房屋和x2号房屋原系公房，张xx之夫刘xx早在1991年去世，张xx于1999年与产权单位签订房改房购房合同，以优惠价格购买上述两套房屋，并取得产权。

对于房屋的购买过程，张xx在给刘x1的信件里以口述的形式回忆了当初购房时你（刘x1）出资与我合作（父母工龄）以前口头商定二人合作的房产各分一套的内容，该信件能够反映出张xx对双方口头协议书面形式的确认，虽然从形式上看不够完备，但权利义务关系明确具体，不存在任何歧义，再行考虑双方的母子关系，可以认定刘x1与张xx之间就合作购房及分配方案达成过口头协议，存在事实上的合同关系，该合同是双方真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。

其次，通过刘x1提交的录音，结合双方当事人陈述，可知刘x1履行了支付购房款的义务，张xx虽称双方系借贷关系，其已向刘x1归还借款，但刘x1不予认可，张xx亦未提交证据予以佐证，故法院对张xx的该项抗辩意见难以采纳。

当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。按照双方合同约定，张xx应当将两套房屋的其中一套过户给刘x1，但张xx已将两套房屋均转移登记至他人名下，双方合同已无法履行，故刘x1要求张xx赔偿损失，存在事实依据。

关于损失数额，刘x1虽主张应为x1房屋的当前市场价值，但刘x1提交的证据不足以证明损失指向的是x1房屋，且刘x1于2017年已知晓损害结果的发生，故法院对刘x1主张的损失数额不予采纳。

因并无在案证据表明双方各分一套的具体约定内容，且x1号房屋和x2号房屋位置和面积相差不大，法院综合考虑本案实际情况，本着公平合理的原则，酌情确定损失数额为566万元，对刘x1要求张xx赔偿损失的合理部分，法院予以支持，不合理部分法院不予支持。

【基本案情】

刘xx向法院提出诉讼请求：1、请求判令被告赔偿原告房屋财产损失7080700元；2、请求判令被告承担本案诉讼费、保全费、评估费。

事实和理由：张xx与刘x1是母子关系，张xx与刘x2也是母子关系，刘x2是刘x1的弟弟。国家实行房改政策后，1999年张xx让刘x1出钱买两套房改房，这两套房子分别是北京市xx区x1号和x2号，当时x1号房屋的购买价格是18092元。

张xx和刘x1口头约定x1房归刘x1所有，房屋面积57．8平方米。现被告恶意转移房屋所有权，张xx和刘x2瞒着刘x1，在2015年11月20日把x1房过户给刘x2，导致原告无法取得房屋，故诉至法院。

张xx辩称，不同意原告的诉讼请求，北京市xx区x1号和x2号房原来是张xx承租的公房，1999年参加房改，购房款是向刘x1借的，已经归还了，没有约定过与刘x1一人一套。

购房后，x2号房由儿子刘x3居住，x1房由张xx居住。2016年刘x3突发疾病，家庭经济困难，2017年4月将x2房出售了。

X1房过户给刘x2，是考虑到照顾刘x3和张xx的养老问题。因为房改时使用了刘xx的工龄，我按照每人50万元的份额给子女分配，还答应多给刘x1，10万元，但刘x1不同意。

【法院审理查明】

刘xx与张xx系夫妻关系，二人育有四个子女，分别为：长子刘x1、次子刘x3、三子刘x2、女儿刘x4。刘xx于1991年11月7日死亡。

北京市xx区x1号和x2号房屋原xx单位的公房。1999年8月11日，xx单位与张xx签订《房屋买卖合同》，以成本价将x2号房屋出售给张xx，房价款为16138元，公共维修基金为1113元。

同日，xx单位与张xx再次签订《房屋买卖合同》，以成本价将x1号房屋出售给张xx，房价款为18092元，公共维修基金为1213元。

根据房管部门的房屋档案记载，两次购房均使用了刘xx44年的工龄、张xx36年的工龄。2000年7月，张xx取得x1房屋和x2号房屋的所有权证书，其中x2房屋的建筑面积为53平方米，x1房屋的建筑面积为57．8平方米。

2015年11月20日，张xx与刘x2签订《存量房屋买卖合同》，张x将x1房屋以1元的价格出售给刘x2。2015年11月26日，x1房屋登记在刘x2名下。

2017年5月29日，张xx与案外人签订《北京市存量房屋买卖合同》，张xx将x2房屋以500万元的价格出售给案外人。

2017年6月，x1房屋登记在案外人名下。庭审中，刘x1与张xx均表示，x1号房屋的实际成交价格为566万元。

刘x1提交了张xx于2017年写给自己的信件和2017年5月时与张xx的通话录音，证明x2房屋和x1房屋均是刘x1出资购买，双方口头约定一人一套，其中x1房屋归刘x1所有。

上述信件中包含在当初购房时，你出资与我合作（父母工龄）才有能力买到、以前只是口头商议的，二人合作的房产各分一套、最好你放弃要一套房子的想法，不要和自己的妈来争以及因家庭负担重想要将x1房屋出售的内容。

张xx认可信件是其书写，但表示刘x1支付的购房款是基于双方的借贷关系，其已向刘x1归还了借款，刘x1对此不予认可，张xx就其主张未向法院提交证据。

上述录音体现了张xx认可两套房屋系刘x1出资购买的内容，录音中刘x1另询问：那你现在把房子卖了，就剩一套了，这以后我觉得这事儿就更不好弄了，再说我也可能多想，你当初说有一套房子是给我的，可能指的是x2，张xx表示：我是那么说的，但是现在，你说我也咨询了，后来人家说这个从法律上来讲，那只是口头一说，你也没有什么凭证，也没有什么协议，我说是呀，那时没想那么多，就那么一说就完了，后来也不关心这事儿，也没打听过，现在就是说写的我的名字，那就是我的，人家就这么说的。

张xx对录音的真实性不予认可，经法院释明，张xx明确表示不申请鉴定。

审理中，刘x1表示张xx告知其要出售x2房屋时，其并不知晓x1房屋已过户给刘x2，2017年通过查询房屋档案才知道x1房屋已于2015年过后给刘x2。

另查，一、2017年9月，刘x1、刘x4因房屋买卖合同纠纷一案，将张xx、刘x2、第三人刘x3诉至法院，要求确认张xx与刘x2签订的位于北京市xx区x1号的房屋买卖合同无效，将房屋所有权恢复至张xx名下。

法院经审理后认为x1房屋属于张xx的个人财产，法院判决：驳回刘x1、刘x4的诉讼请求。后双方均未对该案提起上诉，该判决书业已发生法律效力。

二、2018年7月，刘x1因所有权确认纠纷一案，将张xx、刘x2诉至法院，要求确认x1房屋所有权归刘x1所有、判决张xx和刘x2将x1房屋过户到刘x1名下。

法院判决：驳回刘x1的全部诉讼请求。刘x1不服该判决，提起上诉。北京市第x中级人民法院作出驳回上诉，维持原判的终审判决。

该判决法院认为中载明：张xx与刘x2签订《存量房屋买卖合同》将诉争房屋以1元的价格出售给刘x2，刘x2与张xx之间实际为赠与合同关系，并实际得到履行。

刘x1、刘x4曾诉至法院要求确认张xx与刘x2签订的上述房屋买卖合同无效，被法院生效判决驳回。在刘x2依据有效合同完成了诉争房屋所有权转移登记的情况下，刘x1要求确认诉争房屋归其所有，并据此要求办理所有权转移登记，法院不予支持。

至于刘x1所称其出资购买诉争房屋并与张xx之间存在口头协议，属于合同之债，可另行解决。

再查，一、刘x1申请对x1房屋在2019年4月27日的市场价值进行评估，法院委托北京xx房地产土地评估有限责任公司对x1房屋的市场价值进行评估，评估结论为：x1房屋在2019年4月27日的房产总价为7080700元。

刘x1、张xx对评估报告予以认可。

【法院判决结果】

一、本判决生效之日起七日内，张xx赔偿刘x1损失5660000元；

二、驳回刘x1的其他诉讼请求。

【王辉律师解析】

房产纠纷王辉律师认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。在未签订书面合同的情况下，应当结合当事人陈述及在案证据对是否形成事实合同关系作出认定，而对于事实合同关系的成立，应当结合当事人实施行为当时的意思表示及纠纷发生之后当事人对于相关事实的认知等因素进行综合判断。

具体到本案中，首先，涉案x1号房屋和x2号房屋原系公房，张xx之夫刘xx早在1991年去世，张xx于1999年与产权单位签订房改房购房合同，以优惠价格购买上述两套房屋，并取得产权。

对于房屋的购买过程，张xx在给刘x1的信件里以口述的形式回忆了当初购房时你（刘x1）出资与我合作（父母工龄）以前口头商定二人合作的房产各分一套的内容，该信件能够反映出张xx对双方口头协议书面形式的确认，虽然从形式上看不够完备，但权利义务关系明确具体，不存在任何歧义，再行考虑双方的母子关系，可以认定刘x1与张xx之间就合作购房及分配方案达成过口头协议，存在事实上的合同关系，该合同是双方真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。

其次，通过刘x1提交的录音，结合双方当事人陈述，可知刘x1履行了支付购房款的义务，张xx虽称双方系借贷关系，其已向刘x1归还借款，但刘x1不予认可，张xx亦未提交证据予以佐证，故法院对张xx的该项抗辩意见难以采纳。

当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。按照双方合同约定，张xx应当将两套房屋的其中一套过户给刘x1，但张xx已将两套房屋均转移登记至他人名下，双方合同已无法履行，故刘x1要求张xx赔偿损失，存在事实依据。

关于损失数额，刘x1虽主张应为x1房屋的当前市场价值，但刘x1提交的证据不足以证明损失指向的是x1房屋，且刘x1于2017年已知晓损害结果的发生，故法院对刘x1主张的损失数额不予采纳。

因并无在案证据表明双方各分一套的具体约定内容，且x1号房屋和x2号房屋位置和面积相差不大，法院综合考虑本案实际情况，本着公平合理的原则，酌情确定损失数额为566万元，对刘x1要求张xx赔偿损失的合理部分，法院予以支持，不合理部分法院不予支持。