房屋中介机构恶意吃差价，买受人如何合法维权？

在今年的“315”消费者维权日，各地媒体相继报道行业中各式各样损害消费者合法权益的乱象。其中，某地媒体报道的一个案例十分典型，也是时下二手房买卖多发的案件。

在一起二手房买卖中，中介和出卖人合谋抬高房价，导致买受人以超出房屋真实价值的价格买入房屋，差价则由中介瓜分。二手房市场乱象由来已久，房屋中介结构恶意吃差价的行为如何定性、效力如何？

买受人又如何维护自己的合法权益呢？

根据媒体披露的情况，事主张先生通过某房产中介公司买入了一套价值不菲的房屋，合同总价1000余万，出卖人及买受人都按照市场行情支付了1.5%的中介费。

但事后买家意外得知，出卖人真实挂牌价只有890万，真实价格与交易差价达110万元，溢价收益实际由中介收取。中介为了避免公司知情而无法获利，擅自修改了备案合同价格，由此才导致案发。

我们不能从报道中得知出卖人和中介实际达成了何种约定，但从二手房市场习惯和常理不难推测，中介应该是向出卖人作出了保底成交的承诺，作为对价超额成交金额的全部或部分则作为“奖励”给予中介。

现实中这种情况十分常见，更有中介直接出资盘下房屋再转手，吃差价更狠。对于出卖人和中介而言，这可能是一个“双赢”的局面，出卖人获得了保底收益，中介则因拉高交易价格（尽管不诚信）而获得超额收益。

如果是在投资领域如股权投资财务顾问服务中，这种行为其实更偏向于纯粹的商业行为，难谈不当。但在二手房交易中吃差价的行为却大为诟病，其中的一个原因有可能是房屋中介地位的双重性：中介既是出卖人的代理人，也是买受人的代理人，同时为双方提供服务，同时双向收取中介费。

这就要求了中介需要对双方负有忠实义务，坚守诚实信用原则。

如何维权？

题述案件中，事主本已打算同时起诉中介和出卖人，以双方恶意串通损害买受人利益为由起诉存量房买卖合同无效；也有事主的朋友建议，可以受欺诈为由起诉撤销合同。

可撤销合同与无效合同的法律后果相似，但二者请求权基础不同，那两者的区别在哪里呢？除主张恶意串通和欺诈外，还有无其他途径维权呢？

我们来详细分析。

恶意串通还是欺诈？

以下涉及部分法律适用的分析，不感兴趣朋友们可以直接翻到最后看总结部分

>《民法典》第一百四十八条 ：“一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。”

> 《民法典》第一百五十四条：“行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。”

张先生的交易行为（法律事实）发生在2020年民法典生效之前，依据《最高院关于适用民法典时间效力最新司法解释》有关规定，本案其实还涉及新旧法律适用问题，囿于篇幅在此处就不展开。

本案适用《合同法》与最新《民法典》最终结果上并无实质不同。

《民法典》施行后最大的变化在合同行为与民事法律行为统一，《民法典》合同编部分不再单独规定合同无效的情形，合同效力统一纳入到民事法律行为评价体系中。

这一立法体例最大限度“致敬”传统潘德克顿式民法典编排体例（社会主义的潘德克顿式体例）。打破了过去《民法通则》民事法律行为效力与《合同法》合同效力双规制的局面，修补了以往双轨制下民事法律行为效力与合同行为效力存在冲突的部分。

现行《民法典》再度强调了合同行为属民事法律行为的一种，合同行为效力的评价要素与民事法律行为的评价要素应相互统一。

（插一句题外话，原“双轨制”下《民法通则》与《合同法》关于合同行为效力的规定事实上存在一定矛盾，但囿于立法技术问题一直未有太大动作。

司法实践中默认适用“特别法优于一般法”的法律原则而基本采取《合同法》五十二条规定评价合同效力，事实上并未造成太大困扰）

关于是否构成欺诈的问题。所谓欺诈，是指行为人通过一定手段使对方陷入表意不真实的局面，此时因相对方的意思表示存在瑕疵，其所作出民事行为的效果与其内心追求行为的效果不一致，法律此时将该等行为评价为相对无效行为，相对方得以主张法院或仲裁机构撤销。

“以次充好”就是一种典型的欺诈形成的交易行为，买受人主观上希望购入的标的物质量完好无缺，但事实上得到却是残次品。

题述案件中争议之处在于，有人认为交易合同中关于房屋总价的条款清晰明确、并无歧义，张先生在看房后主观上也认可房屋的价值，故并不存在所谓欺诈。

张先生这种单方陷入错误意思表示的情况存在一定隐蔽性，毕竟张先生当时也认可房屋价值，即便没有中介张先生也很有可能接受更接近1000万元的交易价格。

但这一观点忽略了张先生主观中一层隐藏的意思。张先肯定是希望以符合房屋真实价值的合理价格购入房屋，并且从理性人的角度出发张先生肯定是希望以更低廉的价格完成交易。

不能因为张先生在签署合同时对1000万元价格无异议就认为不存在意思表示瑕疵，因为张先生是在中介人员隐瞒了真实交易价格的基础上才接受了更高的价位，此时其认知是存在被误导的情形。

简言之，只要中介人员存在隐瞒房价、收取了差价收益的行为，张先生主观认定的“房屋价格”就已经不是“真实的房屋价格”，其性质已经悄然发生转变。

归根到底，法律并不保护这种理由信息不对称恶意赚取差价收益、损害第三方利益的行为。

关于是否构成恶意串通的问题。所谓恶意串通，通常是指当事人为了谋取私利，相互勾结，采取不正当方式，共同实施损害他人利益的行为。

较之于欺诈，恶意串通并不要求当事人主观上陷入意思表示瑕疵，只要满足双方存在为谋取私益的、相对人合法利益受损的条件，即可认定构成恶意串通。

题述案件中争议之处在于，出卖人默认配合的行为是否构成恶意串通？从出卖人角度看，出卖人很清楚中介推高的交易价格与其心理真实价格是存在差异的，也很清楚中介推高交易价格的目的，最终也配合将差价交付中介机构，这种行为既存在主观恶意、也存在损害买受人利益的客观结果，应当认定构成恶意串通。

我们可以看到，欺诈及恶意串通法律规定在本案的情形下存在一定竞合。归根到底，这与我国民法恶意串通理论存废问题相关。

传统大陆民法中并无恶意串通这一理论，恶意串通行为交由通谋虚伪、欺诈、真意保留等制度分别处理。我国在88年民法通则中“原创”的恶意串通制度在实务中一直带来一定困扰。

学界一直对恶意串通理论能否统一到传统民法理论当中存在很大争议，篇幅所限就不再赘述。

主张恶意串通/欺诈的法律后果？

> 第一百五十七条民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。

有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。

欺诈行为被人民法院撤销后，行为自始无效。而恶意串通行为则绝对无效、自始无效。在张先生案件中，两者的法律效果（不考虑法院组织调解的情况）都是导致人民法院确认双方房屋买卖合同无效。

合同无效后，根据法律规定双方各自返还财产并赔偿损失。

我们知道，根据“不告不理”原则，人民法院只能围绕当事人请求审批。如张先生主张恶意串通/欺诈，人民法院只能判令合同无效，则双方回到原点，张先生拿回房款，房子回转给出卖人。

这显然不是张先生所追求的最好结果，也是完全不经济的结果。对张先生而言，能够得到补偿但又不终结交易才是最好的局面。

我们会发现，请求权选择错误有可能导致“明赢实输”的结果。

其他维权路径？

如前所述，对张先生而言，能够得到补偿但又不终结交易才是最好的局面。有没有办法在不处理合同的前提下主张补偿损失呢？

答案是有的，我们看以下规定：

> 第九百六十二条 中介人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。

> 中介人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得请求支付报酬并应当承担赔偿责任。

《民法典》第九百六十二条赋予了当事人向中介人的损害赔偿请求权。中介人违反前述忠实勤勉义务、隐瞒真实交易信息、损害委托人利益的，委托人可以主张中介赔偿损失。

题述案件中，中介人所导致委托人利益损失即为中介人恶意吃取的差价，中介人应予赔偿全部差价损失。因此，张先生应当单独提起损害赔偿给付之诉，这样才能最为经济地维护自身的合法权益。

司法实践中人民法院也普遍支持这一观点维护当事人权益，我们来看两则分别发生在广州法院和深圳的案例：

案例一：

> 于焦点1的问题，《中华人民共和国合同法》第四百二十四条规定：居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。

第四百二十五条第一款规定：居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。A公司是房地产中介机构，作为受托人和居间人，其义务是按照委托人的指示，报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，其权利是获得约定的居间报酬或要求委托人支付必要费用。

何某明确涉案房屋出售价格为268000元，该价格应当理解为业主作为委托人对委托事务的指示。A公司作为受托人和居间方，应当按照委托人该指示条件找寻交易相对人，并向相对人如实报告该交易信息，促成交易达成。

然而，涉案《房屋买卖合同》却约定涉案房屋成交价为360000元，何某最终也只收取268000元，中间差额有92000元之多。

据此可以推定，A公司在促成涉案房屋交易时，故意向冯某隐瞒真实出售价格，意图从中赚取房屋差价，故而在没有真实借款行为的情况下，冯某仍签订了《借据》，约定的金额实为A公司欲获取的房屋差价。

此外，购房款系买家支付给卖家的款项，A公司作为居间方，无权要求买家向其支付购房款，据此也可以推出，A公司要求冯某支付的并非购房尾款，而是房屋交易差价。

A公司的上述行为严重违背了诚实信用原则，损害委托人利益，扰乱市场交易秩序，违反公序良俗，与中介机构作为居间方应如实报告交易信息的法定义务相悖，没有法律约束力。

> 案例索引：（2019）粤0115民初3685号

案例二：

> 本院认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。

居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。

本案中，在被告一、被告三居间服务下，原告与被告签订《二手房买卖合同》，原告向被告一支付的款项共计306万元，而第三人作为涉案房屋的卖方只收到285万元，除去原告认可的佣金2万元以外，被告一、被告三未能提交有效证据证明其余款项的用途，应当承担举证不能的法律后果，本院对原告主张的相关事实予以采纳，认定被告一、被告三在居间服务过程中赚取房屋差价款，应当向原告承担民事责任。

原告要求被告一、被告三向其返还房屋差价款17万元及利息的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。被告一、被告三在居间服务过程中隐瞒真实房地产价格信息，赚取房屋差价款，对原告构成欺诈。

原告要求被告一、被告三向其返还佣金2万元并支付相当于佣金三倍的惩罚性赔偿款6万元的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。

> 案例索引：（2019）粤03民终12913号

从上述案例可见，人民法院均支持买受人主张中介机构退赔差价款的请求。深圳中院甚至支持了原告援引消费者权益保护法“欺诈三倍赔偿”的规则，判令中介机构退赔三倍中介服务费，同时支持了买受人以消费者身份提出的消费者损害赔偿请求权和民事赔偿请求权，值得深思。

总结

在房屋中介机构恶意吃差价情形下，买受人最为经济的做法是依据《民法典》第九百六十二条针对中介机构单独提起损害赔偿给付之诉。

如张先生轻信其朋友建议主张恶意串通或欺诈，有可能导致合同无效而需返还房屋的局面，虽然最终获得赔偿，但心仪的房子也丢了，白白错失交易机会。

我们也可以发现，专业人士在诉讼案件中价值所在：法律规定决定了案件了怎么判，但一个好的律师决定了案件怎么提起。