律师观点分析
1、简述案件详细情况
我方当事人方某、陈某（以下简称方陈二人）与被告佛山市顺德区XX房地产开发有限公司（以下简称XX公司）商品房预售合同纠纷一案，向法院提出诉讼请求：1．判令XX公司向方陈二人支付逾期交付商品房的违约金共177028.85元；
2.判令本案诉讼费由XX公司承担。
事实和理由：2019年4月19日，方陈二人作为买受人与XX公司作为出卖人签订了《商品房买卖合同（预售）》及附件。
合同主要内容如下：该商品房为佛山市顺德区XX镇XX居委会佛山××路××号××栋××房（以下简称涉案房屋），商品房总价款为3122202元，出卖人应当在2020年11月30日前向买受人交付该商品房，买受人有权查验该商品房，查验该商品房后，双方应当签署商品房交接单。
买受人查验的该商品房存在下列除地基基础和主体结构外的其他质量问题的，由出卖人按照有关工程和质量规范、标准自查验次日起90日内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付……由于买受人原因导致该商品房未能按期交付的，双方同意按照以下方式处理：（1）如买受人未按约定办理交付手续，买卖合同约定的最后交付时间或出卖人书面通知的最后交付时间届满（以日期较前者为准）即视为交付……其中《补充协议》第五条第7款约定“因出卖人未履行相关义务，导致出卖人未能按照买卖合同约定期限内将该商品房交付买受人的，出卖人应自违约之日起至该商品房交付之日止，每逾期一日，出卖人应当按按照买受人已付购房款的万分之一向买受人支付违约金，延迟达365日出卖人仍未将该商品房交付买受人的，买受人有权要求解除合同。
出卖人违约金总额不超过买受人已付购房款的3%”。合同签订后，方陈二人如期向XX公司支付了购房款共3122202元。
但是XX公司却未按照合同约定如期向方陈二人交付该商品房，直至2022年1月24日XX公司向方陈二人送达《房屋交付通知书》，通知其该商品房已经具备合同约定的交付条件，并于2022年2月16日至28日办理收楼手续，后方陈二人于2022年5月31日去查验房屋，发现该商品房存在需要整改的地方，至今XX公司仍未整改向方陈二人交付。
后方陈二人就XX公司逾期交付该商品房的问题与XX公司沟通，但是XX公司只同意按照返租金的标准赔付，不愿意按照合同执行。
方陈二人认为，双方签订的《商品房买卖合同》（预售）及附件合法有效，XX公司逾期交付该商品房的行为已经构成违约，应当按照合同约定承担违约责任。
但是补充协议关于“出卖人违约金总额不超过买受人已付购房款的3%”这一条款为格式条款，应归于无效。据此，方陈二人提起诉讼。
诉讼中，方陈二人变更诉讼请求逾期交付商品房的违约金计算至2022年8月6日为191390.98元。
XX公司辩称：一、案涉项目逾期交付商品房违约责任关于逾期天数应扣除130日，对于该130日，XX公司无需承担违约责任。
1.佛山市顺德区人民法院及佛山市中级人民法院已形成生效判决，判决案涉楼盘项目因疫情原因影响酌定扣减中维公司交付期限130日，对于扣减天数XX公司无需承担违约责任。
2.本案案涉商品房与佛山市顺德区人民法院及佛山市中级人民法院生效判决所涉商品房均属于同一个楼盘项目，案件的基本事实、争议焦点、法律适用问题等方面完全一致，故对同一项目因同一原因引起的逾期交付责任由同一法院裁判，裁判标准应相同，做到“同案同判”。
二、逾期交付违约金比率应为万分之一，且逾期交付违约金总额最高不应超过案涉房屋总价的3%，该约定合法有效。《商品房买卖合同（预售）》附件十一补充协议第五条约定：“每逾期一日，出卖人应当按照买受人已支付购房款的万分之一向买受人支付违约金”，还约定“出卖人违约金总额不超过买受人已付购房款的3%”。
上述约定并不违反法律规定，有约定应当从约定。三、案涉房屋已于2022年1月27日竣工备案具备法定的交付条件，XX公司已通知方陈二人收楼，因方陈二人逾期受领房屋的，XX公司无需承担违约责任。
1.XX公司已向方陈二人发出了交付通知书，通知方陈二人收楼；2.XX公司已于2022年1月27日竣工备案，具备预售合同约定的及法定的交付条件；
3.逾期交付违约金截止日应计算至2022年1月27日竣工备案日。方陈二人于2022年1月27日之后才受领房屋的或者至今未受领房屋的，XX公司不应承担2022年1月27日至实际收楼日期间的逾期交付的违约责任。
综上，恳请法院在查明事实的基础上，关于逾期交付责任统一适用法律，同案同判。
法院认为，案涉《商品房买卖合同（预售）》及补充协议是双方当事人的真实意思表示，内容合法、有效，方陈二人及XX公司均应依约履行。
现XX公司确实存在迟延交楼而构成违约，应承担相应的违约责任。本案的争议焦点是XX公司逾期交楼违约金应如何计算。首先，关于逾期天数，根据《商品房买卖合同（预售）》及补充协议的约定，如发生政府部门公布的公共卫生事件或其他社会突发事件及不可归责于出卖人原因导致履约迟延的，XX公司无需承担违约责任。
考虑新冠肺炎疫情属于全国性突发公共卫生事件，因防疫需要各级各地方政府采取了一系列管控措施，案涉合同约定XX公司应于2020年11月30日前交付商品房，疫情期间案涉商品房的建设尚未完成，而建设工程需要施工人员全面返岗、施工材料、机械设备全部到场之后才可完全复工，受限因素较多，复工时间较长，XX公司的施工进度必然会受到疫情影响，本院兼顾案涉合同履行情况、疫情影响等因素，酌定扣减XX公司交付期限130日，期间XX公司无需承担违约责任。
至2022年1月27日，案涉商品房分别取得测绘成果报告和经竣工验收备案，已符合约定的交付条件，即使方陈二人仍认为商品房存在质量问题，但不属于房屋主体结构质量不合格，只是《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条第二款规定的情形，故应请求出卖人XX公司进行修复处理，而不足以成为不收楼的理由。
在拒绝收楼的理由不成立的情况下，由此造成的迟延交付损失应由方陈二人自行承担，且根据《商品房买卖合同（预售）》第十一条第三款第三项第（1）点约定，“如买受人未按约定办理交付手续，买卖合同约定的最后交付时间或出卖人书面通知的最后交付时间届满（以日期较前者为准）即视为交付”，故案涉商品房依约应于XX公司书面通知的最后交付时间届满之日即2022年2月28日视为交付。
案涉商品房经竣工验收，仅证明其符合法定的交付条件，并非免除XX公司交付义务，故XX公司抗辩称竣工验收之日为交付时间，理据不足，本院不予支持。
因此，本案XX公司逾期交楼期间应从2020年12月1日至2022年2月27日共计454天，扣减130天后，逾期天数为324天。
其次，关于违约金计算标准。根据《商品房买卖合同（预售）》及补充协议约定，XX公司迟延交付商品房应按日万分之一的标准向方陈二人支付违约金，该内容未违反法律、行政法规的强制性规定，双方均应按该约定履行。
XX公司辩称根据补充协议约定违约金总额不超过买受人已付购房款的3%，本院认为，该补充协议是XX公司制作的格式文本，上述条款明显限制了买受人的权利，易造成买受人及出卖人权利义务不对等，应为无效条款，故本院对XX公司该抗辩意见不予采纳。
综上，案涉商品房的实际成交价格为3122202元，故XX公司应向方陈二人支付违约金为101159.34元（3122202元×0.0001×324天）。
综上所述，本院只支持方陈二人请求XX公司支付逾期交楼违约金101159.34元，超出部分予以驳回。
判决如下：
一、XX公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向方陈二人支付逾期交楼违约金101159.34元；
二、驳回方陈二人的其他诉讼请求。
案件受理费3840.58元，减半收取计1920.29元（原告方陈二人已预交），由原告方陈二人负担822.98元，XX公司负担1097.31元。
2、律师点评：本案是典型的逾期交房纠纷。开发商因疫情等不可抗力的原因逾期交房，买受人可以主张开发商支付违约金。
你好，建议签订合同，根据具体赔偿责任的确定需要根据合同的相关违约条款分析，如果对方真实存在违约情形，可以主张违约金。
开发商逾期交房，可以根据合同中的约定要求开发商赔偿约定的违约金或损失赔偿，合同中没有约定的，要求对方承担实际损失赔偿。违约金可以按逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。法律依据：《民法典》第五百八十五条 当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损
案情：开发商违约逾期交房，购房人起诉退房被驳回2012年11月,江苏的王先生与某开发商签订商品房买卖合同,以94万余元的价格购买了一套196平方米的房子。发商在合同中承诺于2013年4月30日前交付房屋。该处房周围环境较好,而且离自己公司又近，先生签订合同后非常满意。但是，开发商因资金链紧张,无法按时向王先生交付房屋。按合同约定开发商交房逾期超过60日的,王先生就有权解除合同。不过王先生没有急着去
可以按照合同要求开发商承担违约责任，退房的可能性不大
因疫情延期交房不算违约，因为这属于不可抗力。我国法律规定，因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。当事人一方因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但是法律另有规定的除外。法律依据：《民法典》第一百八十条 因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。 不可抗力是不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。 第五百九十条 当事人一方因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗
没有办理产权证的房子可以卖。房屋买卖的双方就可以直接去到开发商那里来办理合同的转让，接下来的事情就跟购买新房一样，到房管局去备案就写买方的名字就可以了。【法律依据】《民法典》第二百一十七条，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。
1、期房逾期交房，如果造成逾期收房是开发商造成的，则应承担违约责任。违约责任的承担形式为继续履行合同、采取补救措施、赔偿损失。2、如果符合解除合同的条件，购房者解除合同后可要求开发商赔偿损失。3、法律依据：《商品房销售管理办法》第三十条房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任。因不可抗力或者当事人在合同中约定的其他原
没有办理产权证的房子可以卖。房屋买卖的双方就可以直接去到开发商那里来办理合同的转让，接下来到房管局去备案就写买方的名字就可以了。【法律依据】《民法典》第二百一十七条，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。
培训机构收了订金不退的处理方式有：协议优先；协商不成的可以申请基层组织进行调解；调解不成的当事人可以选择向法院起诉；满足仲裁条件的，可以申请仲裁。
因疫情逾期交房的免责期到底怎么算，法院这样判！基本案情：2020年1月11日，黄某与某开发商签订商品房买卖合同，约定由黄某购买该开发商位于长沙市望城区的一套住宅，总房款为73万余元。开发商应于2021年10月30日前将该商品房交付，交付时应当完成各项竣工验收合格，同时相关设施设备达到交付条件。逾期交付在90日内，开发商应支付已交房款的万分之壹违约金，无论逾期多长，逾期交房的违约金不超过总房款的2%
对于新冠疫情的爆发，以及政府采取相关防控政策中对部分企业的停工、停产要求，均是属于不能预见、不能避免且不能克服的客观情况，该种情形属于民法典规定的不可抗力情形。同时商品房买卖合同中对此有相关约定的情形下，应当免除房地产开发公司部分违约责任。相关法条：《中华人民共和国民法典》第一百八十条 因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。不可抗力是不能预见、不能避免且不能克
你好，这个要看疫情是否会导致延期交房，是否有关系
可以退房，在合同约定的交房日到了以后，给开发商发房屋催交通知书，在其后三个月合法期限内开发商仍不能交房的，你有权要求退房，开放商应该按照合同约定返还你已支付的房款及活期利息，如果合同约定有违约金的，可以一并要求赔付。法律依据：《中华人民共和国民法典》 第五百六十三条 有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己
开发商逾期交房怎么办？开发商逾期交房怎么办？首先，分两种情况，逾期交房是否超过90天。 没超过90天，开发商按日向购房者赔付违约金。超过90天，购房者可以选择：1、解除合同退房，拿违约金；2、继续履行合同，开发商仍应向购房者按日支付违约金。 开发商免责条款。 以下截取浙江省商品房买卖合同（预售）模板。一般来说，开发商都会给自己设计免责条款，到底疫情原因算不算逾期交房，是否需要支付违约金和承担解除合
律师观点分析一、裁判要点合同约定交房条件为竣工验收，又补充约定五方验收即为竣工验收的，补充约定无效。五方验收是竣工验收条件之一而非全部，约定五方验收即为竣工验收的，是降低了竣工验收标准、降低了房屋质量标准，该约定违反法律强制性规定，故而无效。开发商在仅五方验收合格后即交房，业主可以拒绝收房，因此导致逾期交房的，开发商承担违约责任。二、案情简介李先生于2017年向某房地产开发商购买了一套位于衡东县的
如果购房合同对逾期交房的违约金有约定，或者对违约金的计算方法有约定则按照约定计算。这里光大购房者应该注意，如果约定的违约金过低，不足以弥补给自己带来的损失的时候，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加，以维护自己的合法权益。在购房合同中如果没有约定违约金或者损失赔偿计算方法的：开发商逾期交付使用房屋，则按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标
1、开发商逾期交房的可以先收房，先收房不影响其违约责任的承担。经催告在3个月合理期限内交房的，购房者可以要求开发商赔偿逾期时间部分的损失；经催告在3个月合理期限内不能按时交房且开发商没有给出正当理由的，购房者可以解除合同申请退房。2、法律依据《民法典》第五百六十三条 有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行
法律上没有这种机构部门就是吓唬你而已，你办理的网贷逾期，是民事行为，不是刑事犯罪这个发短信的，基本的法律知识都是错的。法律事务部，哪里来的律师，只有律师所的才属于律师，不要理他，都是吓唬你的，被人起诉到法院不是对方通知你，而是法院直接送达纸质的诉讼状、传票，需要你签收。民事诉讼法第一百二十五条人民法院应当在立案之日起五日内将起诉状副本发送被告，被告应当在收到之日起十五日内提出答辩状。答辩状应当记明
律师观点分析疫情期间商品房逾期交房期限的判定2019年6月李某与宿迁市某房地产开发有限公司（以下简称房地产公司）签订了《商品房买卖合同》，约定李某购买该房地产开发有限公司一套商品房，约定该房地产开发有限公司应当于2021年12月31日前将该商品房交付给李某。至2022年1月30日房地产公司将上述房屋交付给李某。李某据此向法院起诉要求房屋产开发有限公司支付逾期交房违约金。该房地产公司委托本律师，认为
收房后还能要求开发商承担逾期交房的责任吗 第一、接收房屋与追究开发商逾期交房责任之间并无法定的先后顺序，也没有任何法律规定接收房屋后就不能再追究开发商违约责任; 第二、在开发商已经逾期交房且不存在免责事由的情况下，是否追究以及何时追究开发商违约责任完全是购房者自身的权利; 第三、除购房者明确表示放弃外，接收房屋本身并不意味着购房者放弃追究开发商违约责任。当然，追究开发商违约责任受到诉讼时效限制，
