杭州房产律师：疫情期间，开发商逾期交房怎么办

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开发商逾期交房怎么办？

开发商逾期交房怎么办？首先，分两种情况，逾期交房是否超过90天。

没超过90天，开发商按日向购房者赔付违约金。

超过90天，购房者可以选择：

1、解除合同退房，拿违约金；

2、继续履行合同，开发商仍应向购房者按日支付违约金。

开发商免责条款。

以下截取浙江省商品房买卖合同（预售）模板。

一般来说，开发商都会给自己设计免责条款，到底疫情原因算不算逾期交房，是否需要支付违约金和承担解除合同退房的违约责任呢？

让我们看一下合同如何约定。

如遇到下列特殊原因，出卖人可据实予以延期，不视为出卖人逾期交付：

（1）遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起并具备通知条件后30日内告知买受人的。不可抗力及免责事由的范围包括下列情况：台风、地震、洪灾等自然灾害，战争、动乱、大规模流行性疾病等不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。

（2）政府行政主管部门实施的具体行政行为，导致本项目不具备竣工交付条件、或因法律法规等对验收标准或交付条件的新规定导致开发建设期延长的，出卖人可据实予以延期。

但应在发生之日起30日内告知买受人。

2、本条约定的日期为最后交付日期，商品房在该日期之前达到合同约定的交付条件的，出卖人可以书面通知买受人交房，买受人可以在出卖人寄发的《交付通知书》或本合同约定中规定的领房时间内前往办理领房手续，并从领房起始日的次日起交纳物业管理费。

在上述情形下，若买受人未收到通知的，不适用本条关于买受人未收到交付通知书以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续时间的约定。

疫情原因是否属于开发商的“免责条款”。

中国最高人民法院印发了《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》的通知》法发〔2020〕12号。

对于审理涉新冠肺炎疫情民事案件中如何适用“不可抗力”规则的数项规定，就是本《意见》的重中之重。

具体而言，新冠疫情或疫情防控措施是否属于“不可抗力”，不能一概而论，要看具体案情而定。对于具体案件，要综合考量疫情对不同地区、不同行业、不同案件的影响，准确把握疫情或者疫情防控措施与合同不能履行之间的因果关系和原因力大小，分别按以下3种情况来处理。

1、对于疫情直接导致合同不能履行的，可以依法适用不可抗力的规定，部分或者全部免除责任。

2、对于疫情仅导致合同履行困难的，争取协调当事人重新协商，继续履行合同；如一方请求变更合同履行期限、履行方式、价款数额等事项，法院可以适视情况支持。

3、对于因疫情导致合同目的不能实现，当事人请求解除合同的，人民法院应予支持。

综上，即法院对疫情期间合同履行持积极的态度，鼓励当事人积极履行，积极协商，确实履行不了的，要结合个案各判。结合我们开发商的逾期交付，应该综合看开发商的重大施工节点，比如结顶，各阶段验收是否因为疫情期间行业无聊短缺、疫情期间停止城际运输等综合判定，且不能一概而论。

由此，疫情影响并不是开发商的免死金牌，如果开发商实际施工中并未因疫情影响施工受阻，不能因此主张不可抗力解除合同或者免除违约责任。