购房后发现房屋为“凶宅”，买受人能否行使撤销权？

　　购房后发现房屋为“凶宅”，买受人能否行使撤销权?

　　2016年4月张某通过中介公司的居间介绍，在南开区某小区购买田某的一套二手房。5月15日双方签订了《天津市房产买卖协议》，合同中约定：田某将位于南开区某小区的105房出售给张某，房屋总价款为350万元，双方于本合同签订后十五个工作日办理房屋权属转移手续。

　　因田某称自己着急用钱，故合同签订后第三日张某便一次性支付了全部购房款，随后双方到房管局办理了房屋过户手续。拿到房产证后张某很是欢喜，心想在天津终于有自己的一个小家了。

可是令张某万万没有想到的是，其刚搬进去不久，邻居便议论纷纷，最后竟然听到的是一个令他震惊的消息。

　　原来，早在一年前，田某的妻子在105号房屋内自杀，后来田某在房里住了段时间很快就搬走了，再后来田某准备将此房往外卖。

恰巧碰到张某要买房，张某是外地人在天津也人生地不熟的，他哪里知道这个房子死过人，如果知道的话他是绝对不会买的。当初，中介也没有告诉过他这个情况。

　　张某知道后，一下子瘫坐在地上，当晚他便没有再回这个家，而是选择了住在宾馆里。此后，张某多次给出售房屋的田某打电话，质问：“当初为什么没有告知房屋内有人自杀?如果你说了，我是绝对不会买你房子的!”田某很强硬：“房子是你自愿买的，白纸黑字你自己签的，死人又不影响住，你现在想反悔门儿都没有!”然后砰的一声就挂了电话，再后来田某就一直不接电话。

　　张某买了一个这样的房子感觉很倒霉，整天心神不宁，他想把房子卖出去，可是转念一想这样做太缺德，但是自己住任何人都不愿意住死过人的房子。

张某在极度郁闷中找到笔者咨询，希望能得到笔者的帮助。

　　法院判决：

　　人民法院经过审理后，依法作出判决：

　　一、依法撤销原告张某与被告田某于2016年5月15日签订的《天津市存量房屋买卖合同》。

　　二、被告田某于本判决生效后七日内将350万元购房款全部退还原告，原告于收到全部购房款后七日内将房屋退还给被告田某。

　　一审判决后，被告田某不服，上诉至第一中级人民法院，一中院经过审理后，判决：

　　驳回上诉，维持原判。

　　律师剖析：

　　本案涉及到“凶宅”买卖的相关法律问题，在实践中，对于上述问题的处理并未有一个明确的定论，因每个案子遇到的情况可能都不相同，法院都有一定的自由裁量权。

在这里，笔者就结合本案的情况进行简要的分析。

　　首先，大家一听到“凶宅”这个词都比较忌讳，在中国人的传统观念里，买房子都想图个吉利，如果在购房之前知道某个房子死过人或者发生过一些命案，大多数人都不会购买。

通常意义上的“凶宅”一般是指发生过凶杀、自杀及其他非正常死亡时间的住宅，如果属于正常的生理死亡及意外事件死亡则不应界定为凶宅。

　　其次，凶宅的房屋价格要远远低于正常房屋的价格。通常按照交易惯例，如果某套房屋发生过凶杀、自杀等事件，往往房屋再次出售时会面临很多问题，一般情况下普通民众都不愿意购买此类房屋，因此，其价格也会明显低于市场价。

　　再次，按照我国合同法的诚实信用原则，出卖人在出售房屋时应如实告知房屋的基本情况，如果出卖人故意隐瞒足以影响买受人是否愿意购买房屋的重大事实，则很有可能最终会因欺诈而致使合同被依法撤销。

本案便是行使撤销权的典型一例。

　　本案中，张某在购买房屋时，作为一名外地人，其并不知道此前房屋内是否发生过自杀的情况。况且这一情况仅通过看房是无法看出来的，同时，作为中介公司及出卖人均未告知张某屋内有人自杀的事实。

张某也无从得知，后经核实中介公司对于这一情况也不知情。

　　由此可见，在房屋交易过程中，田某故意向买受人及居间方隐瞒了其妻子在屋内自杀的事实，其没有尽到相应的告知义务。

而这一事实将直接影响买受人作出判断是否购买此套房屋，张某在决定购买房屋时对这一情况并不了解，因而其基于错误的认识作出了错误的判断，误将此房作为正常房屋来对待。

　　事实上，依据我国的相关法律规定，田某的行为已经构成了欺诈，对于出卖人田某故意隐瞒“凶宅”事实的欺诈行为，我国的《民法通则》和《合同法》的相关条文，均赋予了买受人行使撤销权的权利。

但同时，撤销权并非没有期限限制，原则上撤销权需要在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内行使，该一年的期限在法律意义上属于除斥期间，不存在中止、中断的情形。

　　买受人行使撤销权之后，合同自始无效，双方应互相返还，出卖人应将全部购房款退还买受人，买受人应将房屋退还出卖人。

如果买受人不行使撤销权或者已经过了一年的除斥期间，则买受人可以主张出卖人承担相应的违约责任，要求其降低房屋价款。

　　在此，笔者特别提醒，作为购房人，房屋作为日常生活的最重要的一部分，在购房时一定要慎重，如果条件允许的话，建议最好可以走访一下周围的邻居，对欲购买的房屋的真实情况有一个全面的了解，以最大限度避免出现类似本案的情况。

　　虽然通过法律的途径最终双方的买卖合同得以撤销，但是作为购房人心里永远是有忌讳的，尤其是作为我们国家历史文化源远流长，民间向来就有趋吉避凶的民俗。

如果能通过多问几句话，多了解点情况就能避免类似情况发生的，建议买受人在购房时不妨多问几句。

　　诉讼策略指引

　　结合本案的情况，田某在出售房屋时故意隐瞒了足以影响张某是否购买此套房屋的重大事实，其行为已经构成了欺诈。在双方协商未果的情况下，建议张某依法通过法律途径维护自己的合法权益。

　　一是张某不愿意要诉争房屋，则其可以在一年内依法行使撤销权，请求人民法院依法撤销双方的房屋买卖合同，要求田某退还全部购房款。

因田某在售房时故意隐瞒其妻子在屋内自杀的事实，致使买受人张某将此房作为正常房屋来购买，张某的购买行为显然是基于认识错误而做出的，并非其本人的真实意思表示。

因此，买受人张某依法享有撤销权。

　　二是如果张某未在一年的除斥期间内行使撤销权或者买受人不愿意撤销合同的，则买受人可以要求出卖人承担相应的违约责任，要求出卖人降低房屋价款。

一般情况下，死过人的房屋其市场价值将明显低于正常房屋的价格，因此，买受人若不愿意撤销合同，则可以要求出卖人降低房屋价款。

降价的幅度最终需要由法官来结合实际情况来自由裁量。

　　法条链接

　　《中华人民共和国合同法》第六十条：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

　　当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”

　　第五十四条：“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：

　　(一)因重大误解订立的;

　　(二)在订立合同时显失公平的。

　　一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。

　　当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。”

　　第五十五条：“有下列情形之一的，撤销权消灭：

　　(一)具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权;

　　(二)具有撤销权的当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为放弃撤销权。

　　分类：案例集锦 时间：(2016-12-27 04:53) 点击：170

　　案情点击：

　　2016年3月李某、王某以及某房屋中介公司三方签订了《居间服务合同》，约定房屋中介公司为李某、王某就房屋买卖提供居间服务。

2016年3月23日，李某与王某签订了《天津市房屋买卖合同》，合同约定：李某购买王某位于天津市和平区所有的房屋，房屋价款为620万元，王某委托房地产评估机构进行房屋价值评估，李某需在评估报告出具后5个工作日之内支付出贷款申请额之外的剩余房屋价款。

合同签订之日，李某支付给王某购房定金80万元。2016年4月13日王某委托天津某房地产评估有限公司就涉诉房屋价值进行评估，结果为涉诉房屋总价值为650万元。

　　2016年4月17日王某与第三人赵某就涉案房屋签订《天津市房产买卖协议》，并办理完毕房屋过户手续。

　　2016年，房价上涨，涉诉房屋经房地产评估公司出具《报告书》，确定市场价值为850万元，李某将王某诉至法院，要求王某双倍返还购房定金，并且赔偿其房屋差价损失。

　　律师观点：

　　律师认为：该案首先要判定李某与王某以及某房屋中介公司签订的合同是否合法，合同有无违法致使合同无效的情形，从上述案例内容看，该房屋买卖合同不违反法律、行政法规等强制性规范，且均为当事人真实意思表示，合同当然合法有效。

　　现王某已将涉诉房屋出售给第三人并已经办理完房屋过户手续，致使李某与王某签订的《天津市房产买卖协议》的合同目的在客观上无法实现，构成《中华人民共和国合同法》第94条规定的法定解除的情形，故李某可以请求法院判令解除其与王某签订的《天津市房产买卖协议》。

　　对于李某提出要求王某双倍返还购房定金，并且赔偿其一年时间房屋差价损失的诉讼请求，律师分析到：《中华人民共和国合同法》第115条规定：当事人约定一方向对方给付定金作为债权担保的，收受定金的一方不履行合同约定的债务的，应当双倍返还定金。

结合天津市高院的指导意见，本案中，李某为履约方，王某为违约方，故王某应双倍返还定金。李某主张的房屋差价损失是客观存在的，且系王某违背诚实信用原则，将涉诉房屋“一房二卖”致使双方合同不能实现，王某应就差价损失给予合理赔偿。

　　对于房屋差价损失是否属于违约方赔偿范围的问题，律师在此提醒大家，因违约方过错导致房屋买卖合同无法履行的情况下，守约方要求违约方赔偿房屋差价损失，此时双方应按约定或通过协商达成一致，如双方无约定或不能协商达成一致，对于守约方的赔偿请求，人民法院以予以支持，但法院会综合考虑双方履约情况、房屋差价损失多少等因素酌情调整。

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