房产投资入股的税务处理
越来越多的房地产开发企业从以往单一的销售模式转向了以开发产品对外投资入股的形式。本文结合案例，针对房地产开发企业以房产投资入股企业的问题，梳理了投资双方分别应做的税务处理，提醒企业避免税务风险的发生。
基本案情
A公司为一家房地产开发企业，注册在北京市通州区永顺镇，该企业为增值税一般纳税人，2016年12月以自行开发后自用2年的一栋房产评估作价4000万元入股到增值税一般纳税人B公司，取得B公司30%的股权, 该房产2014年建成并竣工，占地面积800平方米。
双方约定共同承担投资风险，相应的权属变更手续已于当月完成。
投资方的税务处理 增值税及附加税费
《营业税改征增值税试点实施办法》（财税〔2016〕36号）第十条规定，销售服务、无形资产或者不动产，指有偿提供服务、有偿转让无形资产或者不动产。
同时，第十一条规定，有偿，指取得货币、货物或者其他经济利益。对于本案中A公司将房产投资入股换取B公司的股权行为属于有偿取得“其他经济利益”，属于销售不动产行为，应缴纳增值税。
根据《国家税务总局关于发布〈纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法〉的公告》（国家税务总局公告2016年第14号）第三条第二款规定，一般纳税人转让其2016年4月30日前自建的不动产，可以选择适用简易计税方法计税，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。
本案中，A公司投资入股的房产为2016年4月30日前自建，因此，A公司需缴纳增值税190.48万元[4000÷（1+5%）×5%]，城建税9.52万元（190.48×5%），教育费附加5.71万元（190.48×3%），地方教育附加3.81万元（190.48×2%）。
需要特别注意的是，营改增前，根据《财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》（财税〔2002〕191号）规定，以无形资产、不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。
所以，在日常征管过程中，部分企业往往认为营改增前不属于营业税征收范围，营改增后理所当然也不属于增值税征收范围，这种理解是错误的，企业应避免这一误区。
提示：自建的2016年4月30日前的不能选择差额计税，但可以选择简易计税方式，征收率是5%
土地增值税
以房产投资入股是否涉及土地增值税，主要看投资主体及被投资企业是否为房地产企业。《财政部、国家税务总局关于企业改制重组有关土地增值税政策的通知》（财税〔2015〕5号）规定，单位、个人在改制重组时以国有土地、房屋进行投资，对其将国有土地、房屋权属转移、变更到被投资的企业，暂不征土地增值税。
但上述改制重组有关土地增值税政策不适用于房地产开发企业。鉴于本案中A公司为房地产开发企业，因此针对其投资行为征收土地增值税。
根据《北京市地方税务局关于明确土地增值税有关问题的通知》（京地税征〔2005〕557号）第六条规定，对房地产开发企业建造商品房，已使用（包括自用、出租等）年限在一年以上再出售的，应按照转让旧房及建筑物的政策规定征收土地增值税。
本案中，假定该房产允许扣除项目金额为2800万元（包括取得土地使用权所支付的金额、旧房及建筑物的评估价格、评估费用、转让房地产有关的城建税、教育费附加、地方教育附加和印花税），则A企业应缴纳土地增值税为302.86万元［（4000÷（1+5%）-2800）×30%］。
企业所得税
企业将开发产品用于投资的行为，企业所得税政策比较明晰。企业所得税法实施条例第二十五条和《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发〔2009〕31号文件）第七条，都明确规定了企业将开发产品用于对外投资等行为应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。
提示：非货币性资产出资，可以根据财税[2014]116号分期确认所得，并入不同最长5个年度内。
印花税
企业以房地产投资入股属于财产所有权的转移，根据印花税规定应当按“产权转移书据”税目征收印花税，投资双方均要按万分之五的税率缴纳印花税。
假设双方签订的合同未分别注明不含税金额和增值税税额，A公司需缴纳印花税2万元（4000×0.5‰）。
被投资方的税务处理
契税
契税暂行条例细则第八条规定，以土地、房屋权属作价投资、入股，视同土地使用权转让、房屋买卖或者房屋赠予征税。由于契税的纳税义务人是境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人，因此，以房地产投资入股，按规定应由接受房地产投资的被投资方在办理产权转移手续时缴纳契税。
本案中，B公司应缴纳契税114.29万元［4000÷（1+5%）×3%]。（北京市适用契税税率为3%）
房产税
本案中，A公司对外投资的房产已做权属变更，即房屋的产权已归B公司所有，因此房产税应由B公司缴纳。根据房产税暂行条例的规定，应按房产原值作为计税依据计征房产税。
不考虑其他因素，假设B公司计入固定资产原值为3923.81万元［（4000÷（1+5%）+114.29］，则B公司每年应纳房产税32.96万元［3923.81×（1-30%）×1.2%］。
（北京市房产税依照房产原值一次减除30%后的余值计算缴纳）
城镇土地使用税
根据物权法的规定，建筑物、构筑物及其附属设施出资的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分，也就是俗称的“地随房走”。
因此，A公司投资入股的房地产下的土地使用权随之也转移到被投资企业所拥有，因此依据城镇土地使用税暂行条例第二条，B公司应按规定计缴城镇土地使用税。
该房产所坐落地址城镇土地使用税每平方米税额为1.5元，则B公司每年需缴纳城镇土地使用税1200元（800×1.5）。
印花税
投资双方均按照“产权转移书据”税目缴纳印花税，B公司也要缴纳印花税2万元。
一、不动产投资入股的税务问题应该如何处理营业税相关政策规定，以不动产、无形资产投资入股，与投资方不共担风险，收取固定的利润的行为，需要缴纳营业税。《财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》(财税〔2002〕191号)规定，以不动产、无形资产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。但是，对于不动产投资入股是否可以向税务机关申请代开发票，业界则存在两种意见
以房地产投资入股的应当缴纳印花税、增值税等税费。印花税是对在经济活动和经济交往中书立、领受具有法律效力的凭证的行为征收的一种税。应税合同的计税依据，为合同所列的金额，不包括列明的增值税税款。
近些年，随着房地产市场的持续火热，以房地产为标的物的投资人越来越多，形式也多种多样。以房地产投资入股的涉税处理一直颇受纳税人关注，下面笔者依据有关政策规定就当事双方各自的税务处理分别进行说明。投资方涉税处理一、营业税《财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》(财税〔2002〕191号)规定，自2003年1月1日起，以无形资产、不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的
长期股权投资在取得时，应按初始投资成本入账。本章所指长期股权投资，包括：一、企业持有的能够对被投资单位实施控制的权益性投资，即对子公司投资；二、企业持有的能够与其他合营方一同对被投资单位实施共同控制的权益性投资，即对合营企业投资；三、企业持有的能够对被投资单位施加重大影响的权益性投资，即对联营企业投资；四、企业对被投资单位不具有控制、共同控制或重大影响、在活跃市场上没有报价且公允价值不能可靠计量的
分公司若是已经办理了税务登记的，则其为独立的增值税纳税人，应单独申报缴纳增值税。若经国务院财政、税务主管部门或者其授权的财政、税务机关批准，未办理税务登记的，则由总机构汇总缴纳增值税。
投资入股的方式和注意事项投资入股的方式：行为人可以通过资金、设备、土地使用权、知识产权或其他可以评估的财产作为投资入股的资本。投资入股的注意事项：1、原公司的全体股东决议新股东加入及采用哪种方式投资；2、新加入的股东是准备用现金，还是实物或技术入股；采用增加公司注册资本的方式，应该先将公司的资产进行评估等。投资入股的方式和注意事项的法律依据《中华人民共和国公司法》第二十七条股东可以用货币出资，也可
答：1、根据《国家税务总局关于发布〈企业资产损失所得税税前扣除管理办法〉的公告》第二十三条规定，企业逾期三年以上的应收款项在会计上已作为损失处理的，可以作为坏账损失，但应说明情况，并出具专项报告。《财政部关于建立健全企业应收款项管理制度的通知》(财企[2002]513号)第四条规定，建立坏账核销管理制度企业在清查核实的基础上，对确实不能收回的各种应收款项应当作为坏账损失，并及时进行处理。属于生产经
【例】甲公司拥有乙公司有表决权股份的30%，对乙公司有重大影响。2007年12月30日，甲公司出售乙公司的全部股权，所得价款2300万元全部存入银行。截至2005年12月31日，该项长期股权投资的账面价值为2000万元，其中投资成本为1500万元，损益调整为400万元，长期股权投资准备为300万元，长期股权投资减值准备为200万元。假设不考虑相关税费。 该业务的会计处理如下： 借：银行存款230
答：《国家税务总局关于盈余公积金转增注册资本征收个人所得税问题的批复》(国税函〔1998〕333号)规定，公司将从税后利润中提取的法定公积金和任意公积金转增注册资本，实际上是该公司将盈余公积金向股东分配了股息、红利，股东再以分得的股息、红利增加注册资本。同时，《国家税务总局关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知》(国税函〔2010〕79号)规定，企业权益性投资取得股息、红利等收入，应以被投资企
1、企业向股东或与其他有关联关系的自然人借款的借款数量不能超过其在企业的投资额的2倍。2、应签定借款合同，并取得税务局代扣的利息票据。企业向无关联的自然人借款同时符合以下条件的，其利息支出在不超过按照金融企业同期同类贷款利率计算的数额的部分，准予扣除：A.企业与个人之间的借贷是真实、合法、有效的，并且不具有非法集资目的或其他违反法律、法规的行为。B.企业与个人之间签订了借款合同。企业向无关联的自然
购房政策大致如下：1、外国人不能在新加坡买组屋，只能买私人公寓或者别墅。(贵2倍)2、永久居民不能买一手的组屋，只能买二手组屋或者公寓别墅。3、组屋必须以两个人的名义买(夫妻，或者直系亲属)。如果要一个人买，必须年龄在35岁以上。如果一个人买公寓或者别墅，则没有限制。4、一手组屋，第一次买，如果买得靠近父母，可便宜5万新币。5、每个人，最多只能同时拥有两套(还是一套?)组屋。房子是百姓生活的必需品
1、捐赠、赞助业务的收据。公益事业捐赠法第十六条规定“受赠人接受捐赠后，应当向捐赠人出具合法、有效的收据”。财企[2003]95号文件规定：企业实际发生的对外捐赠支出，应当取得受赠方出具的省级以上财政部门统一印(监)制的捐赠收据;救灾、济贫等对困难的社会弱势群体和个人的捐赠，无法索取省级以上财政部门统一印(监)制的捐赠收据的，应当依据城镇街道、农村乡村等基层政府组织出具的证明和企业法定负责人审批的
企业所得税《国家税务总局关于发布〈企业政策性搬迁所得税管理办法〉的公告》(国家税务总局2012年第40号公告)规定，企业搬迁期间新购置的各类资产，应按有关规定，计算确定资产的计税成本及折旧或摊销年限。企业发生的购置资产支出，不得从搬迁收入中扣除。《国家税务总局关于企业政策性搬迁所得税有关问题的公告》(国家税务总局2013年第11号公告)规定，凡在国家税务总局2012年第40号公告生效前即2012年
个人以房产投资入股在实务中非常常见，房产作为一种特殊的出资财产，在投资入股时涉及到复杂的税务问题，本文就涉及到的税种及纳税情况梳理如下：一、增值税营改增之前，以房产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为是不征收营业税的。改征增值税后，因为增值税是链条税，这一政策并未被平移。对于以不动产为对等价换取了被投资企业的股权，获得了“其他经济利益”，应当属于有偿销售不动产行为，应当缴纳增值
随着社会的发展，人们生活的进步，在日常生活中，我们都知道对于企业来说很多时候会发生一些分离重组的事情，那么对于就会涉及到相应的一些税务处理的问题，那么对于企业分立特殊重组的税务处理为多少，希望大家可以多去了解企业分立特殊重组的税务处理是多少?根据《财政部国家税务总局关于企业重组业务企业所得税处理若干问题的通知》(财税〔2009〕59号)文件规定，被分立企业所有股东按原持股比例取得分立企业的股权，分
投资入股的风险有哪些1、投资决策风险投资决策的风险主要体现在项目定位不准和决策程序的遗漏上。每个项目都存在特定的行业，投资者对项目所处行业、行业周期、市场环境不了解，会造成行业定位风险。对项目企业的技术水平、生产能力了解不全，对投资的企业发展阶段靶向不准，会造成投资类型选择的风险。拿房地产行业投资来说，当经济从低谷到复苏的拐点，建筑施工、水泥等企业会最先受益，股价上涨也会提前启动。但是房地产属于周
会计处理礼品属于非现金资产，分为自制和外购二种情况，自制的按照公允价值视同销售处理;外购的货物用于对外无偿赠送，根据《企业会计准则》，存货所有权发生转让，应按确认销售商品收入处理。销售价格的确定按照<增值税暂行条例实施细则》规定，纳税人有条例第七条所称价格明显偏低并无正当理由或者有本细则第四条所列视同销售货物行为而无销售额者，按下列顺序确定销售额：(一)按纳税人最近时期同类货物的平均销售价格
一、会计处理对于企业来说，个人所得税手续费收入是一笔劳务收入，企业应作为收入入账。因为它符合收入确认的两项原则，企业只要正常履行代扣缴义务，该经济利益就可以确定获得;而且手续费收入比例是确定的，因此该经济利益也是可以计量的。同时，财政部、国家税务总局、中国人民银行《关于进一步加强代收代征税款手续费管理的通知》[财行(2005)365号文]也明确规定：“三代”(代扣代缴、代收代缴、委托代征)单位所取
某市一企业申请解散注销时，要对一批存货进行税务处理，该市税务机关内部存在两种不同意见。一种认为应按视同销售处理，一种认为应按不征税处理。分析《财政部、国家税务总局关于增值税若干政策的通知》(财税[2005]165号，以下简称165号文件)第六条规定：一般纳税人注销或被取消辅导期一般纳税人资格，转为小规模纳税人时，其存货不作进项税额转出处理，其留抵税额也不予以退税。有些人将其理解为一般纳税人企业解散
个人股东分红要缴个人所得税《个人所得税法》规定，利息、股息、红利所得应纳个人所得税，适用比例税率，税率为20%。但个人股东从上市公司取得的分红可以减半征税。财政部、国家税务总局《关于股息红利个人所得税有关政策的通知》(财税〔2005〕102号)第一条规定，对个人投资者从上市公司取得的股息红利所得，暂减按50%计入个人应纳税所得额，依照现行税法规定计征个人所得税。外籍个人从外企分红不缴个人所得税财政
