海淀上庄拆迁腾退安置面积及拆迁款数额计算

第一章  总 则

 第一条   按照海淀区区委、区政府的统一部署和区北部办的要求，根据《中华人民共和国村民委员会组织法》，结合本村实际情况，制定本实施细则。

第二条   凡在上庄镇上庄村行政区域内，实施宅基地及地上房屋、附属物腾退，并对被腾退人进行安置或补偿的，适用本实施细则。

第三条    腾退人应按照本实施细则的规定，对被腾退人进行腾退、安置、

补偿。被腾退人应当在规定的腾退期限内完成腾退。

      本实施细则所称腾退人是指北京市海淀区上庄镇上庄村村民委员会

(以下简称村委会)。

本实施细则所称被腾退人是指上庄镇上庄村宅基地的合法使用权人。

第二章 组织机构 

第四条   上庄村党支部、村委会对腾退安置及补偿工作全面负责，并委托镇属北京上城永泰置业有限公司作为腾退实施人，开展具体的腾退工作。

第五条   成立上庄村腾退安置补偿工作民主评议小组(以下简称“民主评议小组”)。正式启动腾退工作前，由村党支部、村委会联席会推举并由村民代表会表决通过的方式产生5名村民，组成民主评议小组。

民主评议小组在村党支部、村委会领导下，负责认定被腾退人、安置对象;负责认定无审批文件的宅基地权属情况;负责认定村域范围内宅基及地上房屋面积;负责认定住房特困的被腾退人。

      民主评议小组成员因身体原因，无法继续履行民主评议小组职责的，由村党支部、村民委员会联席会调整民主评议小组成员，民主评议小组成员保持5人。

第三章 腾退管理 

第六条    腾退人应当在腾退范围内发布腾退公告。腾退公告应当载明腾

退人、腾退范围和腾退期限。

第七条   腾退期限是指腾退公告规定的被腾退人与腾退人订立腾退安

置补偿协议并搬离腾退范围的期限。

第八条   腾退人应当对被腾退人按照腾退公告规定的腾退范围和腾退期限实施腾退。

第九条   北京上城永泰置业有限公司须委托具有合法资质的拆迁公司、评估公司、测绘公司和拆除公司等单位对被腾退人实施腾退。

第十条   腾退人或腾退实施人应当与被腾退人按照本实施细则的规定订立腾退安置补偿协议。

第十一条   腾退安置补偿协议订立后，原房地权属相关证件自行失效，审批原件由腾退人收回，并办理注销手续。

第十二条   在腾退公告规定的腾退期限内，腾退人与被腾退人达不成腾退安置补偿协议的，自腾退期限届满之日起15日内，经腾退人书面申请，由上庄镇司法部门负责调解并出具调解意见书。

调解意见书送达双方后仍不能达成腾退安置补偿协议的，由上庄村村民委员会根据《中华人民共和国村民委员会组织法》村民自治原则的规定，对被腾退人协助腾退或强制腾退。

第四章民主评议小组审核评议程序

第十三条   民主评议小组按照本细则及相关规定，对被腾退人宅基地面积、房屋建筑面积、安置对象等事宜有异议时，可以提请民主评议小组评议决策，提请人应实名向评议小组提出书面申请，并提供有关证据材料。

第十四条   民主评议小组应在3天内(自提交申请书之日起计算)做出评议结果。

第五章被腾退人及安置对象的认定

第十五条安置对象的认定

一、户籍在本村，且符合下列情形之一的，可以认定为安置对象:

1、宅基地使用权人及其配偶;

2、与宅基地使用权人共同居住的直系血亲及其配偶，且本人为集体经济组织

成员的;

3、与宅基地使用权人共同居住的直系血亲及其配偶，本人不属于集体

经济组织成员，但未享受过拆迁安置、福利分房或未申请保障性住房的。

二、户籍虽然不在本址，由被腾退人申请，符合下列情形之一的，也可认定为安置对象:

1、宅基地使用权人;

2、其父母为安置对象的新出生婴儿;

3、腾退公告公布前已婚的安置对象怀孕且符合计划生育政策的，凭二级以上医院建档证明可将未出生婴儿预先认定为安置对象，待出生后转为正式的安置对象; 

4、与宅基地使用权人为直系血亲关系，但因入学、服役、服刑、支边等原因户籍迁出本址的，且未享受过拆迁安置、福利分房或未申请过保障性住房的;

5、本市他处户籍，但与安置对象存在婚姻关系且未享受过拆迁安置福利分房或未申请过保障性住房的;

6、非本市户籍，但与安置对象存在婚姻关系的，因政策的原因暂不具备落户条件的。

三、户籍虽然在本址，但符合下列情形之一的，不得认定为安置对象:

1、与宅基地使用权人无直系血亲关系的;

2、与宅基地使用权人虽然有直系血亲关系，但享受过拆迁安置、福利分房或申请过保障性住房的;

3、安置对象再婚的，随其再婚配偶迁入的子女;

4、在腾退公告发布前已故但户籍未注销的;

5、宅基地使用权人已故，继承其宅基地权利人不符合第一款所列条件之一的;

6、因买卖、转让、赠予、抵押或法院判决等方式获得宅基地上房屋所有权后，除房屋所有权人外其他新迁入户籍的。

      民主评议小组按照上述原则初步确认的安置对象，须经公示无异议后方可正式予以认定。

第十六条 分户析产的认定

一、 一个自然院落原则上认定为一个产权户，宅基地权利人自行户籍分户、析产、转让、赠予或离婚分割房产引起宅基地院落切分的，一概认定为一个产权户。

      在腾退公告公布前起诉，法院生效判决书明确载明将院落进行切分的，按照法院生效判决书执行。

二、 一个自然院落经调整切分为两个以上院落的，且权利人各自持有宅基地批示文件的，可结合宅基地批示情况分户认定宅基地产权人。

分户认定的产权户须经民主评议小组评议，且公示无异议后方可予以认定。

第六章 宅基地面积的认定 

第十七条   宅基地院落是以宅基地审批时政府批复文件为准;老宅基地无批准文件的，根据家庭情况由民主评议小组评议，经公示无异议后为准。

第十八条   腾退搬迁范围内村民宅基地面积的认定依据参考区、镇(乡)政府的有效批准文件。

第十九条   对于无法提供有效宅基地证明或批准文件的，由民主评议小组参照北京市人民政府《关于加强农村村民建房用地管理若干规定》(市政府今1989年第39号)及其他相关文件进行评议认定，村民宅基地的认定标准原则上不超过0.25亩(按167平方米计算);对于1982年以前划定的老宅基地，可按原则上不超过0.4亩(按267平方米计算)的标准认定为有效的宅基地，但不得超过现状宅基地实际面积。

最终以民主评议小组评议后经公示无异议的结果为准。

第二十条:   宅基地及地上房屋审批手续的登记姓名与被腾退人居民身份证或户口簿不一致，但属同一人的，由村委会出具证明。

第二十一条  未经合法批准或未经镇(乡)认定，在村域范围内占地、建房，以及超出宅基地审批面积实际占有使用的，属违法占地，不予认定，不予补偿。

第七章 房屋建筑面积的认定

第二十二条   腾退补偿中认定的宅基地上房屋建筑面积，以宅基地及房屋审批文件标明的建筑面积为准;未取得宅基地及房屋审批文件但具有规划行政主管部门批准建房文件的，按照批准的建筑面积认定。

如因历史原因没有相关手续或审批文件与现实情况不符的，由民主评议小组根据历史情况、相关法律法规，重新进行审核认定。

第二十三条   违法建筑和超过批准期限的临时建筑不予补偿;未超过批准期限的临时建筑，按照房屋重置成新价结合剩余期限给予适当补偿。

第二十四条    对于没有合法手续加盖的二层及以上房屋(含地下室)及附属物，不认定为房屋面积。

第二十五条    被腾退人在相关部门依法有效批示宅基地面积以外，未经批准私自占用土地的一切建筑物，不予认定。

第二十六条   侵街占巷以及在集体空地上建房或者在腾退公告发布之日起，新建、改建、扩建的房屋，不予认定。

第八章 宅基地腾退安置 

第二十七条 宅基地腾退安置补偿以宅院为单位，给予置换定向安置房和货币补偿。

1、宅基地置换安置房，人均置换面积不得超过50建筑平方米。

2、宅基地使用权人及其配偶可优先使用相应宅基地面积，按照人均50建筑平方米的置换面积置换安置房。

3、在宅基地使用权人及其配偶完成宅基地置换安置房后，其他安置对象可使用剩余的宅基地面积置换安置房，但人均置换的安置房建筑面积不得超过50建筑平方米。

4、 对于人多地少的住房困难家庭，除宅基地使用权人其他安置对象实施宅基地置换后人均安置房建筑面积不足40建筑平方米，经民主评议且公示无异议后，可适当增加置换面积，但人均置换面积原则上不得突破40建筑平方米。

增加的置换面积，由被腾退人按一定价格购买。

5、认定的宅基地面积大于安置房面积的，置换前宅基地面积 267平米(含)以内的部分扣除该户置换的安置房面积后，剩余部分按照35000元/平方米给予货币补偿;置换前超过267平米的部分，扣除该户置换的安置房面积后，剩余部分按照11000元/平方米给予货币补偿。

6、 宅基地面积小于安置房面积的，不足部分按照6000元/平方米购买安置房(奖励期内搬家腾退的给予50%的优惠，即3000元/平方米。

)

7、 拟安置对象需由本人或监护人提交具结保证书做出书面承诺“本人未享受过拆迁安置、福利分房或未申请过保障性住房”后，方可享受定向安置房。

承诺人对自身承诺导致的一切法律后果负责。

第二十八条  置换定向安置房时，因户型设计的原因超过应置换面积的，原则上每个宅基地院落不能超过10平方米，超出应安置面积的部分，按照3000元/平方米价格购买。

第九章 宅基地腾退补偿补助 

第二十九条   根据《关于发布<北京市房屋重置成新价评估技术标准>的通知》(北估秘[2016]001号)及其他相关规定，对于认定的被腾退房屋及附属物，经评估确认后给予重置成新价补偿。

第三十条   对于在合法有效宅基地内自有房屋从事生产经营活动，并持有合法有效工商营业执照的，按照房屋的实际经营面积，以700元/平方米的标准给予一次性停产停业补助，原则上实际经营面积不超过房屋面积的50%:对于无实际经营面积的，一律不享受该项补助。

补偿后不再归还经营场地或作其他安置。商品和营业用具自行处理，不予补偿。

第三十一条   对于因周转的两次搬家，按照认定的有效房屋建筑面积，一次性给予40元/平方米的搬家补助费。

第三十二条   分体式空调拆装费，一次性补助400元/部;有线电视每户一次性补助320元/终端;固定电话移机一次性补助235元/部;热水器移机费400元/台。

对于以上补偿，无法提供凭证票据的，由腾退人或其委托的有关公司现场核实，并签字、盖章确认。

第三十三条   周转补助费

      对认定的安置对象，按照1600元/人.月标准，发放6个月的周转补助费(周转期按照奖励期结束之日起统一计算)。

      周转期满后未交付安置房的继续发放周转费(按月计发，具体标准届时按市场评估核准价为准)，发放截止日以通知规定的交房期限届满日为准。

      超出腾退奖励期签约的，周转期按时实际扣减(以月为单位)。

第三十四条按被腾退人置换的定向安置房建筑面积给予1000元/平方米的装修补助费。

第十章奖励

第三十五条   奖励的期限，奖励期为50天，具体以腾退公告为准。

第三十六条  奖励费。在腾退奖励期内签订腾退安置补偿协议并按协议规定日期搬家的，以有效宅基地院落为单位享受下列奖励补助:

1、提前搬家奖励费5万元。

2、工程配合奖励费25万元。

3、认定的宅基地面积0.4亩以内(含)部分，给予1000元/平方米提前腾地奖。 

4、认定的有效宅基地范围内没有建房部分，按600元/平方米给予空院补助。

5、对于院内没有加盖二层的给予每院特殊奖励费15万元;对于院内有二层以上(含二层)建筑的，只给予每院15万元的拆除补助费，不再给予补偿及特殊奖励费。

第三十七条   被腾退人在腾退公告规定的奖励期内未能签订腾退安置补偿协议的，不再享受本章规定的提前搬家的奖励。

第十一章其他

第三十八条   腾退搬迁安置工作应委托具有资质的评估公司、拆迁公

司、测绘公司、拆除公司按照国家相关规定进行评估和腾退搬迁安置工作。

第三十九条   被腾很人与腾退人或腾退实施人签订腾很安置补偿协议。

第四十条腾   退安置补偿协议生效后，按照被腾退人的签约顺序选择安置房，并与定向安置房的产权单位签订安置房相关协议。

第四十一条   对于宅基地使用权或房屋产权存在纠纷的，经公证机关办

理证据保全后，先行腾退，待纠纷解决后，继续进行安置补偿工作。

第四十二条对于宅基地使用权人及房屋产权人下落不明的，参照第四十一条有关规定执行。

第四十三条在腾退公告规定的腾退期限内拒不配合腾退工作未签订安置补偿协议的，参照第十二条有关规定执行。

第十二章 附则

第四十四条 本实施细则只适用于上庄村村域内宅基地及房屋、附属物的腾退工作。

第四十五条本实施细则经上庄村村民代表大会表决通过，报区北部办备案后生效。

第四十六条本实施细则由上庄村村民委员会负责解释。未尽事宜，由民主评议小组在村党支部、村委会领导下召开会议形成决议后执行。

                                                                  上庄镇上庄村党支部

                                                                  上庄镇上庄村村民委员会