2022密云拆迁腾退补偿安置方案解读

密云区溪翁庄镇溪翁庄村棚户区改造项目住宅、非住宅腾退补偿（安置）方案

第一部分 住宅腾退补偿安置方案

根据《北京市发展和改革委员会关于密云区溪翁庄镇溪翁庄村棚户区改造项目核准的批复》（京发改（核）〔2021〕128号），同意实施密云区溪翁庄镇溪翁庄村棚户区改造项目。

依据相关法律、法规、政策规定，本着依法依规、尊重历史、实事求是、合情合理的原则，结合本地区实际情况，制定本项目住宅腾退补偿安置方案。

一、腾退范围

腾退范围：东至现状水库中学、敬老院；南至现状居住小区；西至云水大街临街商业用地；北至现状居住区（具体范围以规划批准文件为准）。

二、腾退人与被腾退人

腾退人:北京住总绿都投资开发有限公司。

被腾退人：腾退范围内的宅基地使用权人。

宅基地使用权人原则上按照宅基地审批等有效文件载明的申请人确定。如与宅基地审批等有效文件载明的申请人不一致或存在争议的，以认定工作组认定并公示的结果为准。

三、面积认定

（一）宅基地面积的认定

宅基地面积原则上按照宅基地合法有效批准文件载明的面积认定。如与宅基地审批等有效文件载明的面积不一致或存在争议的，以认定工作组认定并公示的结果为准。

（二）房屋建筑面积及经营面积的确定

1.房屋建筑面积以房屋所有权证或区（县）、镇（乡）人民政府等有效批准文件标明的建筑面积为准。对不能提供上述证明文件或存在争议的房屋，以认定为宅基地的实测房屋建筑面积为准。

对认定为违法建设和超过批准期限的临时建筑不予认定。

2.经营面积与被腾退人持有的有效工商执照登记的面积相符的，按照工商执照登记的面积认定；有效工商执照未登记面积或登记面积与实际经营面积不符的，由棚改指挥部结合实际经营情况进行认定，但最大不超过认定宅基地面积的50%。

一宗宅基地内持有多个营业执照的，总认定经营面积最大不超过认定宅基地面积的50%。

四、腾退补偿方式

住宅房屋按照回迁安置方式进行补偿。被腾退人搬迁交房后，应就腾退补偿总款扣减安置房购房款后与腾退人进行结算。

计算公式：结算补偿款=腾退补偿总款-安置房购房款

腾退人取得交房验收单及送审资料合格后，将结算补偿款支付给被腾退人。

五、签约方式

本项目采用预签约方式进行，腾退补偿安置协议生效比例为95%。

（一）腾退服务机构按照公布的腾退补偿安置方案与被腾退人签订附生效条件的腾退补偿安置协议。

（二）在预签约奖励期限内，签约率达到协议生效比例，腾退补偿安置协议生效，协议生效前不实际支付补偿款；在预签约奖励期限内，签约率未达到协议生效比例，腾退补偿安置协议不生效。

（三）在预签约期间未签约的被腾退人可在预签约生效后的奖励期内继续签约，但不享受预签约奖励。

本项目预签约奖励期限及奖励期限以棚改指挥部发布的公告为准。

六、补偿项目

（一）房屋重置成新价补偿

房屋重置成新价款=房屋结构重置成新价补偿+房屋装修及设备附属物补偿

房屋结构重置成新价补偿：由评估机构根据《关于发布<北京市房屋重置成新价评估技术标准>的通知》(北估秘〔2016〕001号)等相关规定按实测房屋建筑面积据实评估。

房屋装修及设备附属物补偿：首层实测建筑面积不超过认定宅基地面积75%的部分，不足每平方米600元的按每平方米600元的标准进行定额补偿，超出每平方米600元的按据实评估补偿；

其它实测建筑面积按据实评估补偿，不执行定额补偿。

（二）停产停业损失补偿

被腾退人利用住宅房屋从事生产经营活动并符合下列条件的，按照认定的经营面积给予每平方米1000元的一次性停产停业损失补偿：

1.具有房屋权属证明或者经认定为实际经营的房屋；

2.提交合法有效的营业执照，且标明的营业场所与被腾退房屋一致。

（三）机械设备补偿费或迁移费由评估机构评估确定。

七、补助项目

（一）搬迁费

按照房屋建筑面积每平方米40元计算，利用住宅房屋从事生产经营活动的，按照住宅房屋搬迁费标准计算。用于计算搬迁费的房屋总建筑面积最高不超过认定宅基地面积的75%。

（二）各项移机、移装费

1.每部电话、宽带两次移机费共计470元；

2.有线电视移装费300元；

3.每台空调两次移机费共计800元；

4.每个热水器两次移装费共计600元。

（三）周转费

按照房屋建筑面积每月每平方米30元计算，每月不足1800元的按1800元计算。利用住宅房屋从事生产经营活动的，按照住宅房屋周转费标准计算。

用于计算周转费的房屋总建筑面积最高不超过认定宅基地面积的75%。

被腾退人在奖励期（含预签约奖励期）内签约并交房的，周转费自奖励期开始之日起计算；被腾退人在奖励期之外签约的，周转费自交房之日起计算。

周转费先行发放6个月，以后按照每6个月发放一次，至被腾退人收到回迁通知书止，按实际发生月份计算。

过渡期暂定36个月。因腾退人原因延长过渡期限时，腾退人应当自逾期之月起发放延期周转费，延期周转费标准按届时住宅市场租赁价格评估确定。

（四）杂物处置费

给予每宗宅基地一次性杂物处置费补助2000元。

（五）综合补助费

按照签订的腾退补偿安置协议约定的安置房面积给予被腾退人综合补助，补助标准为每平方米600元。

八、奖励项目

（一）预签约奖励

被腾退人在预签约奖励期限内签约且按约定时间交房的，享受以下预签约奖励：棚改范围内的宅基地在预签约奖励期限内签约比例达到95%时，给予已签约的每宗宅基地10万元预签约奖励。

（二）提前搬迁奖励

被腾退人在房屋腾退公告规定的奖励期限届满前签订房屋腾退补偿安置协议且按约定时间交房的，给予每宗宅基地10万元提前搬迁奖励。

（三）宅基地合法利用奖励

被腾退人在房屋腾退公告规定的奖励期限届满前签订房屋腾退补偿安置协议且按约定时间交房的，按以下标准给予宅基地合法利用奖励：

宅基地内首层房屋建筑容积率小于1的，按照800元/平方米×（宅基地认定面积-宅基地范围内首层房屋建筑面积）给予空院奖励；

宅基地外无未经审批的建筑物、构筑物及附属物和宅基地内无未经审批的二层及以上建筑物、构筑物及附属物，或放弃以上建筑物、构筑物及附属物补偿的，给予每宗宅基地5万元奖励。

九、回迁安置办法

（一）安置房位置及交付标准

本项目安置房位置以规划批准文件为准，安置房为全装修成品交房。

（二）安置房产权性质

房屋产权性质为“按照经济适用住房产权管理”。

（三）应安置面积的确定

1.1982年12月31日以前划定的宅基地，认定面积未超过266.67平方米(含，0.4亩)的，按照认定面积计算应安置面积；

认定面积超过266.67平方米(0.4亩)的，应安置面积为266.67平方米。

2.1983年1月1日以后划定的宅基地，按照认定面积计算应安置面积。

（四）宅基地超出应安置面积部分货币补偿

1982年12月31日以前划定的宅基地，认定面积超过266.67平方米(0.4亩)的部分，按如下标准给予货币补偿：

超过266.67平方米(0.4亩)至400平方米(含，0.6亩)的部分，将该部分面积的70%按照标准房屋市场价格与标准房屋重置成新价之差的50%给予货币补偿，剩余的30%按照每平方米1500元给予货币补偿；

超过400平方米(0.6亩)至533.34平方米(含，0.8亩)的部分，将该部分的20%按照标准房屋市场价格与标准房屋重置成新价之差的50%给予货币补偿，剩余的80%按照每平方米1500元给予货币补偿；

超过533.34平方米（0.8亩）以外的部分，按照每平方米1500元给予货币补偿。

（五）安置房价格、面积构成及选择方式

安置房面积=应安置面积+奖励购房面积+调剂购房面积+自主选择购房面积

1.应安置面积标准及价格

被腾退人选择安置房面积在应安置面积内的部分，该部分安置房面积互不找差价。

2.奖励购房面积标准及价格

被腾退人在房屋腾退公告规定的奖励期限届满前签订房屋腾退补偿安置协议且按约定时间交房的，给予30平方米作为签约奖励购房面积，按照每平方米1500元的价格购买。

3.调剂购房面积标准及价格

因安置房户型原因，被腾退人可在应安置面积和奖励购房面积之和的基础上，最多购买不超过20平方米的调剂购房面积。调剂购房面积按照签约时间执行不同价格，具体标准如下：

被腾退人在房屋腾退公告规定的奖励期限届满前签订房屋腾退补偿安置协议且按约定时间交房的，按照每平方米6500元的价格购买调剂购房面积；

超过奖励期限签约且按约定时间交房的，按照本项目标准房屋市场价格购买调剂购房面积。

4.自主选择购房面积标准及价格

被腾退人在房屋腾退公告规定的奖励期限届满前签订房屋腾退补偿安置协议且按约定时间交房的，按以下标准购买自主选择购房面积：

认定面积超过266.67平方米（0.4亩）的被腾退人，可根据自身购房需求，按照每平方米10000元的价格购买自主选择购房面积，最大购买面积为本方案第九条第四款规定的标准房屋市场价格与标准房屋重置成新价之差50%的标准所获得的货币补偿金额可购买的自主选择购房面积；

认定面积未超过266.67平方米（含，0.4亩）的被腾退人，不享受自主选择购房面积。

（六）放弃部分面积处理方式

被腾退人自愿选择的安置房面积少于应安置面积的部分，按每平方米6500元给予被腾退人弃房补偿。

（七）回迁安置房选择办法

安置房分两轮次选房，被腾退人在房屋腾退公告规定的奖励期限届满前签订房屋腾退补偿安置协议且按约定时间交房的，两轮次选房均按签约顺序确定，其中第一轮次选择一套住宅；

第二轮次一次性选取剩余全部住宅。

未签约或已签约但未按照协议约定期限交房的，不得参加第一轮次选房，在第二轮次所有已签约且按约定时间交房的被腾退人选房完毕后按照实际交房顺序选房。

十、本方案由腾退人拟订，报密云区人民政府同意后执行。

十一、本方案执行过程中出现的特殊问题由棚改指挥部组织相关部门研究并形成专题会议纪要，专题会议纪要是本方案实施过程中的补充性依据。

第二部分 非住宅腾退补偿方案

根据《北京市发展和改革委员会关于密云区溪翁庄镇溪翁庄村棚户区改造项目核准的批复》（京发改（核）〔2021〕128号），同意实施密云区溪翁庄镇溪翁庄村棚户区改造项目。

依据相关法律、法规、政策规定，本着依法依规、尊重历史、实事求是、合情合理的原则，结合本地区实际情况，制定本项目非住宅腾退补偿方案。

一、腾退范围及内容

腾退范围：东至现状水库中学、敬老院；南至现状居住小区；西至云水大街临街商业用地；北至现状居住区（具体范围以规划批准文件为准）。

非住宅包括：除宅基地以外的各类合法房屋、构筑物、附属物及地上物（地上附着物）等。

二、腾退人与被腾退人

腾退人：北京住总绿都投资开发有限公司。

被腾退人：国有土地非住宅被腾退人，以《国有土地使用证》证载权利人为准；未取得《国有土地使用证》但具有发改委、规划等部门批准文件的，按照批准文件载明的权利人进行确定，无上述文件的，由棚改指挥部组织相关部门进行确定。

集体土地上非住宅被腾退人，取得《集体土地使用证》的，以证载权利人为准；未取得《集体土地使用证》，以与村委会签署的集体土地承包、租赁协议等证明材料载明的权利人为准。

如上述情况无法确认或存在争议的，以认定并公示的结果确定被腾退人。

三、补偿方式

非住宅以货币方式补偿。

四、面积的认定

（一）占地面积的认定

国有土地非住宅占地面积，以《国有土地使用证》证载面积为准；未取得《国有土地使用证》但具有发改委、规划等部门批准文件的，按照批准文件载明的土地面积进行认定；

无上述文件的，由棚改指挥部组织相关部门进行认定。

集体土地上非住宅占地面积，取得《集体土地使用证》的，以证载面积为准；未取得《集体土地使用证》的，以与村委会签署的集体土地承包、租赁协议等证明材料载明的面积为准。

如上述情况无法确认或存在争议的，以认定公示的结果为准。

（二）房屋建筑面积及经营面积的认定

1.取得《房屋所有权证》的房屋按照证载面积进行认定，未取得《房屋所有权证》的房屋依照相关法律、法规、政策结合实测房屋建筑面积确定。

如上述情况无法确认或存在争议的，以认定的结果为准。

2.经营面积与被腾退人持有的有效工商执照登记的面积相符的，按照工商执照登记的面积认定；有效工商执照未登记面积或登记面积与实际经营面积不符的，由棚改指挥部结合实际经营情况进行认定，在认定土地范围外的部分不予认定。

五、国有土地非住宅腾退补偿

补偿总款=国有土地使用权补偿价+房屋结构重置成新价、装修、附属物重置成新价补偿+地上附着物补偿+停产停业损失补偿+机械设备补偿费或迁移费+搬迁费+特殊地上物搬迁补助费+移机、移装费+奖励费

（一）国有土地使用权补偿价、房屋结构重置成新价、装修、附属物重置成新价补偿由评估机构根据《关于发布<北京市房屋重置成新价评估技术标准>的通知》(北估秘〔2016〕001号)等相关规定评估确定。

（二）林木、苗木及基础设施等地上附着物的补偿价，由评估机构根据相关规定并结合市场询价等方式评估确定。

（三）停产停业损失补偿

非住宅房屋符合下列条件的，按照认定的经营面积给予每平方米1000元的一次性停产停业损失补偿：

1.具有房屋权属证明或者经认定为实际经营的房屋；

2.提交合法有效的营业执照，且标明的营业场所与被腾退房屋一致；

3.已办理税务登记并具有纳税凭证。

被腾退人对上述一次性停产停业损失补偿存在争议的，由评估机构依据《北京市国有土地上房屋征收停产停业损失补偿暂行办法》（京建法〔2011〕18号）规定，评估确定一次性停产停业损失补偿。

（四）机械设备补偿费或迁移费由评估机构评估确定。

（五）搬迁费

按照合法批准文件载明或经认定的房屋建筑面积每平方米50元计算。

（六）特殊地上物搬迁补助费

由评估机构采取市场询价等方式评估确定价格，报棚改指挥部通过后执行。

（七）各项移机、移装费

1.每部电话、宽带移机费235元；

2.有线电视移装费300元；

3.每台空调移装费400元；

4.每个热水器移装费300元。

（八）奖励项目和标准

1.提前搬迁奖励

被腾退人在房屋腾退公告规定的奖励期限届满前签订房屋腾退补偿协议且按约定时间交房的，按照评估机构出具的国有土地使用权补偿价及房屋、附属物评估补偿费和机械设备补偿、迁移费之和的5%计算提前搬迁奖励，最低10万元，最高不得超过30万元。

2.履行合同奖励

被腾退人在房屋腾退公告规定的奖励期限届满前签订房屋腾退补偿协议且按约定时间交房的，给予20万元履行合同奖励。

六、集体建设用地非住宅腾退补偿

集体建设用地非住宅：与村委会签署租赁及购买协议的非住宅以及村集体公产等。

（一）与村委会签署租赁协议的非住宅补偿

补偿总款＝房屋结构重置成新价、装修、附属物重置成新价+停产停业损失补偿+机械设备补偿费或迁移费+搬迁费+移机、移装费+特殊地上物搬迁补助费+奖励费

1.被腾退房屋的结构重置成新价、装修、附属物重置成新价由评估机构根据《关于发布<北京市房屋重置成新价评估技术标准>的通知》(北估秘〔2016〕001号)等相关规定评估确定。

承租村委会房屋的结构重置成新价补偿归村委会所有，装修、附属物补偿价归承租人所有。

2.停产停业损失补偿

非住宅房屋符合下列条件的，按照认定的房屋经营面积给予每平方米1000元的一次性停产停业损失补偿：

（1）具有房屋权属证明或者经认定为实际经营的房屋；

（2）提交合法有效的营业执照，且标明的营业场所与被腾退房屋一致。

3.机械设备补偿费或迁移费由评估机构评估确定，在认定土地范围外的部分不予补偿。

4.搬迁费

按照合法批准文件载明或经认定的房屋建筑面积每平方米50元计算，在认定土地范围外的部分不予补偿。

5.各项移机、移装费

（1）每部电话、宽带移机费235元；

（2）有线电视移装费300元；

（3）每台空调移装费400元；

（4）每个热水器移装费300元；

（5）在认定土地范围外的部分不予补偿。

6.特殊地上物搬迁补助费

由评估机构采取市场询价等方式评估确定价格，报棚改指挥部通过后执行。

7.奖励项目和标准

（1）提前搬迁奖励

被腾退人在房屋腾退公告规定的奖励期限届满前签订房屋腾退补偿协议且按约定时间交房的，按照评估机构出具的房屋、附属物评估补偿费和机械设备补偿、迁移费之和的 5%计算提前搬迁奖励，最低5万元，最高不得超过10万元。

（2）履行合同奖励

被腾退人在房屋腾退公告规定的奖励期限届满前签订房屋腾退补偿协议且按约定时间交房的，给予10万元履行合同奖励。

（二）村集体公产补偿

补偿总款＝房屋结构重置成新价、装修、附属物重置成新价+机械设备补偿费或迁移费+搬迁费+移机、移装费+特殊地上物搬迁补助费

1.被腾退房屋结构重置成新价、装修、附属物重置成新价由评估机构根据《关于发布<北京市房屋重置成新价评估技术标准>的通知》(北估秘〔2016〕001号)等相关规定评估确定。

2.机械设备补偿费或迁移费由评估机构评估确定。

3.搬迁费按照合法批准文件载明或经认定的房屋建筑面积每平方米50元计算。

4.各项移机、移装费

（1）每部电话、宽带移机费235元；

（2）有线电视移装费300元；

（3）每台空调移装费400元；

（4）每个热水器移装费300元。

5.特殊地上物搬迁补助费由评估机构采取市场询价等方式评估确定价格，报棚改指挥部通过后执行。

七、集体非建设用地非住宅腾退补偿

集体非建设用地非住宅：非建设用地上的房屋、构筑物及附属物等地上物。

补偿总款＝房屋结构重置成新价、装修、附属物重置成新价+地上物及地上附着物补偿价+机械设备补偿费或迁移费+搬迁费+移机、移装费+特殊地上物搬迁补助费+奖励费

（一）被腾退房屋结构重置成新价、装修、附属物重置成新价、附属物补偿价，以及青苗、蔬菜、药材、林木、苗木及农田设施等地上附着物补偿价由评估机构根据相关规定并结合市场询价等方式评估确定。

评估值不足每亩40000元的按每亩40000元补偿。

对认定为违法建设和超过批准期限的临时建筑不予补偿。

（二）机械设备补偿费或迁移费由评估机构评估确定。

（三）搬迁费

按照合法批准文件载明或经认定的房屋建筑面积每平方米50元计算。

（四）各项移机、移装费

1.每部电话、宽带移机费235元；

2.有线电视移装费300元；

3.每台空调移装费400元；

4.每个热水器移装费300元。

（五）特殊地上物搬迁补助标准

由评估机构采取市场询价等方式评估确定价格，报棚改指挥部通过后执行。

（六）奖励项目和标准

1.用于农业生产经营设施用房的非住宅可享受以下奖励：

（1）提前搬迁奖励

被腾退人在房屋腾退公告规定的奖励期限届满前签订房屋腾退补偿协议且按约定时间交房的，按照评估机构出具的房屋、附属物评估补偿费和机械设备补偿、迁移费之和的 5%计算提前搬迁奖励，最低5万元，最高不得超过10万元。

（2）履行合同奖励

被腾退人在房屋腾退公告规定的奖励期限届满前签订房屋腾退补偿协议且按约定时间交房的，给予10万元履行合同奖励。

2.无生产经营设施用房的可享受农用地交地奖励

承租人严格执行农用承租地合同，未有违反合同约定行为的农用承租地，给予每亩40000元奖励。

八、本方案由腾退人拟订，报密云区人民政府同意后执行。

九、本方案执行过程中出现的特殊问题由棚改指挥部组织相关部门研究并形成专题会议纪要，专题会议纪要是本方案实施过程中的补充性依据。