随着我国城镇住房制度改革的不断深入与推进，自1998年7月起我国停止了公有住房的福利分配。公有住房简称公房，通常是企事业单位或国家机关根据职工的工龄、职务级别、贡献大小、家庭人口、拆迁调换等诸多因素分配给职工一定面积的住房，职工与单位或国家房管部门之间建立房屋租赁关系，房屋所有权归单位或国家所有，职工享有承租使用权。
根据公房产权单位及管理单位的不同，公房通常分为直管公房和自管公房。因自管公房的相关争议通常并不属于人民法院的主管范围，因此本节课程仅讨论直管公房的相关问题。
近年来，由于公房房屋老化或者区域改造，很多公房面临拆迁，而拆迁带来的相应利益往往较大，但由于公房相关管理规定与老百姓固有观念并不完全相同，因此承租公房拆迁利益的分配常常会引发家庭纠纷。
首先我们一起来看一个案例：
老张生前承租了位于北京市东城区的一间公房。2005年老张去世，2007年该公房被列入前门地区风貌保护工程。2008年，老张的孙子张甲和孙女张乙共同向公房管理部门和搬迁工作实施部门出具更名申请，申请将公房的承租人由老张变更为孙子张甲，相关部门签署了同意意见，并加盖公章确认。
2009年，张甲与搬迁部门签订安置协议书，约定张甲在搬迁范围内有一间公房，正式户口两人，分别是张甲和张乙。张甲自愿选择以自己名义购买位于朝阳区的A、B两套安置房屋。
孙女张乙得知此事后则主张，A、B两套房屋是由祖父的公房转化而来，而祖父公房应属于遗产，张乙有依法继承遗产的权利，因此张乙诉至法院，要求张甲将A房屋过户到其名下。
在该案中，争议焦点主要有两个，一是承租公房是否属于遗产？二是公房拆迁利益如何分割？接下来，我们就这两个问题进行讲解。
一、承租公房是否属于遗产
老百姓通常认为，公房是国家或者单位给承租人一家人的，承租人去世之后自然就由其继承人继续使用，并且可以予以继承分割。
但实际上，根据我国现行法律规定，公房的承租权是不可继承的。
一方面，公房承租权来源于承租人与出租人签订的租赁合同，是依据政策享有的具有人身属性的债权。即使公房承租权与一般的房屋承租权在长期性、福利性、是否可在一定范围内流转等方面存在差异，但仍不改变其为债权的本质。
另一方面，物权法定原则是物权法的基本原则，物权的种类不应任意创设。在公房承租权的法律定性上，不宜突破物权法定原则，即公房承租权不宜定性为物权。
此外，《北京市高级人民法院关于审理继承纠纷案件若干疑难问题的解答》第5条规定：“当事人请求继承被继承人生前的公房承租权，人民法院应告知当事人向公房所有权所在的行政机关或单位申请办理公房承租人变更手续，当事人坚持继承请求的，人民法院裁定驳回起诉”，该解答明确了公房承租权不能作为遗产继承。
综上，依据我国《继承法》的相关规定，遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产，由于承租人本身对公房不享有所有权，公房承租权因承租人的死亡而消灭，因此公房承租权不属于承租人的遗产范围，不发生其继承人对该公房承租权的继承问题。
公房承租权不能以继承的方式转由其继承人享有，只能通过变更承租人的方式，转由符合条件的继承人或其他共同生活的家庭成员享有。
变更承租人的条件各地略有不同，通常申请更名人应当同时具备以下条件：与承租人具备同一户籍、共同居住一定期间、在他处无住房等，是否具备承租资格由房屋管理部门审核认定。
二、公房拆迁利益如何分割？
在公房拆迁安置过程中，公房承租人及其同住家属可以作为被拆迁安置对象，享受拆迁利益，相应的拆迁利益一般被视为对公房承租人的承租权进行的补偿。
那么，公房拆迁的利益该如何分割呢？根据承租人死亡、承租人变更、拆迁实施的发生顺序，拆迁利益归属及分配的情形分述如下：
（1）承租人生前实施拆迁，获得拆迁利益后死亡
拆迁利益通常包含拆迁补偿款及回迁安置房屋。这种情况下，相应的拆迁补偿款及回迁安置房屋为承租人的合法财产，应当认为拆迁利益归承租人所有。
承租人死亡后，该拆迁利益作为遗产予以继承。
（2）承租人生前实施拆迁，拆迁利益落实到位之前死亡
拆迁本身有一个周期，从前期的筹备、协商，到拆迁利益的落实存在较长的时间跨度。如拆迁补偿协议在承租人死亡前达成，则承租人的地位已经确定，拆迁利益应归承租人所有，承租人死亡后，拆迁利益作为承租人的遗产予以继承。
承租人死亡前未达成拆迁补偿协议的，其作为承租人的主体资格丧失，不能再以承租人的身份获得拆迁利益。
（3）原承租人死亡，已变更承租人，而后实施拆迁
家庭成员就变更承租人事宜达成一致意见，并经公房产权人或管理人同意变更公房承租人，变更后发生拆迁，取得拆迁利益。这种情况下，应认定拆迁利益归变更后的承租人，本节课程开头的案例即属于此种情况。
孙子张甲先通过房改方式取得公房产权，在公房被拆迁时，其身份已经从房屋的承租人变更为产权人，同时公房也变成已购公房，拆迁人再按市场评估价对产权人进行补偿，因此相应公房的拆迁利益并非原承租人的遗产，应归属于新承租人，也就是A、B两套房屋均属于孙子张甲所有。
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朝阳区人民法院 朝法案例调研
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征收集体土地住宅房屋的拆迁，可以实行产权调换、货币补偿，或产权调换与货币补偿相结合;特殊情况下，在规划保留村，经区人民政府报市人民政府批准，在统一规划的前提下，也可以采用批宅基地自建的补偿方式。 1、产权调换补偿标准及面积计算： (1)人均合法产权面积小于50平方米的，按50平方米认定产权面积。对人均不足50平方米的部分，已建成无合法批建手续房屋的，按人均50平方米认定产权予以补偿安置;未建成的
一、公房拆迁有几种补偿方式根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，拆迁补偿的方式有两种，货币补偿和房屋产权置换。如果没有住房担忧且不愿花几年时间等待安置房建设的人，一般会选择货币补偿。其原因：一是货币补偿操作简单，且一次性了断，不会产生延长过渡期限、被拆迁人或使用人不能及时回迁等后续问题;二是货币补偿更方便被拆迁人选择住房，不受地点等方面的限制;三是避免因安置用房质量不好而使拆迁双方产生矛盾。
小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋，没有缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村委会颁发，也叫作“乡产权房”。小产权房没有国家发放的土地使用证和预售许可证，购房合同在国土房管局不会给予备案。所谓产权证也不是真正合法有效的产权证。一句话，买卖小产权房是不受法律保护的。因为没有合法的房产证，所以，征地拆迁时，小产权房的购房人也就无法完成拆迁补偿登记，因此，在争取拆迁补
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征地补偿中有土地补偿费和安置补助费，土地补偿费和安置补助费的补偿标准由该省的征地综合区片地价决定，征地区片地价是根据统一年产值标准计算，而土地补偿费以及安置补助费就是系数乘以年产值，也就是土地补偿费安置补助费的比例就是系数的比值，每个地方不一样，大概为4:6。土地补偿费村委会可以预留百分之二十，用于村经济发展。土地补偿费村民是可以分的的。
房屋拆迁时，承租人是可以得到拆迁补偿的。拆迁租赁房屋的，拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人共同订立拆迁补偿安置协议符合下列情形之一的，拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人分别订立拆迁补偿安置协议：(一)拆迁执行规定租金标准的公有出租房屋且被拆迁人选择货币补偿的(二)拆迁执行规定租金标准的私有居住房屋的(三)拆迁房管部门依法代管的房屋的(四)拆迁宗教团体委托房管部门代理经租的房屋。
