实务问答之二：百万大修基金被挪用 业主如何救济
——靳滨滨 律师
关键词：大修基金 公共维修资金 开发商 物业公司 被挪用
西安市某小区几百户居民在购房时向开发商缴纳了总计数百万元公共维修基金。之后得知该资金被开发商挪用。根据相关规定，房屋公共维修基金是房屋办理产权证时必须缴纳的费用之一，因此开发商挪用，也致使部分业主至今无法办理房产证，作为小区业主如何维权？
永嘉信靳滨滨律师答复：
房屋维修资金，俗称商品房大修基金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有。
从公有住房售房款中提取的住宅专项维修资金属于公有住房售房单位所有。
2009年12月23日，西安市人民政府颁布施行的《西安市住宅专项维修资金管理办法》。根据规定，2009年12月23日以后，开发建设单位不得再代收房屋维修资金。
对2009年12月23日之前，开发建设单位或者物业服务企业已代收的维修资金，应当按照有关规定将代收的维修资金划转至物业行政管理部门设立的维修资金专户。
同时，根据《物业管理条例》，对挪用专项维修基金的，由县级以上地方政府房地产行政主管部门追回挪用的专项维修资金，给予警告，没收违法所得，并可处挪用数额2倍以下的罚款；
物业服务企业挪用专项维修资金，情节严重的，由颁发资质证书的部门吊销资质证书，构成犯罪的，依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。
其次，根据西安市人民政府2009年12月23日颁布实施的《西安市住宅专项维修资金管理办法》，开发建设单位或者物业服务企业未按规定将代收的维修资金转入维修资金专户的，由物业行政管理部门责令限期转入专户，对拒不转入专户的，处维修资金总额1%以上5%以下的罚款。
永嘉信靳滨滨律师提示，开发商或者物业公司如存在未按规定将代收的维修资金转入维修资金专户的，业主可向西安市房管局下辖的市物业办投诉（附上交纳维修基金的发票复印件书面向他们投诉）。
他们调查核实后，通常会向开发商或物业公司发出书面追缴通知。另外，业主还可通过向管辖法院起诉开发商或物业公司的方式，迫使开发商或物业公司上缴维修基金，最后办到房产证。
另外，根据西安市人民政府2009年12月23日颁布实施的《西安市住宅专项维修资金管理办法》文件通知，自2010年后，我市已停止由开发商或物业公司代收维修基金工作，目前，有条件的业主可自己打印维修资金交存通知单交存这笔钱（可采取现金、刷卡只能刷借记卡两种方式），维修资金中心也可委托西安市住房保障和房屋管理局住宅专项维修资金专户银行到新入住小区收房现场收交。
具体缴费流程：
1、凡2010年6月1日之后签订《商品房买卖合同》并经过网签备案的商品房可通过房产资讯网申请房屋专项维修资金在线服务。
获取《西安市房屋专项维修资金交存通知单》的方式现在有四种：
●有打印机的业主可通过房产资讯网（www.xafgj.gov.cn）自助打印《西安市房屋专项维修资金交存通知单》，持通知单和身份证明到专户银行交存维修资金；
●没有打印机的业主可通过房产资讯网（www.xafgj.gov.cn）选择发送短信方式，持发送的短信和身份证明自行到专户银行交存维修资金；
●业主也可持身份证明和《商品房买卖合同》原件直接到专户银行交存维修资金；
●开发建设单位在商品房网签备案平台为业主打印出《西安市房屋专项维修资金交存通知单》，由业主持通知单和身份证明自行到专户银行交存维修资金。
具体缴费标准：
商品房（经济适用房、集资建房）维修资金交存标准为：
●多层住宅（7层以下，不配备电梯的）：60元/平方米；
●多层住宅（配备电梯的）：90元/平方米；
●小高层、高层住宅（7层以上，含7层）：145元/平方米。
房改房维修资金交存标准为：
●业主按照所拥有物业的建筑面积交存维修资金，每平方米建筑面积交存首期维修资金的数额为当地房改成本价的2%；
●售房单位按照多层住宅不低于售房款的20%、高层住宅不低于售房款的30%，从售房款中一次性提取维修资金。
拆迁安置房屋维修资金交存标准为：
●多层住宅（7层以下，不配备电梯的）：60元/平方米；
●多层住宅（配备电梯的）：90元/平方米；
●小高层、高层住宅（7层以上，含七层）：90元/平方米。
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