房屋建筑业行业分析报告

建筑业行业分析报告一、概念

建筑业分为“狭义建筑业”和“广义建筑业”，狭义建筑业主要包括建筑产品的生产（即施工）活动，广义的建筑业则涵盖了建筑产品的生产以及与建筑生产有关的所有的服务内容，包括规划、勘察、设计、建筑材料与成品及半成品的生产、施工及安装，建成环境的运营、维护及管理，以及相关的咨询和中介服务等等，反映了建筑业整个经济活动空间。

按照《20__年国家统计局行业分类标准》，建筑业主要可分为四大类，分别为房屋建筑业、土木工程建筑业、建筑安装业、建筑装饰和其他建筑业。

房屋建筑业指房屋主体工程的施工活动；不包括主体工程施工前的工程准备活动。

二、建筑业企业资质等级标准及施工总承包企业资质等级标准建筑业企业资质分为施工总承包、专业承包和劳务分包三个序列：（1）获得施工总承包资质的企业，可以对工程实行施工总承包或者对主体工程实行施工承包。

承担施工总承包的企业可以对承接的工程全部自行施工，也可以将非主体工程或者劳务作业分包给具有相应承包资质或者劳务分包资质的其他建筑业企业。

（2）获得专业承包资质的企业，可以承接施工总承包企业分包的专业工程或者建设单位按规定发包的专业工程。专业承包企业可以对所承接的工程全部自行施工，也可以将劳务作业分包给具有相应劳务分包资质的劳务分包企业。

（3）获得劳务分包资质的企业，可以承接施工总承包企业或者专业承包企业分包的劳务作业。

（一）房屋建筑工程施工总承包企业资质等级标准

房屋建筑工程施工总承包企业资质分为特级、一级、二级、三级。特级资质标准：

1.企业注册资本金3亿元以上。

2.企业净资产3.6亿元以上。

3.企业近3年年平均工程结算收入15亿元以上。

4.企业其他条件均达到一级资质标准。

一级资质标准：

1.企业近5年承担过下列6项中的4项以上工程的施工总承包或主体工程承包，工程质量合格。

(1)25层以上的房屋建筑工程；(2)高度l00m以上的构筑物或建筑物；

(3)单体建筑面积3万m2以上的房屋建筑工程；(4)单跨跨度30m以上的房屋建筑工程；(5)建筑面积10万m2以上的住宅小区或建筑群体；

(6)单项建安合同额1亿元以上的房屋建筑工程。

2.企业经理具有10年以上从事工程管理工作经历或具有高级职称；总工程师具有10年以上从事建筑施工技术管理工作经历并具有本专业高级职称；

总会计师具有高级会计职称；总经济师具有高级职称。

企业有职称的工程技术和经济管理人员不少于300人，其中工程技术人员不少于200人；工程技术人员中，具有高级职称的人员不少于10人，具有中级职称的人员不少于60人。

企业具有的一级资质项目经理不少于12人。

3.企业注册资本金5000万元以上，企业净资产6000万元以上。

4.企业近3年最高年工程结算收入2亿元以上。

5.企业具有与承包工程范围相适应的施工机械和质量检测设备。二级资质标准：

1.企业近5年承担过下列6项中的4项以上工程的施工总承包或主体工程承包，工程质量合格。

(1)12层以上的房屋建筑工程；(2)高度50m以上的构筑物或建筑物；

(3)单体建筑面积1万m2以上的房屋建筑工程；(4)单跨跨度2lm以上的房屋建筑工程；(5)建筑面积5万m2以上的住宅小区或建筑群体；

(6)单项建安合同额3000万元以上的房屋建筑工程。

2.企业经理具有8年以上从事工程管理工作经历或具有中级以上职称；技术负责人具有8年以上从事建筑施工技术管理工作经历并具有本专业高级职称；

财务负责人具有中级以上会计职称。

企业有职称的工程技术和经济管理人员不少于150人，其中工程技术人员不少于100人；工程技术人员中，具有高级职称的人员不少于2人，具有中级职称的人员不少于20人。

企业具有的二级资质以上项目经理不少于12人。

3.企业注册资本金2000万元以上，企业净资产2500万元以上。

4.企业近3年最高年工程结算收入8000万元以上。

5.企业具有与承包工程范围相适应的施工机械和质量检测设备。三级资质标准：

1.企业近5年承担过下列5项中的3项以上工程的施工总承包或主体工程承包，工程质量合格。

(1)6层以上的房屋建筑工程；(2)高度25m以上的构筑物或建筑物；

(3)单体建筑面积5000m2以上的房屋建筑工程；(4)单跨跨度15m以上的房屋建筑工程；(5)单项建安合同额500万元以上的房屋建筑工程。

2.企业经理具有5年以上从事工程管理工作经历；技术负责人具有5年以上从事建筑施工技术管理工作经历并具有本专业中级以上职称；

财务负责人具有初级以上会计职称。企业有职称的工程技术和经济管理人员不少于50人，其中工程技术人员不少于30人；工程技术人员中，具有中级以上职称的人员不少于10人。

企业具有的三级资质以上项目经理不少于10人。

3.企业注册资本金600万元以上，企业净资产700万元以上。

4.企业近3年最高年工程结算收入2400万元以上。

5.企业具有与承包工程范围相适应的施工机械和质量检测设备。

（二）承包工程范围：

特级企业：可承担各类房屋建筑工程的施工。

一级企业：可承担单项建安合同额不超过企业注册资本金5倍的下列房屋建筑工程的施工：

(1)40层及以下、各类跨度的房屋建筑工程；

(2)高度240m及以下的构筑物；

(3)建筑面积20万m2及以下的住宅小区或建筑群体。

二级企业：可承担单项建安合同额不超过企业注册资本金5倍的下列房屋建筑工程的施工：

(1)28层及以下、单跨跨度36m及以下的房屋建筑工程；

(2)高度120m及以下的构筑物；

(3)建筑面积12万m2及以下的住宅小区或建筑群体。

三级企业：可承担单项建安合同额不超过企业注册资本金5倍的下列房屋建筑工程的施工：

(1)14层及以下、单跨跨度24m及以下的房屋建筑工程；

(2)高度70m及以下的构筑物；

(3)建筑面积6万m2及以下的住宅小区或建筑群体。注：房屋建筑工程是指工业、民用与公共建筑(建筑物、构筑物)工程。

工程内容包括地基与基础工程，土石方工程，结构工程，屋面工程，内、外部的装修装饰工程，上下水、供暖、电器、卫生洁具、通风、照明、消防、防雷等安装工程。

三、行业特点

1．行业具有周期性，建筑工程行业的发展一般与工程所在行业密切相关；

2．行业具有地域性，建筑工程行业的发展与所处区域的经济发展和城市化水平密切相关，区域特征较为明显；

3．属于劳动密集型行业，目前中国的建筑行业是劳动密集型行业，劳务水平的高低直接影响工程质量的好坏；

4．行业是耗能大户，在建筑的建造和使用过程中，需要消耗大量的能源、资源，还会产生建筑垃圾。与此同时，建筑在使用过程中还要消耗大量的能源、水源。

此外，由于建筑业具有土地垄断性和不可移动性等特点，建设工程产品的生产具有单件性、流动性、地域性、周期长和生产方式多样性、不均衡性，以及受外部约束多等特点。

三、房屋建筑工程施工流程图

五、产业政策对行业的影响分析

20__年，住房和城乡建设部于正式公布了《建筑业“十二五”发展规划》，这份规划将指导我国建筑业未来五年发展的重要文件，不仅明确了“十二五”时

期建筑业发展的方向和目标，还透露出诸多信号，将对建筑业上下游产业带来积极影响。根据规划，“十二五”时期，我国建筑业总产值、建筑业增加值年均增长15%以上，有利于巩固建筑业支柱产业地位。

与此同时，建筑节能成为建筑业发展的重要目标，行业将迎来新的发展机遇。

图：近年中国建筑行业重点产业政策汇总

六、行业发展现状

房屋建筑业：房屋建筑作为国内绝对投资额最大的工程领域，其投资增速与房地产市场的变化趋势紧密相连。受国家20__年4月以来房地产宏观调控的影响，20__年我国房地产投资增速逐月下降趋势，交易量也顺势下行。

与此同时，银行信贷持续收缩使得房地产贷款风险外溢加速。20__年，在持续的房地产政策调控下，银行应加强对房屋建筑企业的流动性风险管理，确保企业资金链稳定。

此外，由于保障性住房受到政策重视，银行对保障性住房开发贷款增量适当提高，对于国家已批准开工的重点在建续建项目确保其信贷需求得到合理满足。

房屋建筑作为国内绝对投资额最大的工程领域，其投资增速与房地产市场的变化趋势紧密相连。受国家20__年4月以来房地产宏观调控的影响，20__年特别是下半年以来房地产投资增速逐月下降，房屋销量也呈现出平稳回落的态势。

分析认为，从当前政策走势来看，国家短期内不会放松房地产市场调控，20__年上半年房地产增速仍会继续向下。

1．房地产投资情况分析

20__年，全国房地产开发投资61740亿元，比上年增长27.9%。整体来看，20__年全国房地产开发投资增速呈现逐月温和下降状态，房地产开发投资月均维持在5000亿元左右的历史高位。

分析认为，由于行业信贷环境难以改观，加之销售增速的不断回落，开发商的投资能力和投资意愿会不断下降，预计20__年房地产开发投资可能会低于20__年的水平，同比出现下降。

图1：2010-20__年全国房地产开发投资当月完成情况

2．房地产建设情况分析

20__年，全国房屋新开工面积19.01亿平方米，增长16.2%，增速比上年回落24.4个百分点。我们认为，新开工面积同比增速于20__年3月份开始呈现底部震荡整理形态，底部区间月均新开工面积约为1.5亿平米。

由于房屋施工期一般为2年左右，如果新开工面积同比增速20__年3月份筑底，则在目前的销售节奏下，行业库存或于20__年3月到达顶峰。

图2：2010-20__年全国房地产新开工、施工和竣工面积情况

3．房地产销售情况分析

20__年，全国商品房销售面积10.99亿平方米，比上年增长4.9%，增速比上年回落5.7个百分点。商品房销售额59119亿元，增长12.1%，增速比上年回落6.8个百分点。

分析认为，20__年，房屋销量每月同比增速呈现平稳回落态势。但值得注意的是，虽然12月份销售面积同比增速只有4.9%，增速比去年同期回落5.2个百分点，但12月份单月销售面积却达到了2亿平方米，环比增加100%，是20__年单月销售均值0.9亿平方米的两倍。

总体来看，20__年房屋销售量有企稳态势，据此推测，20__年房屋销售面积将大致维持在2011的水平。

图3：2010-20__年全国商品房销售面积当月情况

图4：2010-20__年全国商品房销售额当月情况

4．开发企业资金来源情况分析

20__年，全国房地产开发企业本年资金来源83246亿元，比上年增长14.1%，增速比上年回落12.1个百分点。

虽然从整体看，20__年房地产行业各项资金来源整体有略微增长，但值得注意的是，除自筹资金项目外，12月份国内贷款、利用外资、其他资金等项目增速比11月均出现了大幅回落，其中国内贷款增速已变为零。

预计未来行业信贷偏紧趋势难有大的改观，加之20__年基数较高，20__年房地产开发各项资金来源同比增速为负概率较大。

图5：20__年1-12月全国房地产开发资金构成

5．房地产开发景气指数

20__年12月份，全国房地产开发景气指数（以下简称“国房景气指数”）为98.89，比11月份回落0.98点，滑至29个月新低。

自20__年3月份，国房景气指数达到105.89高点后便转头向下，虽然20__年上半年有过短暂回暖，但

仍没有改变下滑的大势，在20__年11月份跌破景气临界值后，再探低0.98点。

6．保障房建设情况分析

在20__年12月22日举行的全国性住房保障工作座谈会上，住房和城乡建设部已代表国务院保障性安居工程协调小组与各地签订20__年保障性安居工程建设目标责任书。

最终确定的保障房新开工建设规模为700万套，比此前定向的1000万套缩减了300万套。与20__年1000万套保障房新开工任务相比，20__年的建设任务在数字上呈锐减之势，不过实际建设压力将超过20__年。

住建部已计划在20__年竣工保障房500万套以上。此外，会议指出，20__年保障房将加大中央、地方政府投入，还要通过贷款支持、发行企业债券等方式吸引社会资金加入保障房建设中来。

在全国房地产投资普遍回落的情况下，政策支持下的保障房建设成为房屋建筑领域的亮点之在。

七、行业发展存在的问题

（一）从产业层次看来，我国建筑业主要存在以下问题：

产业结构不合理。到目前为止，我国建筑业仍没能形成一个较合理的结构体系。经营范围、经营方式和经营能力趋同。数百家具有一级承包资质的建筑企业都可以参加总承包层次上的竞争，体现不出各自的目标市场和优势劣势，造成了建筑市场竞争的混乱和无序，这种无序竞争加剧了工程发包领域的不规范行为。

市场规范程度较低。压级压价、垫资施工、拖欠工程款、索取回扣等问题一直是建筑业的顽症，尽管国家对上述诸多问题都进行了大力地防治，但一个统一的、开放的、体系完备的、竞争有序的建筑市场在我国尚未建立。

目前，相关部门已在探究和初步建立规范建筑业各方主体行为的长效机制，但在短期之内，建筑业还将处于市场规范程度较低的局面。

过度竞争现象较为明显。建筑业过度竞争的根本原因在于行业集中度较低。而行业集中度较低的一个重要表现就是生产能力相对过剩和产品的同质化。

由于大多数以相似的业务和经营管理模式竞争，为了释放自身生产能力，各建筑企业竞相压价、恶性让利，其结果必然导致行业整体利润率过低。

信用体系尚未建立。由于我国当前正处于建设高峰时期，建筑市场发育尚不完善，体制和机制还未完全理顺，综合执法体系有待强化，市场主体缺乏信用意识、履约意识较为薄弱，加上建筑市场供求失衡等等原因，致使建筑市场信用体系建设明显滞后。

信用的缺失不仅造成了建筑市场混乱、经营成本的浪费，也给企业和行业发展带来很大风险，建立和完善建筑市场信用体系的任务十分重要和紧迫。

建筑节能迫在眉睫。据了解，我国目前新建建筑中有95%仍属高耗能建筑，建筑能耗

占全国总能耗的近三成。到20__年要完成对大部分既有建筑的节能改造。造成建筑不节能的原因很多，有的是产品原因，很多用电设备本身能效低；

有的是系统设计不合理，加重了负荷，再就是施工过程中的监管措施不利，造成节能项目难以落实，这样造成巨大能源浪费。

（二）从企业的层次看来，我国建筑业主要存在以下问题：

管理水平低下。企业组织结构老化是建筑企业管理水平低下的一个重要原因，我国大多数建筑企业仍采用粗放经营模式，重项目、轻收益、轻管理，再加上管理人才匮乏等原因，致使企业管理水平一直处于较低状态。

另外，企业制度的不健全以及工程项目点多面广，客观上增大了企业管理上的难度。

关键性人才匮乏。企业之间的竞争归根结底就是人才的竞争，人力资源是企业价值增值中最具创造性的因素，是否拥有必需的高素质人才是决定企业能否成功的关键因素。

从建筑业人才的现状看，一些从业人员因循守旧，已显示出对新经济状态的诸多不适应。

资金运作和融资能力亟待加强。无论是从企业承接项目，还是从企业发展来讲，资金运作和融资能力都是建筑业成功经营的关键因素。

就某个项目来说，建筑企业项目承接后往往需要投入巨大的流动资金，资金实力和融资能力是制约企业做大的一个重要瓶颈。

风险控制能力相对较弱。建筑企业工程项目规模较大，周期较长，投资量巨大，可产生风险的因素数量多且种类繁杂，而且风险损失的严重性——不但会造成财产损失，更会影响企业声誉。

与发达国家相比，我国建筑企业的风险控制能力还相对较弱。

资源整合能力有待提高。资源整合能力对于企业核心竞争力的培育至关重要，企业能较好地整合资源，才能有效地发挥协同效应。

这里说的资源不仅包括企业内部资源，也涵盖了企业可以通过各种途径获取的外部资源。对建筑企业来说，主要的外部资源有：银行及金融机构、政府、专业承包商、建材供应商、业主、行业协会、大专院校的研究机构等，与这些资源建立良好的合作关系，企业无疑将获得竞争优势，而且这些竞争优势也往往因竞争对手难以模仿而具有持久性。

八、行业未来的发展方向

“多元经营”战略。多元经营能为企业增加盈利点，并有效规避风险。许多施工企业在充分利用自己的行业竞争优势外，将多元化经营作为一项重要战略，如成立全资房地产企业、参与其他行业投资参股或组建具有独立法人的控股公司等。

整体看来，基本都是围绕自己的核心业务，进行价值链上下游的延伸，实现同一价值链的多元经营。

“提升管理能力”战略。改变企业管理效率低下的状态，提升企业管理能力，已成为许多企业的一大共识。要提高企业的管理能力，首先需要企业深刻认识到管理的重要意义，改变以往“重项目、轻管理”的观念，切实转到“向管理要收益”的轨道上来，并建立健全各项管理制度，制定相应的管理流程和业务流程，做到规范化管理。

“科技兴企”战略。随着我国建筑市场运作逐步进入规范，科技的作用将在竞争中凸现出来。大力研究开发具有自己特点和较强竞争力的技术项目，加大科技投入，加快新技术、新

工艺、新材料的推广应用，节省成本降低消耗，提高产品技术含量，从而力争在微利时代，大幅提高企业的经济效益。

“人才兴企”战略。由于行业整体从业人员匮乏及企业间人才竞争的日益加剧，“人才兴企”战略被许多企业不约而同地列为重要战略。

为了吸引和留住人才，许多企业决定大力改革用人机制和激励机制，为员工创造能发挥施展才华的良好环境，力争做到人尽其才，才尽其用，并采取创新性的分配办法，对人员进行考评和激励。

“文化兴企”战略。企业文化是企业里一种积极向上的群体意识，它体现着企业的凝聚力和生命力。只有当企业员工的价值观、行为准则与企业的战略目标相一致，才能最大限度地激发员工潜能。

因此，塑造富含代特征和企业特色的企业文化，对企业的发展具有非常重要的意义。

九、行业发展前景

我国建筑业已成为总产值仅低于工农业、位居第3的支柱产业。同时在基础设施建设与城市化发展的驱动下，房屋建筑业有着姣好的发展前景。

未来几年我国的基本建设、技术改造、房地产等固定资产投资规模将保持在一个较高的水平，中国建筑市场面临重要的发展机遇。

从消费结构上看，建筑业是最急需发展的产业；从城市化进程来看，社会对住宅的需求量很大，建筑业的市场空间相当大；建筑业是最富有吸纳农村剩余劳动力的行业，在当前我国面临突出的“就业问题”、“三农问题”新形势下，建筑业发展对促进国民经济发展、农村劳动力转移和社会稳定起着无法替代的基础性作用。

青海省“十二五”规划指出大力推进城市群产业合理分工布局，打造西宁夏都、青藏高XX区域性现代化中心城市和海东高原现代农业示范XX两大区域品牌，加速人口和产业聚集，不断提高民生水平，使其成为欠发达地区践行科学发展观的示范区，引领全省经济社会发展的综合经济区和促进全省协调发展的先导区，最具特色魅力、适宜人居创业的和谐区。

总体看，行业发展前景较好。

十、行业在区域经济中的地位

全年全社会建筑业总产值312.39亿元，建筑业竣工产值111.58亿元。具有资质等级的总承包和专业承包建筑企业432个。

20__年，全省商品房施工面积1891.2万平方米，其中，住宅施工面积1513.5万平方米。商品房续建面积1118.3万平方米，其中住宅续建面积908.2万平方米，全年全省房地产开发投资189.68亿元，比上年增长31.0%。

其中，商品住宅投资141.10亿元，增长56.4%（其中90平米以下住宅投资增长148.9%）；商业营业用房投资26.87亿元，下降7.5%。

房屋施工面积1891.23万平方米，增长14.0%；房屋竣工面积416.20万平方米，下降17.7%。商品房销售面积262.96万平方米，下降24.5%，其中90平米以下住宅销售面积增长39.6%；

商品房销售额106.46亿元，下降6.7%，其中90平米以下住宅销售额增长60.8%。20__年全省商品房供应量较充足。

行业在区域经济中的地位一般。