2013年度以前，房地产企业的所得税汇算清缴一直使用的是2008年版的所得税申报表，因无法实现将房地产企业未完工收入作为广告费、业务宣传费、业务招待费三项费用扣除基数的填报设计，使得2008年版的所得税申报表备受诟病，而2014版的企业所得税申报表对该问题思考的解决方案则颇为巧妙、合理，体现了国家税务总局的智慧。
然而，尽管2014版企业所得税申报表的第A105010表格比以往所得税申报表对房地产企业填报的内容更加详细、科学、合理，但实务中对A105010表的填报却有着一定的难度，甚至还有一些不解，对此，本文将进行详细介绍。
实现房企未完工收入作为三项费用扣除基数填报设计
在2008年版的所得税申报表中，对房地产企业取得的预售房产收入不确认为收入。按照此前的所得税申报表填报规则，应先将预售收入填入附表一《收入明细表》第4行“销售货物”，再将预售收入和发生的营业税金及附加填入附表三《纳税调整项目明细表》第19行“其他”第4列“调减金额”;将预计毛利额填入附表三第52行“房地产企业预售收入计算的预计利润”第3列“调增金额”。
开发产品完工交付后，由于此前已将预售房款确认为主营业务收入(完工收入)填入了附表一《收入明细表》第4行“销售货物”，所以，按照填报规则，附表一《收入明细表》中不应该再填完工收入，应将完工收入填入附表三《纳税调整项目明细表》第19行“其他”第3列“调增金额”，将已经发生的营业税金及附加填入附表三第19行“其他”第3列“调增金额”;将预计毛利额填入附表三第52行“房地产企业预售收入计算的预计利润”第4列“调减金额”。
由此可见，老版本的所得税申报表对开发企业预售房产收入、营业税金及附加及预计利润的处理很繁琐。
在对本次新版本所得税申报表的设计过程中，发现视同销售收入与房地产企业未完工收入有一个共同特征，即这两方面的收入都可以作为广告费、业务宣传费、业务招待费三项费用扣除基数，于是在本次设计新所得税申报表时，将视同销售和房地产开发企业特定业务的纳税调整合并填列为一张表格：《视同销售和房地产开发企业特定业务纳税调整明细表》(A105010)。
当企业对《企业基础信息表》(A000000)的“103所属行业明细代码”填报为7010(房地产开发企业的代码)时，对企业三项费用扣除基数的校验值就会变为：《一般企业收入明细表》(A101010表)第1行的营业收入+《视同销售和房地产企特定业务纳税调整明细表》(A105010表)第1行的视同销售收入+A105010表第23行的销售未完工销售收入-A105010表第27行的销售未完工收入结转完工开发产品收入，从而使得房地产企业三项费用扣除基数问题在2014版申报表中得到巧妙和完美解决。
房企按预计毛利率交税可扣除营业税及土地增值税
《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》(国税发[2009]31号，以下简称国税发[2009]31号)第九条规定：“企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。”
该通知第十二条还规定：“企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除。”
然而，尽管国税发[2009]31号第十二条规定了企业发生的已销开发产品的营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除，但是，对该毛利额计入当期应纳税所得额后，能否在缴纳相关企业所得税前扣除销售未完工开发产品实际已经缴纳的营业税及其附加、土地增值税却未能予以明确。
实际上，缴纳的营业税及其附加、土地增值税在所得税税前扣除肯定没有问题，仅是应该什么时候扣除更合理的问题。对于该问题，各地税务机关的理解和执行往往也不一致，同意和不同意在按照预计毛利额计缴企业所得税时扣除的两种观点都有。
实际上，对于该问题，在此次新的《视同销售和房地产开发企业特定业务纳税调整明细表》(A105010)中也给予了明确，该表对第22行“(一)房地产企业销售未完工开发产品特定业务计算的纳税调整额”一栏填报的规定是：填报房地产企业销售未完工开发产品取得销售收入时，按税收规定计算纳税调整额。
第1列“税收金额”填报内容为第24行第1列减去第25行第1列的余额。而第24行“销售未完工产品预计毛利额”第1列“税收金额”填报的内容为“房地产企业销售未完工产品取得的销售收入按税法规定预计计税毛利率计算的金额”，第25行“实际发生的营业税金及附加、土地增值税”第1列“税收金额”填报的内容为“房地产企业销售未完工产品实际发生的营业税金及附加、土地增值税，且在会计核算中未计入当期损益的金额”。
由此可见，只要是在会计核算中未计入当期损益的实际发生的营业税金及附加、土地增值税，均可以在按照预计计税毛利率计算出的预计毛利额中扣除后计缴企业所得税。
房企对广告费、业务宣传费、业务招待费税前的扣除基数
国税发[2009]31号第六条规定：“企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现。”
由此可见，房地产企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，可作为计算广告费、业务宣传费、业务招待费的基数，并按规定的比例计算广告费、业务宣传费、业务招待费相应的扣除限额。
因此，如果不考虑这部分收入，将会降低计算广告费、业务宣传费、业务招待费税前扣除的基数，从而使得企业自身的涉税利益得不到最大保护。
但必须注意的是，由于会计上对预售房款仅是作为预收账款核算，没有计入营业收入，而企业所得税申报表主表(A100000)的营业收入也仅是按照会计核算收入的过程安排，其数据来源的《一般企业收入明细表》(A101010))根本没有考虑到房地产企业预售房款收入可作为计算广告费、业务宣传费、业务招待费扣除限额依据的规定。
对于房地产企业预售房款收入可作为计算广告费、业务宣传费、业务招待费扣除限额的问题，只能在先计算出纳税调整额后，通过《视同销售和房地产开发企业特定业务纳税调整明细表》(A105010)第21行“房地产开发企业特定业务计算的纳税调整额”进行体现，并最终填报在《纳税调整项目明细表》(A105000)的第39行“房地产开发企业特定业务计算的纳税调整额”中。
房地产企业在计算广告费、业务宣传费和业务招待费扣除依据时，要自行把预售房款收入加上计算，确保合法权益最大化。但必须注意的是，如果以后房地产企业原预收房款的房屋完工并确认了收入，且计算广告费、业务宣传费、业务招待费扣除限额的收入确是属于前期预售房款结转的，这部分收入就不能再作为计算广告费、业务宣传费、业务招待费扣除限额的依据，但这需要企业通过辅助台账登记帮助记忆，以避免不必要的涉税风险。
房企销售预售未完工产品转完工产品所得税的填报
对于房地产企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的预售商品房收入，尽管会计上仅是作为预收账款处理，但根据国税发[2009]31号通知的规定，应确认为销售收入的实现，所以，此处存在会计和税务的处理差异。
对此，根据新修订的《企业所得税年度纳税申报表(A类，2014年版)填报说明》，此差异应填报在《视同销售和房地产开发企业特定业务纳税调整明细表》(A105010)第21行“房地产开发企业特定业务计算的纳税调整额”所属各行(第22至第29行)。
第21行“房地产开发企业特定业务计算的纳税调整额”应填报房地产企业发生销售未完工产品、未完工产品结转完工产品业务，按照税法规定计算的特定业务的纳税调整额。
第22行“房地产企业销售未完工开发产品特定业务计算的纳税调整额”应填报房地产企业销售未完工开发产品取得的销售收入，按税收规定计算的纳税调整额。
第23行至第25行为第22行的附属行。第26行“房地产企业销售的未完工产品转完工产品特定业务计算的纳税调整额”应填报房地产企业销售的未完工产品转完工产品，按税法规定计算转回的纳税调整额。
第27行至第29行为第26行的附属行。如此填报后，房地产企业取得的预售房收入既可以通过所得税申报表顺利地完成所得税纳税义务，又可以在产品完工转销售收入时，在转回此前按照预售房款计缴各项税费的同时，按照正常会计处理重新填报收入、成本并申报各项税费。
去年按33%预缴的所得税是不会给你退回的。2.所得税的税率都是25%。不过房地产预缴所得税主要考虑预缴的毛利率。因为预缴税款毛利税率。毛利的规定请参照国税发200931号。3.你想退回所得税，那要等整个工程结算以后，再进行一次全面的计算，是否退回那时候才知道，现在是不知道的。4.房地产开发企业按销售、预售销售额，预交企业所得税，根据商品房所处的位置和商品房性质（例如，经济适用房），根据国家税务总局
近日国家税务总局下发了《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》(国税发[2009]31号，以下简称新办法)。此办法是在原内资《关于房地产开发企业业务征收企业所得税问题》(国税发[2006]31号)基础上修订的，一是将老政策中与新税法相抵触的地方作了修改，二是针对房地产市场低迷的状态，对一些政策口径、计税毛利率等作了调整。一、新办法的显著变化点1、对非经济适用房项目的计税毛利率普遍降低了5个百分点根
第二，年应纳税所得额低于10万元(含10万元)，同时符合《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第九十二条规定的资产和从业人数标准的按实际利润额缴纳所得税的小型微利企业，在《中华人民共和国企业所得税年度纳税申报表(A类)》第25行“应纳税所得额”金额栏中据实填列，其所得不做减按50%计入应纳税所得额的处理，而是将其所得与15%计算的乘积，填入《中华人民共和国企业所得税年度纳税申报表(A类)》附表五“
首先，根据《企业所得税法》及其实施条例规定，企业所得税应当按照月度或者季度的实际利润额预缴。房地产开发企业因其开发产品周期长，并且存在对未完工产品——房屋预先进行销售，收取预收款现象。因此，《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》(国税发[2009]31号)规定，企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。
一、一个主表和注意点一个主表是指《中华人民共和国企业清算所得税申报表》，一张，需要结合附表一、附表二的计算结果，或者说附表一、附表二属于主表的一个组成部分。报表中项目的数字来源与计算方法均有说明，计算公式已列明，易于实际操作。实际操作中，需要重点把握以下方面：1、三个概念。清算期间指纳税人实际生产经营终止之日至办理完毕清算事务之日止的期间。资产处置损益指纳税人全部资产按可变现价值或交易价格扣除其计
一、对申报表公告的解读 63号公告明确两项内容：一是从自2015年1月1日开始施行新版年度企业申报表。二是废除国税发〔2008〕101号、国税函〔2008〕1081号、国家税务总局公告2011年第29号和国税函〔2010〕148号。值得注意的是，148号文件的废除对申报表的设计有着一定的影响： 148号文规定征税项目所得与减免税项目所得不可相互弥补亏损，其废除意味着两者之间可以相互弥补亏损。例如，
一、新一轮国企改制政策出台的背景和意义 我国的国企改革之路,始于七十年代末改革开放之初。经过二十多年国企改革的探索和实践,我们找到了我国经济体制的发展方向就是要建立完善的社会主义市场经济体制,就是要进行制度改革和创新,而国企改革特别是以产权制度改革为突破口的国企改革就成为整个经济体制改革的中心环节。 为了推进国有企业产权制度改革与创新,彻底解决人们对于产权改革的模糊认识,十六届
A房地产企业财务人员认为，B项目竣工清算共计实现销售收入6000万元(1000+2000+3000)，发生计税成本4200万元，项目期间费用及可扣除税金600万元(150+200+250)，应纳税所得额=6000-4200-600=1200(万元)，应缴企业所得税=1200×25%=300(万元)，实际预缴企业所得税=16.5+25=41.5(万元)，项目竣工清算应补缴企业所得税=300-41.5
企业销售未完工开发产品的计税毛利率由各省、自治、直辖市国家税务局、地方税务局按下列规定进行确定:（一）开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于15％。（二）开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于10%。（三）开发项目位于其他地区的，不得低于5％。（四）属于经济适用房、限价房和危改房的，不得低于3%。也就是说，企业所得税季度预征：预售收入×计税毛利率×
答：《国家税务总局关于企业处置资产所得税处理问题的通知》(国税函〔2008〕828号)第二条规定，企业将资产移送他人的下列情形，因资产所有权属已发生改变而不属于内部处置资产，应按规定视同销售确定收入。(一)用于市场推广或销售;(二)用于交际应酬;《国家税务总局关于企业所得税执行中若干税务处理问题的通知》(国税函〔2009〕202号)第一条关于销售(营业)收入基数的确定问题规定，企业在计算业务招待费
一、税收政策自2014年1月1日起至2018年12月31日止，金融企业提取的贷款损失准备金，按下列规定计算缴纳企业所得税。1.允许计算扣除准备金的资产(1)贷款(含抵押、质押、担保等贷款);(2)银行卡透支、贴现、信用垫款(含银行承兑汇票垫款、信用证垫款、担保垫款等)、进出口押汇、同业拆出、应收融资租赁款等各项具有贷款特征的风险资产;(3)由金融企业转贷并承担对外还款责任的国外贷款，包括国际金融组
【问题】在所得税方面，房地产企业房屋确认收入时间是以那个时点为准，是合同上约定的交房时间吗?【答案】依据国税发〔2009〕31号规定，房地产企业开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：(一)开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。(二)开发产品已开始投入使用。(三)开发产品已取得了初始产权证明。房地产企业销售完工开发产品，通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确
企业所得税申报表中营业收入是财务报表中的营业收入营业成本是财务报表中的营业成本。和财务报表中的一致即可，不包括管理费用的。利润总额是按照你本期预缴所得税0.25倒推出来的数。这个可缉範光既叱焕癸唯含沥以和财务报表中的利润总额不一致。和申报表中的营业收入营业成本也没有勾稽关系的。实务中，首先测算出你本期预缴的所得税，然后倒推出来利润总额即可。0
答：分立所得税处理。《财政部、国家税务总局关于企业重组业务企业所得税处理若干问题的通知》(财税[2009]59号)规定，分立，是指一家企业(以下称为被分立企业)将部分或全部资产分离转让给现存或新设的企业(以下称为分立企业)，被分立企业股东换取分立企业的股权或非股权支付，实现企业的依法分立。第四条规定，企业重组，除符合本通知规定适用特殊性税务处理规定的外，按以下规定进行税务处理：(五)企业分立，当事
都应当按统一标准进行计算。我是湘潭律师，如有法律问题可致电或来所咨询。
国家税务总局国税发[1995]153号文明确，专业从事房地产开发经营的外商投资企业，不属于生产性外商投资企业，不得享受生产性外商投资企业的税收优惠待遇。也即外资房地产开发企业取得所得，应按33%的税率征收所得税，不能享受生产性企业优惠税率和“二免三减半”等税收优惠政策。二、应纳税额的计算企业从事房地产经营业务的，应以其当期销售收入，扣除当期相应成本、费用及损失后的余额，为当期应纳税所得额，依照税法
房地产企业税收政策是国家依法强制、固定地参与到房地产收益分配而取得财产收入的一种税收政策，该项政策对于国家经济的稳定发展以及国家的宏观调控都发挥着重要的作用。房地产企业税收税率根据纳税人的规模以及房地产的项目等因素有所不同，如小规模纳税人适用5%的征税税率。 一、房地产企业税收政策 房地产企业税收政策是指国家凭借政治权力，依法强制、无偿、固定地参与房地产收益分
所以，在实际执行中，年金个人所得税的纳税义务仍涉及年金缴付和实际领取两个环节。缴付环节税款计算在此环节，主要应掌握两点：一是年金个人缴费工资计税基数是否超过本人工作地所在设区城市上一年度职工平均工资的3倍;二是个人缴费比例是否超过本人缴费工资计税基数的4%。领取环节税款计算在该环节，要针对三种不同情形采取不同的税款计算方法。第一种情形：从2014年1月起，对个人达到国家规定的退休年龄后，按月领取的
企业增值税和所得税税率是多少?一、增值税。1、含义：增值税是以商品生产流通环节或提供劳务的增值额为计税依据而征收的一种流转税。2、税率：一般纳税人销售或进口货物税率有17%和13%，提供加工、修理修配劳务税率17%。小规模纳税人的征收率为4%(商业)和6%(工业、修理修配行业)。3、公式：①一般纳税人应纳税额=当期销项税额-当期进项税额;②小规模纳税人应纳税额=销售额*征收率。二、所得税1、含义：
一、企业职工自己承担个人所得税款的账务处理例1，企业职工工资、薪金月收人2400元，按规定，该职工自己承担个人所得税。应纳个人所得税=(应纳税所得额一费用扣除标准)×适用税率一速算扣除数=(2400一800)×15%-125=115(元)账务处理为：①支付职工工资时，借：应付工资2400贷：现金2285应交税金-代扣代缴个人所得税115②上交税款时，借：应交税金一代扣代缴个人所得税115贷：银行存
