国家税务总局国税发[1995]153号文明确，专业从事房地产开发经营的外商投资企业，不属于生产性外商投资企业，不得享受生产性外商投资企业的税收优惠待遇。
也即外资房地产开发企业取得所得，应按33%的税率征收所得税，不能享受生产性企业优惠税率和“二免三减半”等税收优惠政策。
二、应纳税额的计算
企业从事房地产经营业务的，应以其当期销售收入，扣除当期相应成本、费用及损失后的余额，为当期应纳税所得额，依照税法规定计算企业所得税。
计算公式如下：
应纳税额=应纳税所得额×适用税率-已售房产已预征的所得税+当期预征所得税公式中“已销房产已预征的所得税”是指企业已以房地产管理部门出具工程项目合格证明之日，或者首笔房地产使用权交付之日，或以办理首笔产权转让手续之日的较早者为已售房地产销售的开始，企业自销售开始取得收入减除相关的成本费用，计算应纳所得税额，分季已预征的所得税。
“当期预征所得税”是指企业预售房a地产取得的预收款，经当地税务机关批准，按预计利润率或合理方法计算预计应纳税所得额，并按季预征所得税。
预售房地产季度应纳所得税额=季度内预售房地产预收款收入*预计利润率*所得税税率。
三、销售收入的确定
以权责发生制为原则，根据销售方式的不同，按以下原则确定：
1、采取一次性全额收取房款的，以房产使用权交付买方之日或开具发票之日作为销售收入的实现。
2、采取分期付款或预收款方式销售的，以合同约定付款时间为销售收人的实现。
3、采取以土地使用权或其他财产置换房屋的，以房产使用权交付对方为销售收入的实现。
4、采取银行提供按揭贷款销售的，以银行将按揭贷款办理转账之日，为销售收入的实现。
四、销售房地产发生相应费用的确定。
应以收入与支出相匹配为原则，根据当期销售面积和可售单位工程成本费用，确定当期成本费用。可售单位工程成本费用公式如下：
可售单位工程成本费用=可售总成本费用/总可售面积
公式中“可售总成本费用”是指应归属于可售房地产的土地使用费，拆迁补偿费，七通一平、勘探设计等开发前期费用;建筑安装费;基础设施费，公用设备，绿化、道路等配套设施费以及为开发建设工程而发生的管理费用、财务费用和销售费用。
“总可售面积”是指国家规定的房屋测绘部门出具的确定房地产项目可售面积证书中明确的面积。
企业未按项目归集或无法准确归属的成本费用，可按适当的比例在各项目之间进行合理分摊，“适当的比例”可按计算土地征用及拆迁费时，按各项征地面积占总征地面积的比例计算，其他费用按各项目可售面积占总可售面积的比例计算。
企业在售后发生的公共配套设施建设费用，能够提供有关部门文件及相关资料，并经报主管税务部门批准，可在销售房地产时进行预提。
企业上述预提费用，可按公共配套设施项目的总预算成本与总可售面积的比例，计算可售面积每单位的承担标准，并根据当期销售面积计算本期应预提的金额，计入当期开发成本。
五、涉外房地产开发企业执行政策中应注意的几个问题。
1.以租赁方式取得房租收入应纳税所得额的计算问题。企业取得的房租收入，应按当期实际收入，扣除租赁房屋的固定资产折旧及相关费用后的余额，与当期其他经营利润合并计算企业当期应纳税所得额。
如企业所开发建设的房屋竣工验收后在会计处理上未确定为出租用途的，则不得计提房屋折旧。企业采取先租赁后出售房地产的，原在租赁期间实际已计提的房屋折旧，不得在售出时再作为成本、费用扣除。
2.委托境外代销、包销征税的计算问题。企业与境外企业签定房地产代销、包销合同或协议，委托境外企业在境外销售其境内房地产的，应按境外企业向购房人销售的价格，作为境内企业房地产销售收入，计算交纳营业税和企业所得税。
其企业支付境外代销、包销企业的各项佣金、差价、手续费、提成费等劳务费用，应提供完整有效的凭证资料，经主管税务机关审核确定后，方可作为企业费用扣除，但实际列支的数额不得超过房地产销售收入的10%.
如境外企业与境内企业签订房屋包销协议，为境内企业包销房地产，其包销业务应属于境外企业转让我国境内财产的性质，境外企业取得的房屋转让收入，应按转让收入减除该财产原值的余额缴纳10%的企业所得税。
上述包销业务是指境外企业与境内企业签订房屋包销协议并办理了产权转移手续，且境外企业在销售房屋时使用企业收款凭证。
3.投资各方按合同规定分配房产，企业所得税的缴纳问题。企业应首先归集房产建造过程中所发生的费用(包括中方以土地使用权作为投资的费用)后再根据合同规定的房产分配方法，划分双方房产的成本、费用。
双方各自销售房产时各自缴纳企业所得税。
六、涉外房地产开发企业的税收优惠问题。
涉外房地产开发企业的外国投资者，将从企业取得的利润直接再投资于该企业，增加注册资本，或者作为资本投资开办其他外商投资企业，经营期不小于五年的，经投资者申请，税务机关批准，可退还其再投资部分已缴纳企业所得税的40%税款。
如外国投资者将其从企业分得的利润在中国境内直接再投资举办、扩建产品出口企业或者先进技术企业，可以全部退还其投资部分已缴纳的企业所得税税款。
上述申请退还再投资部分已缴纳的所得税税款，不包括地方所得税。如再投资不满五年撤出的，应当缴回已退的税款。
外国投资者再投资退税的办理期限。外国投资者应当自其再投资资金实际投入之日起一年内，持载明其投资金额，投资期限的增资或者出资证明，向原纳税地的税务机关申请退税。
对预售房收入预征的所得税，由于其销售收入和利润未真正实现，其预征的所得税不能享受再投资退税优惠。
近日国家税务总局下发了《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》(国税发[2009]31号，以下简称新办法)。此办法是在原内资《关于房地产开发企业业务征收企业所得税问题》(国税发[2006]31号)基础上修订的，一是将老政策中与新税法相抵触的地方作了修改，二是针对房地产市场低迷的状态，对一些政策口径、计税毛利率等作了调整。一、新办法的显著变化点1、对非经济适用房项目的计税毛利率普遍降低了5个百分点根
一、整体框架熟悉房地产行业税收政策的同仁看过国税发[2009]31号文后应该不难发现，国税发[2009]31号文是在《国家税务总局关于外商投资房地产开发经营企业所得税管理问题的通知》(国税发[2001]142号)、《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》(国税发[2006]31号，注：2008年前，该文仅适用于内资房地产开发企业)的基础上进行重编修订、补充后而制定的。国税发[20
企业所得税的征收管理汇总是如何的一、纳税地点1.除另有规定外，居民企业以企业登记注册地为纳税地点;但登记注册地在境外的，以实际管理机构所在地为纳税地点;2.居民企业在中国境内设立不具有法人资格的营业机构的，应当汇总计算并缴纳企业所得税;3.除国务院另有规定外，企业之间不得合并缴纳企业所得税。二、纳税期限企业所得税按年计征，分月或者分季预缴，年终汇算清缴，多退少补。自年度终了之日起5个月内，汇算清缴
一、企业所得税的计算企业所得税的税率即据以计算企业所得税应纳税额的法定比率。根据《中华人民共和国企业所得税法》(2007年3月16日第十届全国人民代表大会第五次会议通过)的规定，我国企业所得税采用25%的比例税率。(1)非居民企业取得本法第三条第三款规定的所得，适用税率为20%征收企业所得税;(2)符合条件的小型微利企业，减按20%的税率征收企业所得税。(3)国家需要重点扶持的高新技术企业，减按1
根据我国法律法规的规定，一般企业的企业所得税的税率为25%，即利润总额中的25%要作为税收上交国家财政；另外非居民企业适用税率20%；符合条件的小型微利企业适用税率20%；国家需要重点扶持的高新技术企业适用税率15%。当企业的经营条件相当时，所得税率较低企业的经营效益就要好一些。【温馨提示】遇到法律问题，有81%的当事人第一时间通过搜索与学习基本法律知识来了解问题的可能风险殊不知背后的法律纠纷，遇
1、税种不一样增值税：对商品生产、流通、劳务服务中多个环节的新增价值或商品的附加值征收的一种流转税。企业所得税：对我国内资企业和经营单位的生产经营所得和其他所得征收的一种税。2、分类不一样增值税：分为生产型增值税、收入型增值税和消费型增值税。企业所得税：分为国营企业所得税、集体企业所得税、私营企业所得税、中外合资企业所得税、外国企业所得税、外商投资企业所得税。3、征税对象不一样增值税：在中华人民共
企业所得税的计算公式是怎样的
一、企业所得税的纳税调增项有什么福利费支出以工资薪金*14%为扣除限额，超过部分调增;职工教育经费以工资薪金*2.5%扣除为限额;工会经费以工资薪金*2%为扣除限额;捐赠支出以利润总额*12%为扣除限额;业务招待费以营业收入的千分之五与业务招待费*60%两者较低者为扣除限额;广告和业务宣传费以营业收入*15%为扣除限额;计提的资产减值准备全部调增;预提的费用，实际未发生的，全部调增;固定资产折旧年
一、企业所得税的缴纳时间及方式1、企业所得税属于季度预缴，年终汇算清缴，多退少补。2、企业所得税的征收方式有两种：查账征收和核定征收(1)、如属于查账征收，按利润计算缴纳所得税应交所得税=利润总额*所得税税率(2)、如属于核定征收，按收入计算缴纳所得税应交所得税=收入总额*税务核定的固定比例*所得税税率(3)、一般说的纳税调整指的是年终所得税汇算清缴，调整时间在次年的5月底前;季度预缴所得税按照上
企业所得税的税率是这样规定的：1、企业所得税的税率为25%。2、符合条件的小型微利企业，减按20%的税率征收企业所得税。3、国家需要重点扶持的高新技术企业，减按15%的税率征收企业所得税。4、非居民企业在中国境内未设立机构、场所的，或者虽设立机构、场所但取得的所得与其所设机构、场所没有实际联系的，适用税率为20%。
一般纳税人企业所得税的税负率是多少，怎样计算?税负率是指纳税义务人当期应纳税额占当期应税销售收入的百分比，所得税税负率，为年度交纳所得税税额占该企业收入总额的百分比。一般纳税人企业所得税的税负率的多少具体要看什么行业，各行业的税负率是不同的。一般工业企业在2%左右，商业和批发要低些。计算方法是全年应交所得税税额除以全年的销售收入，得出企业所得税税负率。啥叫企业综合税负率，又是多少企业综合税负率企业
企业所得税年报申报表A类(主表)一、适用范围本表适用于实行查账征收的企业所得税居民纳税人填报。二、填报依据及内容根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例的规定计算填报，并依据企业会计制度、企业会计准则等企业的《利润表》以及纳税申报表相关附表的数据填报。三、有关项目填报说明(一)表头项目1.“税款所属期间”：正常经营的纳税人，填报公历当年1月1日至12月31日;纳税人年度中间开业的，填报实际生
答：根据《国家税务总局关于跨地区经营建筑企业所得税征收管理问题的通知》(国税函〔2010〕156号)第二、三条规定，建筑企业所属二级或二级以下分支机构直接管理的项目部(包括与项目部性质相同的工程指挥部、合同段等，下同)不就地预缴企业所得税，其经营收入、职工工资和资产总额应汇总到二级分支机构统一核算，由二级分支机构按照国税发〔2008〕28号文件规定的办法预缴企业所得税。建筑企业总机构直接管理的跨地
一、什么是企业所得税的工资薪金1、企业所得税中的工资薪金，是指企业支付给在本企业任职或者受雇的员工的劳动报酬，包括基本工资、奖金、津贴、补贴、年终加薪、加班工资等。2、法律依据：《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第三十四条规定， 企业发生的合理的工资薪金支出，准予扣除。前款所称工资薪金，是指企业每一纳税年度支付给在本企业任职或者受雇的员工的所有现金形式或者非现金形式的劳动报酬，包括基本工资、奖
业从事下列项目的所得，减半征收企业所得税：1．花卉、茶以及其他饮料作物和香料作物的种植；2．海水养殖、内陆养殖。企业从事国家限制和禁止发展的项目，不得享受本条规定的企业所得税优惠。企业从事农、林、牧、渔业项目的所得，可以免征、减征企业所得税。风险提示：企业从事下列项目的所得，免征企业所得税：1．蔬菜、谷物、薯类、油料、豆类、棉花、麻类、糖料、水果、坚果的种植；2．农作物新品种的选育；3．中药材的种
１年弥补不足的，可以逐年连续弥补，弥补期最长不得超过５年，５年内不论是盈利或亏损，都作为实际弥补年限计算。当年纳税年度内企业取得的收入可以弥补前五年的亏损总额，无论前五年是否发生全部亏损，本年度的收入只能弥补此前五年内发生的亏损额。
企业所得税税前抵扣项目 1、企业员工工资、薪金支出; 国家对企业发生的合理工资、新近支出准予计入据实扣除。 2、企业对职工福利、工会经费、职工培训教育经费支出; 企业针对企业员工福利费、工会经费、员工培训教育经费按照标准扣除计入税前扣除项目，超过标准费用只能按照标准扣除，而未超过标准的按实际数额进行扣除; 1)企业员工福利费，在不超过工资薪金支出总额的14%的部分准予扣除;PS：企业员工福利费所占
(一)按纳税人所属国税、地税管理分类：1、国税、地税共管户指纳税人需要同时在国税、地税办理有关税务并接受国税和地税管理。2、纯地税户指纳税人只需要在地税办理有关税务，受地税单独管理。一般在税种核定时，纳税人应缴纳的各项税种需要分别到国税、地税办理的即是国税、地税共管户，而涉及的税种只需要到地税办理的就是纯地税户。(二)把增值税纳税人按年销售规模和企业会计核算水平分为：1、小规模纳税人最新增值税暂行
事业单位、社会团体、民办非企业单位企业所得税征收管理办法
一、基本规定企业每一纳税年度的收入总额，减除不征税收入、免税收入、各项扣除以及允许弥补的以前年度亏损后的余额，为应纳税所得额。(摘自《中华人民共和国企业所得税法》第五条)企业所得税法第五条所称亏损，是指企业依照企业所得税法和本条例的规定将每一纳税年度的收入总额减除不征税收入、免税收入和各项扣除后小于零的数额。(摘自《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第十条)企业在汇总计算缴纳企业所得税时，其境外
