物业管理节能措施与方案说明.doc

.节能措施及方案依据国家关于节能的法律法规、北京市地方节能通知以及学院的要求,暂定如下方案：

一、日常管理

1、建立日常能源管理制度；

2、在甲方能源管理部门在组织领导下,配合实施学校能源管理的基本任务：统筹、综合、协调、管理学校的各项节能工作；

3、贯彻执行国家、地方、行业主管部门的有关节能方针政策、法规、标准,组织制定节能管理细则、节能目标和各种有关管理标准、制度并组织实施。

3、组织制定节能宣传、教育和培训规划并组织实施。

4、组织制定并实施规划,节能技术改造和技术攻关计划及年度节能计划。

5、组织审定年度各类能源消耗指标和节能指标。

6、检查各项节能工作。

7、组织召开节能工作例会,进行节能工作的计划、布置、检查、总结。

二、物业管理常用节能措施及手段一公共照明系统的绿色革命材料及控制选择绿色照明要注意两个方面：

1、一方面是灯具的选择；

2、另一方面是开关控制设备的选择,并根据物业管理的地域、场所的不同进行合理安排。譬如：用时间继电器开关控制；大堂门厅及会所可选择日光灯或节能灯,用普通开关控制；

楼梯走廊及通道可选择白炽灯,用触摸开关或感应开关控制；需要长明灯具的地下室或车库可选择日光灯或节能灯。二变频控制系统在机电设备中的节能作用变频设备是通过实现电动机无级调速,以达到节能目的。

现在变频器节能已经被广泛应用于风机、水泵、电梯、空调等系统的电动机节能中,通过变频调速技术,电梯可以获得最大程度的舒适感,而且能耗大大减少,可靠性也得到很大的提高,这是采用交流调压电梯所不可比拟的。

因此,当空调、电梯、水泵用量大时,一味减少运行不是办法,可以采取变频节能方法,保障设备运行正常,满足业主需求。三供水系统的节能方法供水系统的节能主要有两个方面：

1、一方面供水开关、闸阀和水箱、水位自控制系统等关键部位要选用质量过关的零配件；

2、另一方面是要保持经常巡视,及时检测维修供水管网。与供电管理不同的是,供水系统出现问题会立即造成浪费,而且越拖延,浪费越严重。

因此,日常检查维护对于供水节能来说尤为重要,一旦等到出了问题再维修,浪费已经形成,且无法挽回。四水电计量表具的量化管理现阶段,公共用电部分及大多数物业小区的供水抄表工作,是物业管理公司负责的。

因此,做好水电计量平衡十分必要。定期查抄总表、分表数据,做到先计量、后分析,再平衡,采用各种表格或图表真实、及时、有效地反映出水电用量,通过水、电的量化管理,迅速查出问题所在,保证节能工作的顺利开展。

如能将各种好的节能措施及手段引入质量管理体系中,并在各管理处加以推广,将给公司的物业管理工作带来较大的促进。浅析物业管理中的节能措施

1、如何在物业管理过程中节能提高物业设备设施的科技含量,做好项目节能物业常用的耗电耗能的设备设施,如公用照明设施、机电设备、通风换气设备和温控设备等,可以尽量采用节能省电型产品。

尽量避免出现投入大量资金却达不到预期效益的情况。提高物业管理者节能意识,强化管理节能对各个岗位上的员工的工作进行规范,使其树立节约意识和成本控制意识；

应落实各项管理制度,完善质量管理控制体系；另外,还要按规定定期检修各种设施设备,保证其长期处于良性运行状态,从而减小磨损和浪费。

可以考虑选用有综合调控能力的工程总监,在节能增效上把握方向,作出正确决策。从员工日常工作入手,做好项目节能。一个完善的管理,既能够实现物业项目的节能意图,也有助于发掘出物业项目的节能潜力,有可能会获得比设计更好的节能效果。

提高用户节能意识,形成自觉节能的习惯。与甲方沟通交流,做好日常的宣传工作。使用者的节能意识和节能积极性相对于学员比较弱。

物业管理公司作为管理者,有义务做好节电、节水、节气的宣传工作,如在电梯或走廊内设置与节能有关的公益广告等。另外,物业管理人员自身也应做好节能工作,从随手关灯、注意节水等细节做起,为用户树立一个好的榜样,帮助用户养成自觉节能的习惯。

4、物业工程节能降耗新措施工程系统能源控制水、电、气、暖等的管理,对供水管道设施加强检修,杜绝跑、冒、滴、漏现象,避免因管理力度不够造成浪费；

对夏季绿化用水采取严格的管理制度,每一个绿化区浇水不超过30分钟,并让每天的值班人员进行巡视监督；园区喷泉水池尽量减少更换次数,每天对水池内杂物、漂浮物进行打捞,尽可能减少脏物对水的污染；

用电方面,做好各用电设备设施的维修保养,认真巡查并做好记录。发现问题及时处理,将故障消除在萌芽状态,减少不必要的设备损耗和待机损耗；

锅炉房是天然气主要的消耗地点,也是能源消耗的重点区域,在节能降耗活动中,根据一年多来各园区锅炉的使用情况和能耗特点,在保证安全的前提下做到合理、实用、经济三项原则,从技术层面上讲,节能分两个阶段。

前期节能：从设计到选用建筑材料包括使用保温材料,真空隔温玻璃；屋顶、外墙面安装太阳能光板；物业员工可用安装节能灯具与设备；

多载花草树木,少做水池景观；雨水收集池；空调的冷凝水可以聚集起来浇花草树木；化粪池的沼气用来做饭；设施设备的安装要便于后期维护等；

目前富洲在这方面做的不够后期使用：

1、根据季节变化,随时调整路灯的开关时间。

2、屋内空调温度不要设定过高式过低；

3、加强培训节能意识,做到人走灯关,不做无谓的浪费；

4.按规定定期检修各种设施设备,保证其长期处于良性运行状态,从而减小磨损和浪费；

5.游泳池与景观水池的水做好二次利用而不是直接排入了市政管道；目前富洲一期就是这样的

6、有义务做好节电、节水、节气的宣传工作,如在电梯或走廊内设置与节能有关的公益广告等；在物业管理服务中加大管理力度,体现严格、科学的原则,以堵塞漏洞和浪费,既是物业经营控制成本的需要,也符合业主的利益。

因此,要对各个岗位上的员工工作进行规范,使其树立节约意识和成本控制意识；物业管理常用节能措施及手段

1、公共照明系统的节能化主要措施和手段：、公共照明灯具采用具有节能性的灯具；、楼内公共照明灯具开关采用可控的灯具开关,随用随开；

、对公共娱乐场所,实施专人看管负责制,根据娱乐人数进行开关；对停车和车库的照明,采用分时段,进行开关；、公共设施设备房照明,根据人员工作情况,进行控制,进行维修保养时,多开一些灯,平时少开或不开。

2、变配电设备的节能化、降低变压器的变损。根据不同季节,调节变压器外环境温度对室内干式变压夏季,采用人工方法,降低外围温度。

外围温度超高,变损超多；、调节三相负荷的平衡,来降低变压器和线路的损耗；、调节电容补偿能力,提高用电质量,获得电费的补偿。

3、三相用电交流电机变频的节能化、二次供水电机变频节能对直接加压式二次供水,根据用水量,采用水压变频方式,节省电费；

、电梯变频节能,根据电梯乘坐人数,安装牵力感应器,调节电梯牵引电机频,节省电费。

4、二次供水系统的节能化、蓄水池、楼顶水箱的开关、闸门和水位自动控制保持经常巡视,防止失|考试|大|灵,造成跑水和漏水；

及时检测维护供水管网,防止供水管网出现问题,跑水和漏水,造成浪费；加强主供水管网总阀门的维护,防止支供水管网出现问题,不能及时关闭,造成浪费。

注：供水系统不象供电系统,一旦局部出现问题,供水系不象供电系统停止供应,另外,一旦等到问题出现再维修,浪费已形成,无法挽回,因此,日常检查维护对供水节能来说尤为重要。

5、水电计量表具的量化管理__大多数居民用水用电是由物业公司负责抄表到户,支付费用,给物业公司经营带来一定的风险。

因此,做好水电平衡计算十分必要。定期查抄总表、住户分表数据,做到先计量、后分析,再平衡,采用比差方法,及时、有效地反映水电用量,通过水、电的量化管理,迅速查出问题所在,及时处理,这样才能规避水电亏损的风险。

物业节能措施

一、从提高客人节能意识入手,养成自觉节能的好习惯。在物业管理工作中,我们要求员工高度重视节能工作,树立节能降耗,从我做起的观念,从日常工作中节省能源,减少浪费。

各部门层层动员,找差距,定措施,从一点一滴做起。设节能专职督察员,而且做到人走关灯、饮水机、电脑、关空调。

二、从设备改造入手,提高物业管理的科技含量。在物业管理公司的各部门中,工程部、保洁绿化部、护卫部是节能工作重点,我们除加强日常管理外,最重要的是从改造高耗能旧设备入手,选用节能设备,大大降低能耗、节约费用。

要做好这项工作,必须抓好三个支撑点：第

一、要有一个优秀管理团队做支撑。班子成员要具备综合管理的能力和水平,特别是对各种物业的工程设备管理要非常了解,掌握现代化技术和科技动态,要有个优秀的工程总监,在节能增效上把握方向,作出正确决策。

第

二、要有若干优良技术合作单位做支撑。第

三、要有好的推广形式做支撑,便于企业运作。在提高认识的基础上,我2如果所管物业属于工程设备老化、需要更新改造的,可及时列入改造计划、向业主委员会推荐使用或更换新产品和节能设备、材料等,这样就可以从根本上解决问题,降低能耗。

3对于物业管理中正在运行的、已采用一般节能措施的工程设备,由于还没有老化到一定程度,在改造设备的资金运作中就有困难,业主很难一次投入大量改造资金。

我们就区分不同情况,帮助企业算账,采取不同方式解决。例如借助银行担保公司的信誉担保等,另外还可以与供货商协商,如先支付30%-40%设备款,余款从更换设备以后节省的资金中分2-3年内偿还。

这些节能设备投入后,在两三年左右时间内可收回投资,以后就是纯增加的企业净收益。这种方式业主就比较容易接受。

三、从员工日常工作入手,把节能降耗作为自觉行动。把节约能源,降低能耗作为今年重点工作,下发通知要求：一每日做好能耗记录。

要求数据准确,字体工整清楚。值班电工做好每日用电抄表工作；暖通专业做好园区水耗统计和监控,杜绝跑冒滴漏。二做好能耗的统计分析。

发现能耗异常及时分析报告。三坚守岗位认真做好园区各项巡视工作：

1、专业人员重点控制园区用水系统有无跑、冒、滴、漏现象,有无违反公司规定使用能源的行为。例如：私自接水、接电等。

2、工程护卫值班重点监控楼层在无客户时,公共区域照明是否按时关闭,晚间公共区域空调是否关闭,卫生间照明及排风扇开闭是否符合要求,并将情况及时反馈总值班。

3、专业人员及时调整卫生间冲水阀门的使用状态,杜绝长流水。

4、全体员工有责任对浪费能源的现象报告、制止或纠正。四各专业严格按公司节能降耗具体措施操作,不得私自开动设备。有效控制耗电总量,减少高峰时段用电量。

1、专业每日参照天气预报温度、检查机房及附属设备。

2、工程部对设备运行耗电情况及不合理运行状态提出意见,监督节电措施的实施。

3、保洁人员控制使用保洁用电设备的时间,错开高峰用电时段,节省每一度电。

4、清洗卫生间要合理使用水源,水龙头不可长流水。

5、各部门要控制使用取暖器、空调等生活用电器,并在使用中注意错开用电高峰时段。

1.电力供应管理电是建筑用技术装备规定使用的能源形式。人们天天无意识地、频繁地与各式各样的电器在打交道。大多数设备,也包括许许多多建筑用技术装备,今天几乎一无例外地用电来工作,电的需要量还将不断地升高。

楼宇电力系统主要分为电力供应和电力配电两部分。电力供应系统设备主要有高压开关柜、变压器、低压开关柜等；电力配电系统主要有低压配电盘、配电箱等。

电力供应系统将来自城市电网的高电压转换成与用电设备输入电压相匹配的低电压,同时根据用电负荷的种类、等级、用电量、用电位置等,把电力进行分配和控制。

电力配电系统主要负责将电力配置到各用电设备,同时对用电设备进行各种用电保护和控制设备的运行。