【房屋买卖】购房指标(名额)转让协议的效力及法律风险

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近年来，随着房价的节节攀升，房地产纠纷层出不穷，法院受理案件的数量呈逐渐攀升状态。关于房产的转让的转让，双方自愿签订的合同是否合法有效?购房指标转让究竟应该注意哪些法律问题?笔者将围绕这一问题，结合自己的办案实践，发表如下观点：

　　一、关于购房资格转让协议是否有效的问题

　　法无明文禁止即自由。法律并没有明令禁止购房指标的转让，在这一块，法律上属于空白。虽然我国《城市房地产管理法》规定：未依法登记取得权属证书的房地产不得转让，但它仅仅是对物权行为的限制，转让购房名额，并非物权范畴。

因此，其不能作为合同无效的法律依据。其次，职工按单位政策享有优惠购房的权利，与单位签订认购资格时其尚未实际取得房屋，因此，职工对房屋的权利只属于资格权利，在法理上可归为一种期待利益，属于债权范畴。

此类房屋转让过程中发生的纠纷，属于购房资格转让纠纷，并非房屋所有权转让纠纷;转让行为不违反法理的强制性规定;没有损害其他人利益，合同有效，双应当继续履行。

　　二、关于夫妻一方不知情是否可以解除合同的问题

　　第一，购房指标不属于夫妻共同财产。如本案中被告芮某认为其与李某签订的《购房指标买卖合同》没有经过其妻子王某的同意，属于无效合同;王某也声称购房指标属于夫妻共同共有的，李某与芮某签订的《购房指标买卖合同》没有经过她同意，该协议为无效协议。

但笔者认为，协议的标的不是房屋所有权，只是购房资格，不存在房屋所有权的转移问题，因此，与夫妻共同财产无关。此外，购房资格是基于单位职工身份而取得，而非基于婚姻关系所产生的权利，因此该资格并不属于夫妻共同财产范畴。

　　第二，即使认定购房资格为夫妻共同财产，一般推定购房资格的转让为夫妻共同的意思表示。最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释(一)第十七条第二项规定：“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。

他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。”夫妻是一种相当亲密的生活关系，受让方有理由相信，转让方得行为应为其夫妻双方共同意思表示，那么，转让方不得以其妻子不同意或不知道为由对抗善意的受让人。

但如果对方确实能够举出证据，证明夫妻一方不知情，那么购房指标转让协议可能会成为效力待定合同。三、关于无权属证书的房屋的购房指标转让合同的效力

　　我国《物权法》规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力”。

如前所述，单位团购房转让合同是团购房资格的转让，并非房屋所有权转让纠纷，属债权范畴。即使涉案房屋未依法登记领取权属证书，其法律效力是物权不发生变动，不影响团购房资格转让合同的效力。

　　四、关于单位禁止转让团购房资格的规定是否影响购房指标转让合同的效力

　　虽然，一般单位都会禁止本单位的职工将其购房资格转让他人，但这仅仅是单位内部的规定，职工违反单位内部规定，只能由单位内部进行处理，这并不影响购房指标转让合同的效力。

我国《合同法》规定，只有符合《合同法》第五十二条规定情况下(第五十二条有下列情形之一的，合同无效：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。

)才无效。因此，购房指标转让一般应当认定有效。

　　五、签订购房指标转让合同应当注意的问题

　　第一，不是所有的购房指标转让合同都有效，如经济适用房、军用房等购房指标转让协议，一般认定为无效。经济适用房、军用房等，是针对特殊人群，国家有严格的条件限制，购房人必须符合相关的条件。

经适房配售后，5年内不得上市交易。确需转让的，由原购房人向市房地产行政管理部门申请回购，回购价格由市价格部门按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素确定。

在限制转让的年限内将房屋转让，或将购房权私自转让给没有购房资格的人，以上行为违反国家关于购买经济适用住房的相关规定，法律认定该类购房指标的转让协议无效。

　　第二，转让人签名，最好让所有共有人都签名，如果其他人签名现实无法实现，需转让人获得其他共有人的书面同意书，以防其他共有人以不知情为由，要求确认转让协议无效。

　　第三，违约条款的设置。为避免双方出现违约行为，一定要设置好违约条款，使对方不敢轻易违约或者即使对方违约，己方也不至于遭受过重的损失。

　　第四，购房款的支付方式的约定。转让方在签订购房指标转让合同时，因受让方不直接与开发商接触，而是转让方与开发商签订房屋购销合同的，因此，应当注意对受让方购房款支付方式的约定，以防对方不按时支付房款，导致转让方需向开发商承担违约责任。

　　第五，交房时间、办理房屋过户手续时间的约定。因与开发商签订房屋购销合同的是转让方，所有开发商交房、办理产权登记的合同相对人是转让方，因此，受让方应在购房指标转让合同中约定好交房时间及办理房屋产权过户登记手续等的合理时间，否则，可能会导致受让人支付了转让费、购房款，却无法合理的使用房屋。