北京房产专业王辉律师（13810953787）专业代理二手房买卖、房产继承、借名买房、婚姻房产、经济适用房、央产房、军产房、公房承租权及房产拆迁等各类房产纠纷案件。
从业以来代理了大量的房产纠纷案件，积累了丰富的房产诉讼经验。现将相关房产案件进行改编，希望下面的案件可以帮您解决遇到的房产法律问题（注：以下案例当事人姓名均使用化名，如有雷同，请联系我们撤销）。
【裁判要点】
只有违反了法律、行政法规的强制性规定的合同才属无效。应当特别注意的是，此处的无效情形只限于法律和行政法规，不能任意扩大范围。
这里的法律是指全国人大及其常委会颁布的法律，行政法规是指由国务院颁布的法规。“三定三限三结合”通知的颁布机关为北京市住房和城乡建设委员会、北京市国土资源局，公文类型为通知，该通知并不属于法律、行政法规的范畴，故买卖三定三限三结合的定性安置房屋不违法法律、行政法规的效力性强制性规定，房屋买卖合同合法有效。
【基本案情】
周xx向法院提出诉讼请求：1．依法判决原、被告双方签订的《房屋买卖合同》无效；2．判令被告返还原告购房款140万元；
3．判决被告赔偿原告房屋装修残值10万元；4．判决被告赔偿原告房屋增值损失65万元；5．以上款项合计215万元，本案诉讼费用由被告承担。
事实与理由：原被告于2013年3月20日签订书面《北京市存量房屋买卖合同》，原告购买被告所有的位于北京市xx区xx号楼x单元xx室房屋，价格为140万元。
当日原告向被告支付了该笔房款，因当时出卖人未取得该房屋所有权证书，双方当时无法办理权属转移登记。后经调查取证得知，案涉房屋属于“三定三限三结合”定向安置房，产权性质为定向安置住房，根据相关政策，该房屋家庭自取得房屋产权证或契税完税凭证之日起，5年内不得上市交易，原、被告双方签订的《房屋买卖合同》因违反法律、行政法规的强制性规定，应属无效。
而被告作为房主，故意隐瞒与订立合同有关的重要事实，应当承担缔约过失责任。故诉至法院。
被告朱xx辩称，合同是原告起草的，合同是否有效请求法院依职权确定。如果合同无效，我把全款退了没问题，其他的损失及装修不同意支付。
【法院审理查明】
2013年3月20日，被告（出卖人）与原告（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》（自行成交版）约定，出卖人所售房屋坐落为北京市xx区x号楼x单元xx室。
房屋权属情况为1．该房屋未设定抵押；2．出卖人未将该房屋出租；3．出卖人尚未取得该房屋的产权证。经买卖双方协商一致，该房屋成交价格为140万元。
买受人采用一次性付款支付购房款，于签订本合同当日向出卖人支付购房款140万元，全部房款已付清。出卖人应当保证该房屋没有产权纠纷，因出卖人原因造成该房屋不能办理权属转移登记或发生债权债务纠纷的，导致买受人不能实现合同目的的，买受人有权退房，出卖人应当自买受人退房通知送达之日起10日内退还买受人全部已付房价款，按照中国人民银行同期贷款利率付给利息，并按买受人累计已付房价款的一倍支付违约金，买受人对房屋已经装修的，出卖人按买受人对该房屋实际装修支出进行补偿。
出卖人取得房屋所有权证书后30日内配合买受人完成权属转移登记，将该房屋权属转移至买受人名下。如因出卖人的责任在上述时间内未将该房屋权属转移至买受人名下的，买受人有权退房。
买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起10日内退还买受人全部已付房款，按照中国人民银行同期贷款利率付给利息，并按买受人累计已付房价款的一倍支付违约金；
买受人对房屋已经装修的，出卖人按买受人对该房屋实际装修支出进行补偿。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日向买受人支付。
合同还约定了其他内容。同日，原告向被告转账支付房款1400000元。被告出具《收据》载明，今收到原告购房款（x号楼x单元xx室）房屋全款人民币140万元。
2018年8月20日，北京xx有限公司（出卖人）与被告（买受人）签订《北京市“三定三限三结合”定向安置房现房买卖合同》约定，房屋坐落xx区xx家园x号楼x层x单元xx号。
该房屋为“三定三限三结合”定向安置房，产权性质为定向安置住房。根据北京市住房和城乡建设委员会、北京市国土资源局《关于加强“三定三限三结合”定向安置房产权登记及上市交易管理有关问题的通知》（京建法【2014】13号），安置家庭自取得房屋产权证或契税完税凭证之日起，5年内不得上市交易；
5年后可按市场价格上市交易，不补交土地收益。如遇特殊情况，确需在5年内转让的，由房屋所在区县人民政府指定机构按原销售价格回购，纳入本市保障性住房统一管理。
该房屋已取得【不动产权证书】，【不动产权证书号】为：京（201x）x不动产权第xxx号。合同还约定了其他内容。
另，根据北京市规划和自然资源委员会出具的《不动产登记薄》记载，涉案房屋所有权人为被告，房屋性质为定向安置住房，附记：三定三限三结合定向安置房，自取得房屋产权证或契税完税证明之日起，5年内不得上市交易；
5年后可按市场价格上市交易，不补交土地收益。
上述事实，有《北京市存量房屋买卖合同》（自行成交版）、《北京农商银行活期储蓄转账（交易回单）》、《收据》、《北京市“三定三限三结合”定向安置房现房买卖合同》、《不动产登记薄》及当事人当庭陈述等证据在案佐证。
【法院判决结果】
驳回原告的全部诉讼请求。
【房屋买卖王辉律师解析】
王辉律师（13810953787）认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
但违反法律、行政法规的效力性强制性规定的合同无效。本案中，原告主张涉案购房合同因合同标的相关政策不得上市交易，违反了国家法律或强制性法律规定，无法达到合同目的，故无效。
经查，关于涉案房屋现无法上市交易的相关规定在《北京市住房和城乡建设委员会、北京市国土资源局关于加强“三定三限三结合”定向安置房产权登记及上市交易管理有关问题的通知》第四条中，“‘三定三限’定向房产权性质为定向安置住房。
安置家庭自取得房屋产权证或契税完税凭证之日起，5年内不得上市交易；5年后可按市场价格上市交易，不补交土地收益。房屋产权证上应注明‘三定三限三结合’定向安置房，取得房屋产权证或契税完税证明之日起，5年内不得上市交易；
5年后可按市场价格上市交易，不补交‘土地收益’字样。如遇特殊情况，确需在5年内转让的，由房屋所在区县人民政府指定机构按原销售价格回购，纳入本市保障性住房统一管理”。
但需要指出的是，只有违反了法律、行政法规的强制性规定的合同才属无效。应当特别注意的是，此处的无效情形只限于法律和行政法规，不能任意扩大范围。
这里的法律是指全国人大及其常委会颁布的法律，行政法规是指由国务院颁布的法规。“三定三限三结合”通知的颁布机关为北京市住房和城乡建设委员会、北京市国土资源局，公文类型为通知，该通知并不属于法律、行政法规的范畴。
综上，原告主张合同无效的诉讼请求，缺乏法律依据，法院不予支持。对于原告基于合同无效为前提提出的诉讼请求，法院不予支持。
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