民法典施行后，房产“带押过户”注意的几个问题

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过去，抵押物转让必须经抵押权人，自从民法典实行后，抵押物转让的法律规定有了颠覆性的变化。

已废止的《中华人民共和国物权法》规定：

第一百九十一条　抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。

转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。

抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。

现行《中华人民共和国民法典》规定：

第四百零六条抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。

抵押人转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人。抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的，可以请求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。

转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。

从上述法条规定的变化中，抵押物转让从须经抵押权人“同意”变更为“通知”，很多人以为现行规定抵押物转让只需通知抵押权人便可，那么“带押过户”是否可以做到无需抵押权人同意，“带押过户”还有哪些风险值得大家注意和防范，现在逐一分析。

一、“带押过户”是否不用征得抵押权人同意？

虽然民法典规定了抵押人可以转让抵押财产，但仍不能理解为无需经过抵押权人同意。

根据《自然资源部关于做好不动产抵押权登记工作的通知（自然资发[2021]54号）》规定：

三、保障抵押不动产依法转让。当事人申请办理不动产抵押权首次登记或抵押预告登记的，不动产登记机构应当根据申请在不动产登记簿“是否存在禁止或限制转让抵押不动产的约定”栏记载转让抵押不动产的约定情况。

有约定的填写“是”，抵押期间依法转让的，应当由受让人、抵押人（转让人）和抵押权人共同申请转移登记；没有约定的填写“否”，抵押期间依法转让的，应当由受让人、抵押人（转让人）共同申请转移登记。

约定情况发生变化的，不动产登记机构应当根据申请办理变更登记。

从上述自然资源部发布通知来看，仅有在抵押登记发生在2021年1月1日之后，且在不动产登记簿“是否存在禁止或限制转让抵押不动产的约定”栏记载转让抵押不动产的约定情况填写为“否”之下，才可以无需抵押权人同意下进行转让过户。

何律师提醒，一般来说抵押权人在办理抵押登记过程中会选择禁止或限制转让抵押不动产来保障自身权益，不选择禁止或限制转让的情况极少发生，而通过手机查册一般无法显示是否禁止或限制转让的信息，建议购房人必须到房产登记部门查册调档核实。

二、任何房产都能无需同意“带押过户”？

根据《自然资源部关于做好不动产抵押权登记工作的通知（自然资发[2021]54号）》规定：

《民法典》施行前已经办理抵押登记的不动产，抵押期间转让的，未经抵押权人同意，不予办理转移登记。

三、“带押过户”能否保障购房人的权益？

民法典规定，抵押财产转让的，抵押权不受影响。抵押权人在债务人无法清偿到期债务时，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产，带押过户的购房人对房产享有的所有权并不能对抗在先的抵押权。

因此，购买带抵押的房产，购房人对房产享有的所有权始终处于不安全状态。

四、“带押过户”如何保障购房人的权益？

1. 取得抵押权人对房产过户的书面同意。必须是抵押权人的书面同意，不是口头上的承诺答应，抵押权人为自然人必须签名捺印，抵押权人为法人必须法定代表人签名加盖企业公章。

2. 涂销房产抵押。“带押过户”不是购房人购房的目的，涂销抵押取得干净状态的房产才能真正享有所有权。

3. 保障购房款的资金安全。（1）购买已经存在抵押的房产，可以在签署房产买卖合同之前通知抵押权人，与抵押权人、出售人书面约定购房款该向哪一方支付，以便抵押权人配合涂销房产抵押。

（2）无法联系上抵押权人或者让抵押权人配合时，可以与出售人约定对应支付的购房款进行提存，在出售人完成涂销抵押和办理过户手续时，由提存部门按照指定条件向出售人支付款项，提存工作一般可联系当地公证处进行办理。

题外话：

如果购买已被抵押的房产在2021年1月1日民法典施行日之后的，毫无疑问适用民法典的规定。那么如果签署房产买卖合同在民法典施行日之前，支付定金、分期支付房款、涂销抵押手续和办理过户手续约定履行时间发生在施行日之后的，或者履行义务状态横跨施行日前后，该适用新法还是旧法？

根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条规定。

本案属民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，应适用当时的法律、司法解释的规定。

民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。

根据上述司法解释规定，应当履行的义务发生在施行后或者施行前持续至施行后的，那么应当适用民法典的相关规定。