法院课堂：借（顶）名买房法律问题及风险提示

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法院公开课堂：借名买房常见法律问题、风险提示

[主持人]：

各位网友大家好！欢迎大家来到北京市大兴区人民法院网络公开课堂！今天的公开课堂，我们邀请到我院民事审判庭韩文静法官来给我们讲讲“借名买房纠纷常见法律问题及风险提示”。

有请韩法官！

[韩文静]：

各位网友朋友，大家上午好，这里是北京市大兴区人民法院的网络公开课堂，我是今天的主讲人韩文静，今天的主题是借名买房纠纷常见法律问题。

近年来，出于规避限贷、限购政策、简化手续、减少税费或者享受优惠等目的，一些购房者经与他人（出名人）协商征得同意后借用他人（出名人）名义购房并将房屋产权登记在他人（出名人）名下，由实际出资人（借名人）享有房屋权益，在实践中形成了大量借名买房现象，因借名登记行为造成实际权利人（借名人）与登记人（出名人）不一致，导致房屋买卖过程中事实权利和法律权利的断裂，容易引发一些房屋权属争议。

[韩文静]：

接下来我就借名买房纠纷中一些常见问题进行具体分析：一、一方以他人（出名人）名义购买房屋，并将房屋登记在他人（出名人）名下，借名购房合同是否有效？

根据《中华人民共和国物权法》第15条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；

未办理物权登记的，不影响合同效力。这意味着，需要确认借名约定有效（当事人意思表示真实合法）并判决办理产权变更登记（以登记为物权变动方式），才能实现物权变动的法律效果。

实践中，我国《合同法》无借名登记合同的规定，因此，该合同在我国司法实务中按照无名合同来处理，即借名人与出名人形成了合同之债。

当事人之间关于借名买房的约定，只要不违反法律、行政法规的强制性规定，即属有效，当事人应当依据约定履行。下面就两种典型的借名买房合同进行分析：（一）因房屋限购政策的限制，约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人以其系实际买受人为由，要求出名人（登记人）协助其办理房屋过户登记的，是否支持？

以北京为例，北京市人民政府办公厅2011年2月15日下发了《关于贯彻落实国务院办公厅文件精神进一步加强本市房地产市场调控工作的通知》（“京十五条”），对居民家庭在北京市购买住房的资格限制及限购套数等问题作出了相应的规定。

即：1、买受人家庭含夫妻双方及未成年子女，家庭成员中至少有一人具有本市户籍的，视为本市户籍居民家庭；2、已拥有1套住房的本市户籍居民家庭（含驻京部队现役军人和现役武警家庭、持有有效《北京市工作居住证》的家庭，限购1套住房（含新建商品住房和二手住房）；

3、持有本市有效暂住证在本市没有住房且连续5年（含）以上在本市缴纳社会保险或个人所得税的非本市户籍居民家庭，限购1套住房（含新建商品住房和二手住房）。

自2016年出台“9.30新政”后，北京市再次出台系列房地产调控新政，调控范围包括商品住房、住宅平房、非住宅类房屋、涉房企业管理、土地供应等方面。

调控政策包括限制购房条件，提高首付款比例、实施差别化信贷，严格购房资格审查，加强住宅平房购买、测绘、落户政策管理，严控商业办公类用房购买资格和信贷条件等，对北京市房地产市场进行全方位调控。

如个人购买北京市商业、办公类房屋应当符合下列条件：1、名下在京无住房和商办类房产记录的；2、在申请购买之日起，在京已连续五年缴纳社会保险或者连续五年缴纳个人所得税。

国家对于房地产市场的宏观调控经历了一个从限贷到限购逐步加强和完善的发展过程，住房限贷、限购政策的目的在于调控房地产市场，以在特定时期和特定区域内抑制房价过快上涨，遏制房地产市场的“炒作”现象，所以，住房限购政策具有公共政策的性质，但不属于我国《合同法》第52条第五项法律法规的强制性规定，因规避限购政策所产生的借名买房合同应属有效。

借名人以出名人（登记人）为被告提起合同之诉，要求出名人（登记人）协助其办理房屋过户登记手续的，需要借名人因自身条件变化或政策发生调整等原因符合住房限购政策，在不涉及善意交易第三人，且房屋不存在过户登记障碍的前提下，可以要求出名人（登记人）为其办理房屋过户登记手续。

（二）借名人违反相关政策、法规的规定，借名购买经济适用住房等政策性保障住房的，要求出名人（登记人）协助其办理房屋过户登记的手续，是否支持？

政策性保障住房包括经济适用住房、两限房等保障中低收入家庭住房困难的房屋。政策性保障住房在性质上属于向低收入住房困难家庭出售的具有保障性质的政策性住房，对于购买人是否具备购房资格有严格的审查和公示程序，如果允许借名人以出名人（登记人）购买经济适用住房、两限房，既与国家制定和推行的“居者有其屋”的目的相悖，也损害了广大潜在符合购买经济适用住房、两限房资格群众的公共利益。

因此，双方之间的借名合同关系因违反合同法第52条的规定第4款损害社会公共利益，应属无效，据此，借名人要求出名人（登记人）办理房屋所有权过户登记的，不应得到支持。

基于上述情况，按经济适用住房管理的房屋如危改回迁房、安居房、康居房、绿化隔离地区农民回迁房等类型，由于其与经济适用住房在性质、购房资格和审查程序上存在根本不同，不在此特殊情况之列。

但是，由于我国经济适用住房的性质经历了一个从有一定保障性质的政策性商品住房到完全保障性质的政策性住房的转变过程，相关行政管理部门也相应以原购买经济适用住房合同的签订时间是在2008年4月11日之前还是之后，对已购经济适用住房的转让分别采取了“老房老政策、新房新政策”的处理方式。

涉及借名购买的房屋原购房合同系2008年4月11日（含）之前签订，当事人如诉至法院在一审法庭辩论终结前该房屋已具备上市交易条件的，可以认定借名关系有效。

[韩文静]：

这里的已具备上市交易条件：根据北京市《关于已购经济适用住房上市出售有关问题的通知》的规定，已购经济适用住房家庭取得契税完税凭证或房屋所有权证满五年后，可以按市场价出售所购住房。

二、关于出名人（登记人）未经借名人同意将登记在其名下的房屋擅自转让给他人，买卖合同是否有效？在出名人（登记人）依约定将房屋所有权转移登记到借名人名下前，出名人（登记人）是物权法意义上的房屋所有权人，其对外转让房屋不属于《合同法》第51条的无权处分行为，转让房屋的合同关系有效，借名人以其对房屋享有实际权利为由，要求确认房屋买卖合同无效的，不应支持。

当然，为保护借名人的利益，如果借名人能够证明买受人知道或者应当知道房屋存在借名登记，买受人为恶意的，房屋买卖合同无效。

[韩文静]：

三、案件提示现实中，因借名关系当事人之间通常具有较为密切的社会关系，基于彼此的感情信任，借名买房有时会采取口头约定等非正式方式进行，在双方发生争议后，容易增加法律认定的难度。

因出名人（登记人）是物权法意义上的房屋所有权人，如借名人提供的证据能够证明其对房屋的购买确实存在出资关系，但不足以证明双方之间存在借名登记意思表示的，房屋应归出名人（登记人）所有，此时借名人只能依据出资的性质向出名人（登记人）主张债权。

[韩文静]：

基于上述情况，特作出如下提示：就借名人而言：一、为了维护自己的权利，在不违反法律法规强制性规定为前提下，尽量以书面形式固定双方借名买房关系，明确出资方式及权利人，最好有相关见证人在场并签字，同时保管好实际出资的相关付款凭证、契税票据及房屋购房合同或不动产权证书等权属材料。

二、因出名人（登记人）可以以挂失申领补办不动产权证书，为了防止出名人（登记人）随意处分房屋权利，借名人应不定期查询了解房屋登记状态。

三、借名人要求出名人（登记人）为其办理房屋过户登记手续的前提，需要不具备房屋过户障碍，为了及时实现权利，如涉及银行贷款，需要提前偿还贷款，如因出名人（登记人）原因房屋被司法查封，借名人需先行解决查封案件，甚至有可能无法取得房屋权属，故借名人应在借名关系协商之初就将上述风险考虑在内。

就出名人（登记人）而言：一、以自己的名义为他人购买房屋并进行贷款会占用相关购房指标及贷款政策，如房产政策发生变化，势必影响自己今后的购房利益。

二、如因借名人资金困难导致房屋买卖合同关系履行不能，基于合同相对性，房屋出卖人或贷款银行会直接向出名人（登记人）主张权利，容易引发法律风险。

[主持人]：

感谢韩文静法官！今天的网络课堂就到这里，我们下期再见！

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