购房者“跳单”如何进行认定

购房者“跳单”如何进行认定

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【要旨】

买房是一件大事，为了能购买一套称心如意的房子，人们通常会选择多家中介机构看房、选房。然而，南通市民周某却没想到因此惹上了麻烦。

【案情】

周某在市区一家幼儿园工作。2021年1月，周某决定在单位附近购买一套房子，她通过多家中介机构关注房源信息，并由中介机构带看了部分房源。

某房产经纪公司是一家知名中介机构的加盟商，2021年2月，该房产经纪公司工作人员主动联系周某，根据周某的需求向其推荐并带看了多套房源。

经过反复比较，周某选中了南通市尚品名邸小区的一套房屋。房产经纪公司随即联系了挂牌出售该房屋的王某夫妇，双方相约次日至公司门店具体洽谈。

期间，周某向工作人员咨询了中介费用、服务范围等事宜，工作人员告知了费用标准并表示会给予最大优惠，但双方未签订书面中介合同。

回去路上，周某想起此前南通某房产置换公司也带她看过这套房子，还签订过看房确认书，她便联系房产置换公司询问中介费用。

得知该公司报价较低，周某遂以临时有事为由通知房产经纪公司取消了原定的洽谈，并通过房产置换公司与王某夫妇签订了房屋买卖合同，支付了中介费4万元。

此后，房产经纪公司发现房屋已售出，当即联系周某核实，周某也坦诚告知自己购买了该房屋。房产经纪公司认为自己提供了多日的中介服务，房屋临近成交时却被周某“跳单”，于是一纸诉状将购房者周某和卖房者王某夫妇告至崇川法院，要求共同支付中介费4.6万余元。

【裁判】

法院审理后认为，房产经纪公司为王某夫妇对外推荐房屋，向周某披露信息并带看房屋，房产经纪公司虽未与双方签订书面中介合同，但都形成了事实上的中介合同关系，如果王某夫妇或周某利用房产经纪公司提供的交易机会私下成交则符合“跳单”情形，应当支付相应的中介费用。

但王某夫妇并非委托房产经纪公司独家代理销售该房屋，因此周某通过正当途径在其他中介机构获悉了该房屋信息，并已先行察看了该房屋。

周某基于中介费用、服务质量或其他因素，最终选择通过其他中介机构与王某夫妇成交房屋系正常的市场交易行为，周某和王某夫妇均不属于“跳单”。

因此，崇川法院判决驳回了房产经纪公司诉讼请求。

【评析】

“跳单”是中介合同纠纷领域比较常见的一种违约行为，《中华人民共和国民法典》专门为此新增了相应规定：委托人在接受中介人的服务后，利用中介人提供的交易机会或者媒介服务，绕开中介人直接订立合同的，应当向中介人支付报酬。

判断是否存在“跳单”，在于委托人是否利用该中介人提供的房源信息、机会等条件，如果委托人未利用该中介人提供的信息，而是通过其他正当途径获得同一房源信息，则委托人有权选择其他中介人促成房屋买卖合同的成立，不能认定为“跳单”。

这种情况下，因中介人未能促成合同成立，故其无权请求委托人支付中介报酬；同时，除非双方有明确约定，中介人也不得要求支付中介期间产生的相关费用。