张印富律师|房产登记人与实际出资人不一致，房产归谁所有？

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房产登记人与实际出资人不一致，房产归谁所有？是司法实务中争议较大的问题之一，主要存在二种观点：

一种观点认为，房产归登记人所有，理由是《物权法》规定“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。”且登记具有公示效力，房产登记在谁的名下房产归谁所有，房屋产权的归属只能看登记，未经登记不能取得及享有。

另二种观点认为，房产归实际出资人所有。《物权法》规定的“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。”是法律赋予不动产登记的推定力，是一种法律拟制事实，并不具有绝对效力。

登记人与实际权利人发生产权争议时，应当根据实际出资情况确定房产的归属。本人张印富律师持第二种观点。

【基本案情】

原告实创公司诉称: 我司出资购买了北京市某大厦三套房屋，首付款、贷款均由我司出资。购房时周某是公司股东、法定代表人，产权登记在周某个人名下。

为维护我司权益，请求确认上述房屋所有权归我司所有。周某辩称:该三套房产购房合同由我本人签署，产权证登记在我本人名下，属于我个人所有；

虽然首付款是由公司支付，但公司原是家族公司，从成立至今，股东未分红，首付款是公司对我的分红，房屋不是公司购买，产权不属于公司，请求驳回原告的诉求。

【判决结果】

法院认为：争议房屋首付款、贷款及相关手续费系由实创公司支付；交房后，由实创公司使用，实创公司为实际出资人。房屋管理部门的发证行为是产权登记的形式记载，在实际出资人与房屋登记人不一致的情形下，应以实际出资作为认定产权归属的根据。

判决：确认争议房屋产权归实创公司所有。

周某不服，提起上诉。二审法院驳回上诉，维持原判。

【律师解读】

一、不动产登记簿具有权利推定力，但不具有绝对效力

《物权法》第十六条规定，不动产登记簿是物权归属和内容的根据，通常登记人会被推定为不动产物权人。但《物权法》第十七条又同时规定：不动产权属证书记载的事项应当与不动产登记簿记载一致；

记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿有错误外，以不动产登记簿为准。第十九条规定，权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。

张印富律师认为法律一方面认可不动产登记簿在确认物权归属和内容方面具有法律规定的证明力，但另一方面，也承认不动产登记簿记载的物权权属和内容与其真实情况有不一致的情形，房产登记仅是一种证明，不具有绝对的证明力，不能绝对地认为房产登记在谁的名下，就归谁所有。

二、登记是确认不动产物权变动并公之于众的手段，但不是不动产物权产生的原因

我国物权法采用以债权形式主义为主的物权变动模式，在基于法律行为发生的物权变动中，登记是不动产物权变动生效的要件。

但要件不同于原因，不动产物权变动的原因或基础只能是买卖、赠与、抵押等当事人的法律行为。房产登记标志着不动产物权转移的结束，并将变动情况向社会公示。

虽然房产经依法登记发生物权效力，但因房产归属和基础关系所生纠纷，是平等民事主体间之财产争议，需通过原因行为或基础法律关系进行判断，而不能仅看房产登记。

三、房产登记人与出资人不一致时，应根据实际出资情况确定房产归属

不动产登记具有法律上的推定力，本质上是一种证明责任，与实体权利的归属并不直接相关。若登记人与出资人就房产归属发生争议，登记人首先在法律上被推定为权利人，登记人无须再举证证明。

但法律同时又允许异议人通过举证证明推翻这种法律上的拟定事实。对此，《物权法解释》第二条规定“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符，其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。”

也就是说，如果有证据证明登记人不是争议房产的真实权利人，而实际出资人为该房产的真实权利人的，则应当支持出实际资人享有该房产的所有权。

最高人民法院在(2017)最高法民申3404号民事裁定书中明确“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明，一般情况下，登记权利人即推定为实际权利人，但有证据证明购房款实际出资人不是登记权利人时，亦要根据实际出资情况确定房屋的归属。

这是最高人民法院在司法案例中最明确的裁判观点，对其他类似案件有着一定程度上的指导意义，如北京市第一中级人民法院(2013)一中民终字第5453号民事判决。

最高人民法院《关于落实司法责任制完善审判监督管理机制的意见（试行）》第六条规定，各级人民法院应当建立类案及关联案件强制检索机制，确保类案裁判标准统一、法律适用统一。

最高人民法院《司法责任制实施意见（试行）》第39条、第40条亦明确规定，承办法官在审理案件时，均应依托办案平台、档案系统、中国裁判文书网、智审等，对本院已审结或正在审理的类案与关联案件进行全面检索，制作类案与关联案件检索报告。

按照规定做出相应裁判。

【作者简介】

张印富律师，北京市盈科律师事务所股权高级合伙人，党委委员，盈科全国合同法专业委员会主任，盈科北京涉军法律事务工作委员会主任，中央电视台CCTV-12《我是大律师》、北京电视台《律师帮帮忙》、山西卫视《顶级咨询》栏目嘉宾律师，《法制与经济》栏目法律点评专家。

参与编著了法律出版社出版的《走进盈科大律师》《辩策》《律智》《案例?策略?智慧》等法律编著，优秀律师，优秀共产党员。

擅长业务领域：民商合同，公司法律，刑事辩护，婚姻继承，企业法律顾问。