近年来，遗产继承纠纷在家事案件中占据不小比例，特别是涉及房屋的遗产继承纠纷。法院审理此类案件时，对于房屋权属的审查以及处理尤为谨慎。
其中对于房改房这一特殊类型，尤其是使用已故配偶工龄所购得的房改房，在权属认定以及遗产分配时，究竟有哪些需要特别关注的地方？
笔者拟以此文与大家共同探讨。
在探讨上述问题之前，我们应先来简单了解一下什么是房改房。
房改房又称为已购公有住房，是指城镇职工根据国家和县级以上地方人民政府有关城镇住房制度改革政策规定，按照成本价或者标准价购买的已建公有住房，是在1994年由国务院发文实行的城镇住房制度改革的产物，是中国城镇住房由从前的单位分配转化为市场经济的一项过渡政策。
这也是特定时期的特殊产物。
房改房不同于现如今的商品房买卖，其中最重要的差异是职工在购买公房时可使用其工龄进行购房款的折抵，职工工龄同时具有人身与财产双重属性。
另外，在房改购房过程中往往会出现一种特别情形，即夫妻一方去世后，健在一方在房改购房时使用已故配偶工龄进行房价折算，房屋登记于健在一方名下。
就此种情况来说，在司法实践中常常会遇到如下问题：夫妻健在一方在房改购房中，使用了已故配偶工龄购买的房屋（以下简称争议房屋），争议房屋中是否有已故配偶一方的产权份额？
另，若争议房屋发生继承，应如何分割？为此，笔者通过对北京市一中院、二中院、三中院、部分基层法院的相关案例研究及本人参与办理案件中的实践经验，认为可以总结出如下要点并展开思考。
一、争议房屋是否为夫妻共同财产？
首先，从民事权利能力角度来讲，根据《民法总则》第13条规定：“自然人从出生时起到死亡时止，具有民事权利能力，依法享有民事权利，承担民事义务。”
自然人去世后，丧失民事权利能力，即无法再享有取得财产的资格，当然也包括共同共有房屋的资格。故即使健在一方在后来房改购房中使用了已故配偶的相应工龄福利，争议房屋依然无法作为夫妻共同财产，应作为健在一方的个人财产。
其次，从婚姻法本身来讲，我国《婚姻法》第17条规定了夫妻共同财产的种类及取得时间，第19条规定了夫妻一方财产可通过双方另行约定的方式转变为夫妻共同财产。
根据上述规定，认定是否属于夫妻共同财产应考量两点：
一、双方是否处于夫妻关系存续期间；
二、双方是否对共有财产作出特别约定。
由于夫妻一方的去世将导致婚姻关系消灭，在此情况下，健在一方所购得的房屋并非处于夫妻关系存续期间，同时又无其他关于夫妻财产共有的特别约定，故所取得的争议房屋不应认定为夫妻共同财产，应当认定为健在一方的个人财产为宜。
另外，还需指出，若健在一方购买争议房屋时并非使用已故配偶工龄，而是使用了夫妻共同积蓄，则对于房屋所有权归属是否会有影响？
最高人民法院曾于2000年2月17日发布了《关于在享受本人工龄和已死亡配偶生前工龄优惠后所购公房是否属夫妻共同财产的函的复函》［1］，其中指出“夫妻一方死亡后，如果遗产没有分割，应查明购房款是夫妻双方的共同积蓄，还是配偶一方的个人所得，以此确认所购房屋是夫妻共同财产还是个人财产；
如果购房款是夫妻双方的共同积蓄，所购房屋应视为夫妻共同财产。”
但由于该复函已于2013年4月8日被法释〔2013〕7号文件废止。同时，结合上述第1、2点内容可知，在夫妻一方去世后，已丧失取得所有权资格的情况下，即使健在一方使用了夫妻共同积蓄购买房屋，争议房屋依然为健在一方的个人财产。
综上，夫妻健在一方使用已故配偶工龄或曾经的夫妻共同积蓄所购的争议房屋，应属于健在一方的个人财产，并非夫妻共同财产。
二、使用已故配偶工龄折抵房款的，该部分工龄福利能否继承？
在房改政策中，职工的工龄优惠是很重要的一个因素。考虑到我国长期低工资制、住房福利性分配制度，房改房相当于将多年的工资差额一次性补发给职工。
职工生前虽未实际取得工龄优惠，但工龄优惠实际来源于死者生前的贡献，具有强烈的人身属性，工龄优惠应认定为专属于已故配偶个人的财产性利益，该部分财产性利益应作为已故配偶的遗产予以继承。
但需要注意的是，此处的“财产性利益”并非对应争议房屋的所有权份额，而是所使用的已故配偶工龄优惠在争议房屋中对应的折算价值。
对于该部分财产性利益的继承，即肯定了已故配偶在所购房屋中不可替代的身份属性，同时也体现出该属性在房改购房中的财产价值。
三、该部分工龄福利所对应的财产利益，应如何计算？2018年6月11日北京市高级人民法院发布了《关于审理继承纠纷案件若干疑难问题的解答》，其中第6条载明“……按成本价或标准价购买公房时，依国家有关政策折算已死亡配偶一方工龄而获得政策性福利的，该政策性福利所对应财产价值的个人部分应作为已死亡配偶的遗产予以继承。
该政策性福利所对应的财产价值计算参考公式：（已死亡配偶工龄对应财产价值的个人部分÷购买公房时房屋市值）×房屋现值。”
该文件虽为如何计算相应政策性福利对应的财产价值指出了一定标准，但在实际司法实践中，如何具体应用该标准出现了问题。
首先，对于公式中“购买公房时房屋市值”部分的认定，并非是简单地用房屋总平米数X每平米的成本价计算所得，使用此种计算方式仅能得出当时所购房屋的成本价总额，而并非是市场价（市值）。
要想确定购买时的市值，需通过相关房屋管理部门查询购房当年度周边所对应商品房的价值，或通过房屋评估机构对当年度对应商品房价值进行评估。
但实际上，由于在当年房改时期，商品房市场并不是十分健全，所以给房管部门调查或房屋评估机构评估都带来很大的困难。所以想获得确切的“购买公房时的房屋市值”可能性比较小。
其次，对于“已死亡配偶工龄对应财产价值的个人部分”该如何认定，在该计算标准中并未明确。导致当事人在主张此部分数额时计算方式各式各样、众说纷纭。
同时，法官在审理中也无法进行统一裁判，将有可能造成同案不同判的情况发生。
根据笔者检索的相关案例以及办案过程中法官实际操作，发现目前司法实践中，对于死亡配偶工龄这一政策性福利所对应的财产价值计算方式，大致有以下三种：
第一种，由法院参考所使用工龄年限、购买公房时房屋价值、以及房屋现值，综合考虑涉案房屋的购买情形、超标补差及其他优惠方式等因素，酌定出一个对应的个人财产价值，然后进行继承分割。
第二种，依照（已死亡配偶工龄对应财产价值的个人部分/成本价总额X房屋现值）进行认定。具体计算方式为：【（成本价总额－实际购房价）X（去世一方的工龄数/工龄总数）】/成本价总额 X 房屋现值。
第三种，先由双方协商确定“购买公房时的房屋市值”，协商不成的，由法院酌定。再依照（已死亡配偶工龄对应财产价值的个人部分 / 购买公房时的房屋市值X房屋现值）进行认定。
具体计算方式为：【（成本价总额－实际购房价）X（去世一方的工龄数/工龄总数）】/购买公房时的房屋市值 X 房屋现值。
通过上述计算方式得出已死亡配偶工龄所对应的财产价值进而予以继承分割。
在此需要指出的是，关于使用已故配偶工龄所购房屋的所有权归属问题，在理论界目前仍存在争议。上述认定方式及结论主要参考的是北京地区法院的主流观点，其它地区法院对类似案件存在着不同的认定方式及结论，在此简单作一下阐述：
部分法院认为，在职工去世后，这种财产性权益通过配偶的购买行为转化为房屋所有权形态，将工龄优惠折扣通过房价表现出来。
因此，使用已故配偶工龄所购房改房，应由健在的一方与已故配偶共同共有。夫妻生存一方使用已故配偶工龄优惠购买的房改房，因其从承租权转化为所有权之间的承继性，此类房改房应认定为夫妻共同财产。
上述部分法院的观点相较于北京法院的主流观点而言，笔者更倾向于后者，因后者既未脱离现行法律框架进行认定，同时也最大程度对已故配偶所作出的价值贡献予以肯定。
（转自审判研究，作者吕相）
房改房属于我国特定历史阶段的产物，本身带有一定的国家政策属性，房改房的价格受到国家政策的调整，不是单纯的市场价格，而是综合了包括夫妻双方的工龄、职级等因素后确定的，相对于市场价有很大的优惠。在权属上，夫妻双方共同购买的房改房属于共同财产没有任何争议，但一方去世后，在世一方享受已故配偶工龄优惠所购买的房改房是否为“共有财产”，因没有明确的法律法规及政策规定，实践中存在较大争议。针对用已故配偶工龄购买
关于使用已故配偶工龄购买“房改房”的权属和继承问题 北京市振邦律师事务所 任云律师 2019年2月3日，正是春节除夕，我的当事人接到北京市第二中级人民法院的终审判决书，看到完全支持上诉请求的判决结果，全家终于长舒一口气-----可以踏实地过春节了。简要案情：蔡某、张某夫妻为某单位退休职工，育有蔡1、蔡2、蔡3三子。蔡某去世四年后，张某用蔡某生前45年工龄和自己的24年工龄购
一、对《北京高院继承疑难解答》中财产价值计算的看法 2018年6月11日，北京市高级人民法院审判委员会（2018）第9次会议通过《北京高院继承疑难解答》，其中第6条内容如下:“被继承人购买公房时根据工龄政策福利，使用已死亡配偶工龄折抵房款的，所获工龄政策福利能否折算后作为遗产分割？按成本价或标准价购买公房时，依国家有关政策折算已死亡配偶一方工龄而获得政策性福利的，该政策性福利所对应财产价值的个人部
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培训机构收了订金不退的处理方式有：协议优先；协商不成的可以申请基层组织进行调解；调解不成的当事人可以选择向法院起诉；满足仲裁条件的，可以申请仲裁。
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交易流程 1、房产交易双方在中介的促成下签定三方居间合同，然后到国土局查档，交付定金。 当买卖双方在中介的促成下签署了《三方交易合同》后，应同时到国土局查档，这样可以防止与购房者以及中介交易过程中的风险。房产交易过程中，如果出现不实行为，很有可能出现交易纠纷。所以，查档一是可以确认该成交物业的权利人是否是签约的人，二是确认签约的卖方是不是占该物业的全部份额，三是确认是否在银行抵押。 2、过户交纳
通过房地产中介机构进行的所有二手房交易，都要经历以下八个步骤： 1、买方咨询：即买卖双方建立信息沟通渠道，买方整体现状以及产权状况，要求卖方提供合法的证件，不包括房屋所有权证书、身份证件及其他证件; 2、签合同：卖方提供了房屋的合法证件，买方可以交纳购房定金(交纳购房定金不是商品房买卖的必经程序)，买卖双方签订房屋买卖合同(或称房屋买卖契约)。买卖双方通过协商，对房屋坐落位置、产权状况及成交价格
商品房和回迁房的区别及回迁房的特点是什么1、回迁房的概念源于拆迁，这是中国特殊的拆迁政策的产物。拆迁安置过程中，采取货币补偿的方式，拆迁户用补偿款购买商品房与普通人购买商品房没有任何区别，都是花钱买房，购房者的身份是相同的。采取的是回迁的方式补偿，拆迁房不是商品房，不能当作商品房出售，二者之间存在一些区别。2、回迁房就是发展商征收土地时，赔给回迁民的房子;商品房就是由发展商自己出售的房子。如果回迁
1、收房资料购房合同、产权人及共有人身份证原件及复印件若干张，交款收据，按揭客户提供婚姻状况证明复印件两份;备足购房尾款、维修资金、物管费、办理分户产权手续的有关费用等售楼说明书，验房时可对照查看厨房、卫生间等附送的设备是否符合发展商当初的承诺。2、验房工具除了常见的电筒、长棍子、卷尺、木榔头等工具外，有条件还可准备：带有日期显示功能的相机一部，以便拍下有问题之处作为凭证;扁形三插头小电器一个，插
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