【付律师讲民法典】第89讲业主收房后久未居住，是否应当交纳物业费？

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1 案情简介

小李在北京购买了一套新开发的商品房，后因工作调动小李离开北京。

一年后，小李收到物业电话，要求其交纳物业费，小李认为自己既未跟物业签合同，也未居住，不应支付物业费。

物业公司多次催告小李交纳物业费，小李均拒绝。物业公司起诉到法院，要求小李交纳物业费及违约金。

答案：业主小李不能以收房后未居住在该房屋为由拒交物业费。

2 相关法条

《民法典》第939条

建设单位依法与物业服务人订立的前况物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。

《民法典》第944条

业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。

物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。

业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提规诉讼或者申请仲裁。

物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。

3 律师分析：

物业服务合同，是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。

物业公司的服务除小区的日常保洁、保安、绿化、垃圾清运等常规项目外，还有许多业主难以看到的服务项目，如管道清理养护、电梯定期检修、供暖设备维护等。

实际上，业主收房后，就已经开始享受物业公司提供的各项服务。现实中，物业服务合同并不是由每一名业主单独与物业公司签订，而是由建设单位与物业公司签订前期物业服务合同，或者由业主委员会或业主大会与物业公司签订物业合同。

由于小李购买的是新楼盘，业主在收房时还未成立业主大会。在业主及业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位将依法与物业公司签订前期物业服务合同。

根据《民法典》第939条的规定，建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主依法选聘的物业服务人员订立的物业服务合同，对业主具有法律约未力。

因此，即使小李没有与物业公司签订过物业合同，但开发商委托的前期物业公司提供物业服务后，小区业主就应当交纳物业费，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝交纳物业费。

若业主认为物业公司服务有质量瑕疵，业主可以留存证据，提议召开业主大会，更换物业公司。

4 律师提示

业主接收房子后应当向物业公司交纳物业费。建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，对业主具有法律约束力。业主应当依约向物业服务人支付物业费，不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。

物业公司应当采取合理、合法手段向业主催要物业费，不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。如业主对物业公司服务不满意，应当注意留存证据，组织召开业主大会，共同决定解聘物业服务公司，选聘新的物业服务公司。

【付律师讲民法典】 第89讲 业主收房后久未居住，是否应当交纳物业费？