长沙的夏先生于前年购买了一套住宅，作为学区房使用，并已于去年交房，今年已装修完入住。但是，在他同一栋房屋的二、三层开办了两个培训机构，并且都已经办理装修，悬挂广告牌，进行招生经营。
夏先生认为，培训机构的学生及家长进出小区频繁，陌生人大量进出，带来巨大的安全隐患；并且，学生在培训机构上课，带来大量的噪音，影响小区的原本安静的居住环境；
占用电梯，使得业主出行不便。并且，夏先生强调，因为小区离学校很近，如果允许这两家开下去的话，那么，这类的培训机构在小区内只会越来越多，小区的环境也只会越来越恶劣。
于是夏先生联合其他业主等要求培训机构搬离，但是，培训机构以办学手续合法及已经得到开发商、物业，以及部分业主的同意，以及开办培训机构并没有为由，拒不同意搬离的要求。
之后夏先生等业主又向物业投诉，物业经协调后提出一个解决方案，要求培训机构拆除广告牌，尽快到外面租赁商铺，减少小区干扰，并且要求学生尽量避免乘坐占用电梯。
该解决方案均没有得到培训机构和业主的认同，物业的协商不了了之。到现在，培训机构还在正常招生营业。那么，夏先生的要求是否合法，应当怎样维护自己的利益呢？
律师说法
主持人书博：
业主在小区的住宅内开办培训机构，这种行为，应当怎么认定呢？
孙敏律师：
根据《物权法》第七十七第的规定，业主将住宅改变为经营性用房的，应当经过有利害关系的业主同意。夏先生的案例中，他所在的小区的房屋的性质是住宅，但是二、三楼的住户却利用住宅开办培训机构。
毫无疑问，开办培训机构属于商业经营，那么二、三楼业主存在将住宅改变为经营性用房的行为。该行为在没有经过有利害关系的全体业主同意的情况下，属于非法。
主持人书博：
将住宅改变为经营性用房需要经过有利害关系的业主同意，那么，什么是有利害关系的业主呢？
孙敏律师：
根据最高人民法院《建筑物区分所有权司法解释》第十一条规定，有利害关系的业主分为两种情况。第一种是与改变为经营性用房属于同一栋建筑物内的其他业主，该类业主属于当然的有利害关系的业主；
第二种是本栋建筑物之外的小区内的业主，该类业主需要提供相应的证据证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响，不能提供充足的证据的，并不属于有利害关系的业主。
主持人书博：
培训机构称办学已经过了开发房、物业以及部分业主的同意，也办理了营业执照及办学资质，这种情况下，是不是可以认为已经合法办学了呢？
孙敏律师：
将住宅改变为经营性用房，侵犯的是业主的建筑物区分所有权，开发商及物业均不能代替业主对培训机构进行任何承诺，即便有承诺也属无效。
而根据《建筑物区分所有权司法解释》第十条的规定，变更为经营性用房，应当经过全体有利害关系的业主同意，也即是只要有一个有利害关系的业主不同意，也不合法，所以部分业主同意并不改变非法性质。
而营业执照及办学资质只能表明该机构的办学合法性，并不能证明办学地是合法的。
主持人书博：
在这种情况下，业主应当如何通过法律途径维护自己的利益呢？
孙敏律师：
根据《建筑物区分所有权司法解释》第十条的规定，有利害关系的业主可以向法院请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失。
夏先生的案例中，夏先生及其他有利害关系的业主可以要求法院起诉该变更为经营性用房的房屋业主及培训机构，要求停止经营性活动，将房屋恢复原状，如果经营性活动造成了损失的，还可以要求赔偿损失。
起诉的业主可以是一名有利害关系的人起诉，也可以是多名有利害关系的人一起起诉。
主持人书博：
培训机构称并没有给环境造成任何干扰，如果确实造成的影响不大，夏先生等业主还可以起诉吗？
孙敏律师：
根据《物权法》等的规定，将住宅改变为经营性用房即已构成了侵权，并不需要证明存在实际的损害后果。所以，在夏先生的案例中，小区的业主如起诉到法院，则只需要证明其属于有利害关系的业主，以及二、三楼的业主将住宅用于开办培训机构这一事实。
那么，无论造成的影响大小如何，均不会影响法院的审理。
主持人书博：
对于二、三楼将住宅改变为经营性用房，相关业主是不是可以追究物业公司的责任呢？
孙敏律师：
《物业管理条例》第四十五条规定：“对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。”
在夏先生的案例中，二、三楼改变为经营性用房，属于违反使用等方面的法律规定的行为，物业公司应当制止并报告。但在夏先生的讲述中，物业公司仅仅只是组织了一次协调，之后就没有过问，很显然，物业公司违反了物业管理条例的规定，业主可以要求物业公司赔偿因其不作为而造成的相应的损失。
主持人书博：感谢孙敏律师。在没有经过有利害关系业主同意的情况下，将住宅改变为经营性用房就是属于违法行为，在此情况下，相关的业主可以采取诉讼，利用法律的武器来维护自己的合法权益。
但是，我们所作出的分析，也是基于夏先生一方的说辞，不见得完全符合事实。感谢各位的收听，我们下期再会。
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