案例分析
买卖合同的风险防范
案情简介
甲、乙双方于 2012 年 7 月 12 日签订了一份简单的购销合同，约定乙 方向甲方购买 50 万米涤纶哔叽，由于当时货物的价格变化大，不便将价格 在合同中定死，双方一致同意合同价格只写明以市价而定，同时双方约定 交货时间为 2012 年年底，除上述简单约定合同中便无其他条款。
合同签署后，甲方开始组织生产，到 2012 年 11 月底甲方已生产 40 万 米货物，为防止仓库仓储货物过多，同时便于及时收取部分货款，甲方遂 电告乙方，要求向乙方先交付已生产的 40 万米货物。
乙方复函表示同意。货物送达乙方后，乙方根据相关验收标准组织相关工作人员进行了初步检 验，认为货物布中的跳丝、接头太多，遂提出产品质量问题，但乙方同时 认为考虑到该产品在市场上仍有销路，且与甲方有多年的良好合作关系， 遂同意接收了该批货物，并对剩下的 10 万米货物提出了明确的质量要求。
在收取货物的 15 天后，乙方向甲方按 5 元/米的价格汇去了 200 万元人民 币货款。甲方收到货款后认为价格过低，提出市场价格为 6.8 元/米，按照 双方合同约定的价格确定方式，乙方应按照市场价格，乙方应按 1.8 元/米 补足全部货款，但是乙方一直未予回复。
2012 年 12 月 20 日，甲方向乙方发函提出剩下货物已经生产完毕，要 求发货并要求乙方补足第一批货物货款。
乙方提出该批货物质量太差，没 有销路，要求退回全部货物，双方因此发生纠纷并诉之法院。
风险分析及防范技巧： 就本案而言，双方最后产生纠纷的原因可以在一定程度上归结为双方 对合同条款约定的模糊和合同条款不完备，而合同条款的模糊规定及缺乏 重要的条款会给该合同未来的履行带来一定的纠纷风险，因此，对合同纠 纷进行事前预防显的尤为重要。
如合同当事人在签订合同前对合法及风险 漏洞进行严格审查，可以减少甚至避免未来合同履行期间产生不必要的纠 纷。就本案例而言，该买卖合同存在的漏洞、风险主要如下：
1、合同价格条款约定不明确 一般认为，合同价格条款作为买卖合同的必备条款，如果没有约定， 则可能导致合同的无效。
价格条款如果约定不明确，则可能会导致在履行期间双方互相扯皮。例如合同双方当事人在合同中简单约定合同价格以市 场价格确定，而如果当事人双方处于不同的区域，则产品的市场价格则可 能差别很大，如果没有明确是买方所在地或卖方所在地的市场价格，则必 然带来纠纷的隐患。
即使基于价格波动的考虑，也应约定一个基准价格， 并在该基准价范围内约定一个上下波动的幅度，这样可以避免给于对方以 合同漏洞为借口，要求以超过卖方可接受的低价要求购买或以超过买方可 接受的高价出售。
标准的、完备的合同应当明确规定价款或报酬数额、计 算标准、结算方式和程序等，而不应该留下任何可以让对方找到借口违约 的模糊表述。
2、质量标准及要求未约定 买卖合同的质量条款可以说是最为重要的合同条款之一，质量标准的 明确约定，一方面可以使卖方在生产产品的时候有了一个确定的标准，另 一方面可以为未来产品检验期间确定一个检验标准。
本案中因未明确约定 质量标准，也未确定产品检验的质量标准要求，导致乙方检验产品完全按 照自己确定的标准，即使甲方生产的产品符合国家及行业要求，乙方也完 全有可能提出产品质量不合格。
如果双方明确约定了质量标准及验收标准、 方法，那么在产品到达乙方后，由甲方、乙方按照双方确定的标准共同对 产品验收，则不会出现本案中甲方完全被动的局面。
实践中多出现的问题是合同过于简单，质量标准及质量验收事项没有 约定或约定不明确，一般情况下，对于产品质量有国家强制性标准的，要 明确标准代号全称，如果有多种适用标准的，要在合同中明确适用哪一种， 同时还应明确约定产品质量验收事项，如验收方法、质量异议期限和条件 等。
对于卖方来说，做出上述约定，可以取得合同履行的主动权，避免在 履行期间不利的法律地位。
3、本案例合同中还缺乏了一些重要的合同条款，这些条款的缺乏或约 定不明确，极大增加了合同风险，成为合同纠纷形成的隐患。
(1)合同标的条款，如品名、规格等的明确约定 买卖合同的标的物是合同交易的对象，涉及到合同目的能否实现，因 此该条款必须约定具体、明确，该合同也是买卖合同必备的条款。
笔者曾 接触过因该条款约定不明确而造成卖方最终发送的货物与买方需要购买的 货物是两种截然不同的货物的情况。一般情况下，对于合同标的的名称在 合同中应使用标准学名，用全称，写明确商品的商标、品种、规格、花色 等等，避免给交货方以任何可以偷梁换柱的借口。
(2)付款方式 合同中付款方式不明确，会造成收款方巨大风险，本案中未约定乙方 的付款方式，如何付款、何时付款完全由乙方自行决定，甲方处于完全被 动的局面。
如买方迟迟不付款，卖方也只能按照合同法确定的合理时间来 要求乙方付款，必然会给买方造成不必要的麻烦和损失，如果买方以欺诈 形式订立合同，则卖方会款货两空。
(3)交付方式、期限、地点 该条款确定了交货义务一方，即明确了谁交货、以何种方式交货、何 时交货、交货地点，一般情况下，如有运输的，应明确运输方式、运输费 用承担、风险承担等条款;对于交货时间应当做出明确、具体的约定;有交 货地点的，除写上具体地点外，还应冠以交货地点所在的省、市、区等。
该条款的详细约定可以明确合同当事人在交货上的义务，责任。否则，产 生的义务、费用、损失将无法确定具体的责任人。
(4)验收条款 合同的验收条款应确定合同标的质量、数量、外观等方面的验收标准、 验收方法及质量异议的期限、条件等等。
该条款对于双方明确产品的质量 责任具有非常重要的意义，本案中由于未约定验收条款，在产品验收时出 现随意性，由乙方自行进行验收，使甲方处于完全的被动接受的局面。
(5)风险承担 风险承担确定合同双方对产品因非双方当事人过错而产生的损毁、灭 失等风险责任的承担。
如果合同中没有约定风险承担的具体时间及承担范 围，则按我国合同法的规定在货物交付时，风险由买方转移至卖方;但是， 在多数合同中，为确保合同利益方的权益，合同当事人均可以确定另外的 风险承担时间，如买方可以约定卖方在交付货物后，货物风险责任仍然由 卖方承担。
(6)所有权保留条款 作为对卖方有利的条款，我国法律允许合同当事人自行约定所有权保 留条款，约定所有权保留条款可以防范货物交付后买方不予支付货款的风 险。
(7)违约责任 违约责任作为合同的救济方式，应当说是标准合同中非常重要的条款 之一，尽管该条款是在出现纠纷、争议时才会实质地发挥作用，但是该条 款的明确约定可以一定程度上防止对方故意违约，提高当事人履行合同的自觉性，同时如果真正出现违约情形，则可以依据该条款直接确定对方的 违约责任，防范未来诉讼举证不利及败诉风险。
通常合同中约定的违约责 任承担方式主要有两种情况，一是支付违约金，二是赔偿损失。无论采用 哪种方式都应当明确约定金额或计算方式、赔偿范围等，这样在出现违约 时才具备操作性。
(8)争议解决条款 与违约责任条款一样，该条款为纠纷的救济方式，合同中如果能明确 约定对我方有利的争议解决方式及诉讼管辖地，则可以避免在诉讼中的不 利地位。
特别是在地处不同区域或不同国家的当事人。即使在无法约定对 我方绝对有利的管辖地点，也应当约定对双方均公平的第三地作为诉讼管 辖地。
其外，对于约定仲裁机关的，应写明具体的、实际存在的仲裁机构 名称。
企业应加强合同管理，防范风险于未然 自改革开放以来，我国企业在合同管理方面有了一定的进步、发展， 但是合同管理水平总体上仍处于一个较低的状态，特别是一些中小型企业， 其合同的订立往往仅以简单的订单代替，甚至还存在口头协议即达成交易 的情况;即使存在合同形式订立，往往文本相当简单，约定合同标的、价格、 数量、交货情况即完成合同订立，而这种文本隐藏了大量的风险，当事人 的权利完全没有得到很好的约定保障，一旦出现纠纷，则出现责任问题不 明确，合法权益无法得到保障。
因此，鉴于合同在企业经营中的重要性，企业应当加强经营风险意识， 加强企业风险管理，尤其是合同管理，对于企业对外经营事项，特别是较 大项目的交易，应当慎重签订合同，在经过法律专业人士认真审核修改过 合同条款后，再予以签署;同时，企业应当加强自身合同管理等制度的建立， 以制度来规范企业经营，避免经办人员随意性操作给企业的经营带来风险， 从而将企业风险防患于未然。
风险分析 固定总价合同在其适用的范围内，合同双方风险最小，最有利于合同目标的顺利实现。但目前国内外工程中，固定总价合同的适用范围有不断扩大的趋势，特别是对于工程范围尚未完全明确的条件下采用这种合同类型，合同双方的风险就更大，因此必须对此类合同的风险进行分析。在固定总价合同中，业主的风险很小，主要承担不可抗力的风险和合同规定的其他风险。承包商除了承担合同明确规定的风险外，承包商的风险还包括：价格风
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【裁判要点】实际施工人为追索工程款，一并起诉违法分包人和总承包人，总承包人既不是合同相对人，也不是发包人，要求其在欠付工程款范围内承担连带支付工程款的责任，于法无据，不应得到法院的支持。 【案情摘要】总承包人保定某公司于2012年8月与分包人北京某装饰公司签订《居住楼及车库装修工程承包协议书》，将某居住区一栋楼及车库装修工程分包给北京某装饰公司。2012年9月，北京某装饰公司将分包的工程中约900
农村房屋买卖合同的效力怎么样
避免不必要的争议，经买卖双方充分协商，达成如下协议1、房款支付情况的说明：买卖双方房屋合同约定的房屋总价为一万元整。目前买方已支付卖方万元，剩余_万元尾款。原合同约定的房屋存在一万元的按揭贷款。贷款时间于M日，贷款年限为一年，目前已还款一年多，所还贷款中本金为：元整。剩余贷款本金为：元整。2、剩余贷款转作房屋尾款的协议：由于剩余房贷本金与房屋尾款相当，经双方协商同意，买方以卖方的名义继续偿还银行贷
一、小产权房买卖合同的效力怎么认定 一是当事人之间的行为是否符合民法的基本原则，即平等、自愿、公平、诚实信用、公序良俗； 二是双方签订的合同是否存在导致合同无效或者可撤销的情形，也就是《民法典》（2021.1.1生效）第一百四十四，一百四十五，一百四十六，一百四十七，一百四十八，一百四十九，一百五十，一百五十一规定的情形； 三是基层组织如村委会、村党支部的意见。由于我国实行村民自治，因此，村
购买风险：1、法律效力“小产权房”买卖合同的效力一般认定无效为原则。但也区分不同情况：对于发生在本乡范围内农村集体经济组织成员之间的农村房屋买卖，该房屋买卖合同认定有效。对于将房屋出售给本乡以外的人员的，如果取得有关组织和部门批准的，可以认定合同有效。对于将房屋出售给本乡以外的人员，未经有关组织和部门批准，如果合同尚未实际履行或者购房人尚未实际居住使用该房屋的，该合同应作无效处理。2、房产转让“小
一、房屋买卖合同的除斥期间怎么确定除斥期间，是指法律规定或当事人依法确定的对于某种权利所预定的存续期间，又称预定期间。所以，房屋买卖合同除斥期间是指履行合同的期间，在这期间没有履行房屋买卖合同，是可以撤销房屋买卖合同。二、除斥期间与诉讼时效区别除斥期间和诉讼时效都是以一定事实状态的存在和一定期间的经过为条件而发生的一定的法律后果，都属于法律事件。其目的都在于督促权利人及时行使权利以维护社会经济秩序
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“凶宅”这一概念是基于我国特定的传统背景产生的。凶宅表面上通常不影响房屋的使用，但是因为中国人对于房屋赋予了喜庆、祥和、安宁的意义，加之普通民众对于死亡通常具有恐惧避讳的心理，“凶宅”的买卖或租赁价值往往低于市场上所谓正常的房屋。随着近年来房屋买卖市场的发展，涉凶宅类房屋买卖合同纠纷案件屡见不鲜，截止2020年9月，在中国裁判文书网输入“凶宅”（关键词）检索出民事裁判文书408篇。为此，丰台法院南
1、买卖合同违约金最高标准是违约金的数额不得超过合同标的的百分之三十。一般情况下，合同当事人对违约金有约定的，以当事人的约定为准。如果合同当事人没有约定违约金，则以实际损失为准来赔偿。2、《民法典》第五百八十五条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。3、约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的
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一、买卖合同的管辖地规定是什么1、当事人在买卖合同中明确约定了履行地点或交货地点的，以约定的交货地点或履行地点为合同履行地，那么，上述地点的法院对本案有管辖权；2、如果当事人在合同中明确约定了履行地点或交货地点，但在实际履行中以书面方式或双方当事人一致认可的其他方式变更原约定的地点，以变更后的约定确定合同履行地。否则，仍以原合同的约定确定履行地。这里的其他方式应包括双方实际已交付和接收地点，即以实
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