在惯常的思维中，都将购房业主作为弱势群体对待，开发商更多扮演的是“欺负”购房业主的角色，所以常常见诸报端的多为开发商逾期交房、开发商逾期为业主办理产证等消息。
但是在商品房买卖交易实践中，开发商也可能是“弱势群体”，较为典型的情形即为购房业主拒不配合办理交易商品房的产证（不动产权转移登记）。
购房业主购买商品房，一方面是为拿到交易商品房能够入住使用，另一方面是进行交易商品房的不动产登记以获得不动产权属。
按理说，购房业主应当有很大意愿配合开发商办理这两方面的事项，但实践中却发现购房业主对交房有极强的意愿，但是对于办理产证似乎就没那么积极。
购房业主不办理所购商品房的产证，可能对开发商造成相关不利影响，如开发商对银行的连带保证责任无法消除、开发商在银行处的保证金无法退还、项目无法清盘等。
本文将对业主拒不配合办理交易商品房产证的情形进行分析，并为开发商提出相应的应对之法。
一、产证登记办理具有双务性
商品房产证办理流程分为两个阶段。第一阶段，初始登记，即开发商办理整栋商品房的大产证。根据《商品房销售管理办法》第三十四条规定，房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要办理房屋权属登记的资料提交给当地的房地产行政主管部门。
第二阶段，转移登记，即初始登记完成后，开发商将交易商品房的不动产权转移登记到业主名下，也即通常说的商品房过户登记。
在办理交易商品房产权转移登记之前，业主需要按照规定缴纳契税以及维修基金，并向当地房地产行政主管部门提供完税证明。
办理商品房不动产权转移登记有三种方式，包括业主自办，开发商代办和双方委托第三方办理。如，苏州市商品房买卖合同示范文本第二十一条：“买卖双方在该商品房交付使用后，由【双方共同】【买受人委托出卖人】【出卖人委托买受人】【双方委托第三方（第三方为交付现场乙方实际委托的第三方确定）】依法向房屋所在地的不动产登记机构申请办理不动产登记证书。”
无论是哪种办理模式，都需要开发商和购房业主共同提交资料，互相协助办理。产权转移登记需要提交的资料包括开发商的大产权证、商品房买卖合同、购房发票、房屋的测绘调查表及分层分户平面图原件、业主完税凭证、业主个人身份证明等。
如前述，不动产权转移登记需要开发商与业主相互配合，即产证登记的办理具有双务性，如有一方不配合，就会导致无法完成不动产权转移登记。
二、业主不配合产权登记的原因分析及后果
业主不配合办理产权登记既有业主的主观原因，也有相应的客观原因。在主观方面，有部分业主认为开发商办理产证时间漫长、代办费用过高，从而不愿意让开发商代为办理产证；
有部分业主是刚需购房，对产证需求不强烈，考虑到高额的税费承担问题，暂无意愿办理产证。在客观方面，如商品房买卖合同未约定产证办理方式，双方对产证办理方式无法达成一致。
业主不配合开发商办理产证登记的，将对开发商产生如下不利后果：
1、商品房买卖合同无法终止。产证办理是房屋买卖的最后一道手续。业主不配合办理产证，意味着开发商无法履行协助办理产证的义务，无法实现产权转移登记，商品房买卖的整个程序无法结束。
2、开发商的保证责任无法消除。业主按揭购房的情形下，在办理商品房产证和他项权证之前，开发商为按揭购房业主向银行承担担保责任，也就是众所周知的开发商阶段性担保责任。
业主不配合办理产证，导致无法办理房产抵押登记，开发商作为担保方对银行的担保责任无法解除。
3、银行贷款方面的限制。开发商对楼盘分期开发的情形下，银行一般针对前期业主办理商品房他项权证的情况，对后期业主购房贷款综合考量。
如果遇到业主不配合办理产证和他项权证，银行会对后期业主贷款加以限制，开发商销售商品房也会受到影响。
4、项目无法按时清盘。业主不配合办理产证意味着商品房产权还属于开发商，也即意味着该商品房尚未真正销售，项目清盘不具备现实条件。
三、开发商的权利救济与风险防范
对于业主不配合办理不动产权登记，开发商应当采取哪些措施维护自身权益呢？笔者建议从合同条款控制和实操控制两个角度出发：
（一）通过合同条款明确产证办理方式和违约责任
1.在商品房买卖合同补充协议中约定代办产证模式
开发商销售商品房要使用地方房屋行政主管部门制定的商品房销售合同示范文本，有些地区并未在示范文本中对产证办理方式做约定。
笔者翻阅了苏州大市范围内的商品房销售合同发现，昆山、常熟和张家港地区未在示范文本中约定不动产权登记办理方式；苏州市的示范文本约定了买卖双方要在合同中选择产证办理方式。
因此，对于不同地区的开发商而言，要结合当地的商品房买卖合同示范文本，如果示范文本中对产证办理方式未作约定或者约定不完整，应当在合同补充条款中进行详细约定，鉴于开发商为按揭贷款购房业主承担阶段性担保责任，开发商可以在合同的补充条款中约定开发商代为办理产证或者双方共同委托第三方办理产证。
开发商通过合同补充协议约定代为办理产证，规制业主不配合办理产权登记的行为，做到提前风险把控。
2.设置违约金、解除合同条款，规制业主不配合办理产证行为
业主不配合产权转移登记，违反了双方签订的商品房买卖合同，属于违约行为。依法依约均应当由购房业主承担违约责任。如果购房业主一直不配合办理产证，将致使开发商的商品房买卖合同目的不能最终实现，开发商据此可以解除商品房买卖合同，同时还可以要求业主承担违约金。
例如，苏州市商品房买卖合同示范文本第二十二条规定：“该商品房符合本合同约定的交付使用条件的，因买受人原因未按约办理房屋交接手续或者无正当理由未按约申领不动产权证书，经出卖人书面催告后买受人在三个月内仍未履行，致使该商品房的《不动产登记证明》或《房屋他项权证》不能及时提交给贷款银行，每延期一日，买受人按其获得的实际贷款总额的【万分之 】向出卖人支付违约金；
经出卖人书面催告后买受人超过【180】【120】日仍未履行的，出卖人有权可以解除合同，买受人应承担违约责任。”因此建议开发商在合同中设置合同解除权条款以及违约金条款，确保将来在购房业主拒不履行转移登记业务的情形下开发商有维权手段。
（二）在实操中降低业主不办证的可能性
1.在商品房交付前取得业主代办产证授权
为免业主自办产证的风险，开发商可以在房屋交付前夕与业主沟通办理产证的程序，签订代为办理产证协议。开发商获得代办授权后，即掌握了办证主动权，能有效避免业主拒不办证的情形。
2. 书面提示业主配合办理产证
开发商可以通过电话沟通、邮寄书面产证办理提示函等方式提醒业主及时提交资料，配合办理产证。
3. 自办产证业主签订办理他项权证承诺书
商品房买卖合同中未约定产证办理方式的情况下，业主可以选择自行办理。基于开发商为按揭业主承担阶段性担保责任，建议让业主签订自办产证承诺书，承诺办理产证以及他项权证及时间节点，从而保证开发商的担保责任能够按期解除。
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